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上海、廣州、杭州 神話都破滅了!

這些年,中國的房地產業,是這樣的一個牢固循環:房價高漲,推高了地價,地價上漲,又繼續推高房價。

作為循環里關鍵一環,土地就像賭客在賭桌上最想得的那張黑桃老A——拿到就要贏了。

但今年以來,從上海到廣州,從杭州到蘇州,大量土地出現流拍,似乎預示著癲狂的國內樓市有了掉頭的跡象。

持續了兩年的土地神話,終於還是要破了。

PART1

拍地是個體力活。

以往房企拍一塊土地,早上就要出門。到現場一拍就是幾百輪,晚上結束時《新聞聯播》都播完了。

如果你遇到的是碧桂園這樣的老闆,早上出門時還得帶上安全帽,因為拍完就得直接下工地了。

要是拍賣在網上進行,房企們一邊拍,一邊還能看好多集《延禧攻略》。

房企拍地就是近身肉搏,考驗實力又考驗耐力。

但現在世道變了。現在房企怎麼拍地?

現在偶爾還是要競拍幾小時,但更流行的方式,是大師過招,點到即止,切磋幾輪就鳴金收兵。甚至戰鬥還經常沒開始就結束——流拍。

上海前幾天又有純住宅地塊流拍了。

土地流拍,常常是因為地塊位置偏遠、缺乏市政配套。但這幅流拍的地,位於上海市中心、內環內。

這塊土地到外灘只有五六公里,市政配套相當完善,是上海楊浦區絕對的黃金地段。然而這幅少見的好地塊竟也無人問津。

加上這一幅土地,上海在2018年上半年來,已經有6宗土地流拍,其中有3塊是純住宅地塊。而上海2017年住宅地塊流標數為0,2016年也僅1宗。

上海隔壁的小老弟蘇州,兩周前將12宗土地掛牌出讓,有3宗住宅用地流拍,4宗土地僅以底價成交,其餘成交住宅類地塊最高溢價率為18%。

其中一幅位於昔日熱點地區,離蘇州火車站只有5站的地,在今年2月份就流拍過一次。這次政府狠心降價3.08億再推出,開發商十分感動,然後拒絕了政府,再次流拍。

長三角另一位大哥,杭州也是如此。村長上周末的一篇文章,裡面就介紹到,低地價和低溢價已經成為了杭州土地市場的關鍵詞。 

嶺南門戶廣州的土地市場,也躲不過這一難。廣州郊區從化有2宗商住地,已經流拍了5、6次。政府越敗越勇,出讓底價一降再降,但也未能打動開發商,7月份這2宗地塊繼續流拍。

事實上,不僅是上海、廣州、蘇杭,在更多城市,流拍情況十分常見。

當然,土地出讓條件多、起拍價貴,是許多宗流拍的直接原因。但是,如果換到過去兩年行情火爆的時候,別說起拍價貴了,哪怕土裡埋著雷,也是會有許多房企來搶的。

過去房企常常喊冤:房子賣得貴,可不能怪我呀,是因為地價也高。現在多地土地市場轉冷,麵粉便宜了,麵包會降價嗎?

PART2

先看看成交量的情況。

幾個前些日子頻上新聞的熱點城市,搶房潮難以再現。

7月上旬,杭州二手房成交量為3405套,而6月同期則成交了4727套,環比下降了28%。杭州近期新房的搖號中籤率也幾乎到了100%,一搖就中。

7月30日,成都溫江區的鷺湖宮10區公布了選房結果,總共310套剩了193套,去化率37.7%。偏遠一點的地方就更慘,成都崇州市的智薈城二期,開盤四天,498套房只賣了10套,去化率2.81%。

近一個月以來,長沙開盤樓盤幾十個,僅有不到10個樓盤開盤售罄,大部分項目開盤當天去化率降低。比如近日開盤的望城區新城國際花都開盤首日認購率低至15.5%。

中原地產研究中心統計數據顯示,2017年全年,“北上廣深”四個一線城市住宅合計簽約19.2萬套,相比2016年全年下調了41%,創下歷史最低點。二線城市新房成交量同樣大幅下跌,全年跌幅達30%。三四線城市大幅增長18%,但這是在貨幣化棚改的強力刺激下達成的成交量。

2018年上半年一線城市一二手住宅總成交量同比繼續下跌10%。一二線20城二手房成交量也同比下降20%。

再看價格。

大多數一二線城市房價已持續不漲一年多。

當然,一二線城市由於限價政策,新房價格不能反映市場真實情況,二手市場價格更加具有參考價值。

根據中原實際成交編製的二手住宅價格指數來看,一線城市今年上半年價格指數已經接近停漲。部分樓盤成交價格比之前的高位已經出現10%左右的下降。

二線城市中天津表現最弱,目前二手價格指數比最高位下跌10%。南京、成都近來價格漲幅也顯著放緩。杭州一套中海寰宇天下90平方米的房子,7月4日的掛牌價為520萬元,7月20日重新掛牌後,價格變成了480萬元。

再加上前文所說的土地市場。

今年上半年,調控嚴厲的一線城市流拍地塊已達11宗,如果下半年以同樣速度流拍,將超過流拍歷史第三峰的2012年。相對火熱的二線城市,上半年流拍地塊102宗,相當於每個二線城市都有3-4宗地塊流拍。

剛結束的7月份,一二線城市含宅地塊的流拍情況持續嚴峻,7月份流標率高達15%,流拍幾乎成了標配。

同時,今年以來,40個重點城市住宅用地成交溢價率,較2017年同期大幅下滑。

一二線城市樓市的成交量下降、價格停漲、土地市場轉冷,這是房地產市場轉冷的三大標誌。這些跡象同樣出現在2011年到2012年、2014年到2015年這兩個歷史上樓市下行的時期。

PART3

這個國家是全球第二大經濟體,人民的信仰是房價神話。

在美國,常用的土地面積的單位是英畝,在這裡卻是平方米,1英畝大約等於4000平方米。

這裡的房價不斷上漲,大城市的房價已經到了普通百姓難以承受的水平。

但是在絕大部分人眼裡,房子還是最值得保有的資產,簡單的轉手倒賣就可以牟取暴利。

房地產行業持續多年的高額利潤,讓一些實體經濟的大企業也按耐不住,開始大舉進入房地產業。

投向房地產業的資金也越來越多,全國的地產項目一個比一個大,整個國家鶯歌燕舞。

這是上個世紀八十年代末的日本。後來的故事,大家都聽說過。

1988年,日本人須藤花6000萬日元貸款買了一套二層別墅。到1996年,這套別墅跌剩3000萬日元。這年須藤48歲,月薪40萬日元,卻只能租住在月租金3萬日元,5人共用1個浴室的一居室,因為他需要還8年前買房時的按揭貸款。

他的妻子不願和她過這樣的日子,已經離婚了。須藤打算,等他65歲還完貸款了之後,再把房子抵押出去,換來養老送終的錢。

這是日本泡沫經濟破裂之後,許多日本人的生活。

這沒能給中國帶來足夠警示,他國的歷史書里的劇本,又在中國重新上演。 

 

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:樓市頭條 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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