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限價政策壓縮房企利潤空間 分析:中共遏制房價另有居心

近期,成都、武漢、南京等城市,多個住宅專案出現品質維權事件,涉及碧桂園、龍湖等數十家大型開發商。有專業人士表示,中共從2016年開始持續加強限價政策,壓縮了開發商利潤空間,他們只有在建築和裝修上降低成本,導致房屋品質問題頻生。

房地產商遭遇質量維權

陸媒21世紀經濟報道8月3日報道,2018年,各大開發商普遍進入了交房高峰期,卻因為房屋質量問題,遭遇業主維權。

據不完全統計,近期成都、武漢、南京等城市,有多個住宅專案出現品質維權事件,涉及碧桂園、龍湖等數十家大型開發商。

長沙奧克斯締壹城、南京宏圖上水雲錦、南京招商雍和府、青島中歐金茂墅等專案均因漏水、減配等被業主投訴。而長沙、南京、青島則有項目因逾期交房被投訴。此外,精裝修縮水、公攤面積算裝修費也成為武漢等地業主維權的重點。

成都業主維權涉及近五十個樓盤,其中包括金科、龍湖、融創、保利、綠地、奧園等知名開發商。

今年碧桂園交房數量歷年最高。該公司在700多個城鎮開發了2000多個專案,這些工程處於開工、建設、竣工、交房等不同階段,這大大增加了公司的管理負擔,其在南京等地,業主維權概率也明顯上升。

因開發高品質住宅聞名業內的龍湖也陷入交房危機。

2018年6月,北京龍湖長城源著二期一組團迎來收房高峰。有業主反映,收房時發現,社區部分路面、樓道、樓梯等公共設施還未交房就出現了嚴重的裂紋,後期樓梯坍塌,小院地面下沉,牆皮脫落,道路損毀等,部分業主憤而維權。

限價政策壓縮開發商利潤空間

易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,中共從2016年開始持續加強的限價政策,壓縮了開發商利潤空間,開發商只有在建築和裝修上降低成本,房屋品質問題頻生。

楊紅旭表示,今年樓市維權特別多的原因之一,就是限價。從2016年9.30開始,地方政府嚴厲控制新盤定價,否則不給批預售證。幾十個城市先後要求新房價格環比不增長。

2016年四季度至2017年,全國限價最嚴厲的城市是南京、武漢、成都、長沙、杭州、濟南等。這些城市的新盤上市,因為價格比周邊二手房低,多數快速售罄。

剛開始的幾個月,這些城市的開發商,還可以通過綁車位、裝修、喝茶費等彌補一些損失,而後來調控不斷升級,這些漏洞陸續被堵上;搖號、自住客優先搖號等制度實行,讓開發商束手無策,只能接受利潤損失。尤其是高價地項目,很可能賺不到錢甚至虧損。

上海房地產業界人士宋會雍預計,為規避政策風險,將來房企會更為謹慎,減少高價拿地。

2018年7月23日,上海市中心的一塊住宅用地因沒有房企報名流拍。據上海土市官網,上海在最近一個月終止出讓4宗經營性用地,其中2宗為住宅用地。杭州、蘇州、合肥等地也有土地相繼流拍。

越限價房價越漲

陸媒華夏時報6月16日報道,多家機構發布的土地資料均顯示,5月全國地價大漲。根據官方公布的土地資料則顯示,地價領漲了近10年,即從2008年至2016年間的全國供地面積減少50%,但地價翻了近4倍。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓說,過去16年中國房價上漲的根源,歸根結底在於“兩權一制”的土地制度,控制著土地供應與土地價格。

他說,“土地招拍掛制度是控制土地與價格的工具,分稅製成為地方政府依賴土地財收入的關鍵。也就是說,房價上漲在於政府對土地供應與地價控制,直接決定著供需關係,信貸與利率則成影響供需關係的間接關係。當房價跌時,停止土地供應地價上漲,激需求;房價上漲時抑制需求,供應則保持不變,地價上漲。”

6月13日,中國土地學會的一位專家表示,這幾年,地方土地供應量銳減,土地收入卻有增無減,說明土地單價提高了。

近期,中共地方政府推出“限價”政策,結果卻出現“萬人搶房、搖號買房”的場景。

對此,謝逸楓表示,以前靠多賣地增加財政收入,但現在賣的地少了,收入卻翻了好幾倍,其原因就在於“限價”。目前,多地用“限價”方式降房價,結果房價沒有下跌,反而出現萬人搶房、搖號買房的事情,其背後因素就是土地供應量減少導致房子有效供給不足,土地供應與地價上漲表現出來的資料,便可說明一切。

中共遏制房價有何居心?

陸媒長江商報8月3日報導,中共各部門、各地從上到下,在短短9天內8次提及房地產調控,史無前例。

7月23日,中共國務院常務會議提出,“積極財政政策要更加積極,穩健貨幣政策要鬆緊適度”。對於市場人士而言,這是一個財政和貨幣寬鬆的信號,按照每次放水的結果看,都是推高了房價。

然而,7月31日,中共中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”的要求,“秒殺”了市場對樓市上漲的預期。

銀庫金融副總裁齊俊傑8月2日在環球老虎財經發文表示,中共高層會議給經濟定調,提到嚴控樓市,這是他看到的中共對樓市的最嚴厲表態。

齊俊傑表示,中共以往對遏制房價上漲的表態一直都比較含糊,像什麼抑制房價過快上漲,什麼防範房地產泡沫,最後不行了說抑制房地產泡沫,這都給房價上漲預留了空間。但今年的表態更直接更簡單,就是“堅決遏制房價上漲”,似乎沒有迴旋餘地。

陸媒新浪財經7月31日一篇署名凱風的文章則認為,中共這一次政策基調依然是宏觀上寬鬆,但樓市要嚴控。

文章解釋說,在居民槓桿居高不下、房價成為民生負擔、消費受到嚴重擠壓、投資拉動經濟的邊際效應遞減的情況下,再用房地產刺激經濟,其負面效應遠遠高過正面效果。更關鍵的是,樓市風險已經成為經濟體的主要風險之一。

此外,文章還認為,中共或許還期待著,將房地產作為拯救經濟的最後武器,但目前還不能用,所以先把它摁下去。

阿波羅網責任編輯:楚天 來源:希望之聲記者賀景田綜合報導 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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