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高利貸炒房 套你沒商量!廈門樓市殺跌 有人一套虧百萬

很長很長一段時間,人們已經忘記了“房價下跌”四個字意味著什麼。雖然絕大部分人對房價下跌期待滿滿,但當這一幕真的擺在面前時,又不得不找一個邏輯來說服自己。

廈門,這座沿海城市,其島內二手房價曾經漲到了6萬元/平方米以上,堪比北上廣深,島外房價也超過3萬元/平方米。

不久前,一份《80城房價收入比偏離度研究》報告還指出,從居民收入角度來說,廈門的房價是最難以負擔的。

如今,廈門被傳出島內房價跌了1萬-1.5萬/平方米,島外跌了6000元-1萬元/平方米。

對於這一現象,人們的觀點出現了分歧。有業內人士認為,這說明調控政策到位,也有人質疑消息的真實性。

為了探究廈門樓市的現狀,近日,鎂刻地產記者來到了廈門。

曾比一線城市更堅挺

廈門,作為一個經濟總量僅位居全國第52位的東南沿海城市,其房價可比肩一線城市。

早在2014年7月,北上廣深四大一線城市房價齊跌,但在這時,廈門房價依然保持上漲趨勢。那個月,廈門新建商品住宅價格環比上漲0.2%,同比上漲7.2%,雙雙位居全國第一。彼時,廈門房價已連續26個月環比上漲,有分析稱,廈門房價的堅挺度已經超過了一線城市。

註:根據國家統計局70個大中城市新建商品住宅價格指數製圖

在經歷了短暫調整後,廈門新房價格繼續上漲。兩年之後的2016年7月份,廈門新建商品住宅價格環比上漲4.6%,漲幅再次高居全國第一。那時,廈門新房價格又是連續17個月上漲。

註:根據國家統計局70個大中城市新建商品住宅價格指數製圖

2016年“9·30新政”前一個月,廈門率先出台政策,成為最早出手調控樓市的城市之一。2016年8月31日,廈門市國土資源和房產管理局公告:自9月5日起,廈門執行住房限購政策,有效期至2017年12月31日。

此後,廈門陸續出台政策,加碼調控。自2017年3月25日起,廈門新購的住房,需取得產權證後滿2年方可上市交易。值得一提的是,這裡指的新購住房將“一視同仁”,沒有面積規定。廈門也成為全國範圍內首個對居民購房出台“限售”政策的城市。

二手房低價甩賣虧百萬

但廈門樓市彷彿經歷了過山車般的瘋狂,從曾經的領漲到如今的領跌。

今年上半年,廈門全市商品住宅銷售面積為58.7萬平方米,同比下降30%。其中,島內商品住宅銷售量為8.3萬平方米,全市佔比14%;島外商品住宅銷售量為50.5萬平方米,全市佔比86%.

“我們這裡從去年7、8月份就開始跌了。最高峰這裡一平方賣7萬的都有,現在賣6萬出頭,成交價6萬左右。”國貿中心附近鏈家的一名工作人員向記者表示。國貿中心旁邊就是萬達,對面就是五緣灣,這是屬於廈門島內的湖裡區。即便是在這樣的核心地段,房價也沒能扛住強大的殺跌動能。

而在國貿中心近10公里外的大嶝島,二手房成交價格也大幅下降,整個大嶝島只有國貿金門灣一個項目。“過去高峰時一個月可以有7、8套的成交,最近好的時候大概成交一兩套。”環嶝南路附近的一名中介表示,高層住宅均價每平方米跌了7000元~8000元

成交方面,廈門二手房交易已經不僅僅是腰斬。

廈門市國土資源與房產管理局主辦的《廈門房地產市場》數據顯示,今年上半年,廈門二手住宅交易面積為71.3萬平方米,同比減少64%;二手住宅交易套數為6995套,同比減少65%。

註:廈門市國土資源與房產管理局主辦的《廈門房地產市場第22期》

上述鏈家工作人員還說:

最近成交以剛需客戶為主,投資客很少,因為現在有兩年限售期,投資客無法以低價買入高價賣出的方法賺錢。此前投資客都是短期投資,一般不等兩年。現在的房價是緩慢往下跌的,如果再等兩年,也很難保證賺錢,部分投資客是需要向銀行貸款的,還有的借高利貸的,有的合股炒房,去年有投資客因為合股炒房被套住,也有人就低價甩賣房子,甚至虧100萬~200萬的也有。

註:根據易居研究院百城庫存報告廈門相關數據製圖

註:根據易居研究院百城庫存報告廈門相關數據製圖

同一區域土拍樓麵價腰斬

2018年6月1日,海滄馬鑾灣板塊出讓兩幅地塊,一塊由保利(福建)房地產投資有限公司以29.1億元(樓麵價25086元/平方米)競得,溢價率0.34%。

另一塊由杭州耀強投資管理有限公司(金地)以23.8億元(樓麵價25105元/平方米)競得,溢價率0.42%。

而他們旁邊,就是馬鑾灣的單價地王,由海投房產拿下的H2016P02地塊,樓麵價達到了38505元/平方米,比6月1日拍出的兩塊地,貴了1.3萬元/平方米。

同區域內,樓麵價有上萬元的差價。這樣的情況,近年來在廈門島外的四個區內都有出現。

比如,今年7月2日,翔安的兩個地塊,樓麵價分別為21182元/平方米和19814元/平方米。

這兩宗土地出讓後,引起市場熱議,要是放在兩年前,這兩塊地的樓麵價,可能高達38000元/平方米。

2016年8月26號,杭州融鑫恆投資有限公司(融創)在翔安拍了一塊地,樓麵價37512元/平方米,溢價率142%。

同一天,廈門融僑置業有限公司以樓麵價38345元/平方米和139.66%的溢價率,競得翔安另一地塊。

圖片來源:廈門房地產聯合網

8月6日,記者實地走訪了融創在2016年8月競得的地塊上打造的融創東南府,融創東南府在翔安南。而今年7月出讓的兩塊“便宜”翔安地塊,在廈門大學翔安校區附近。兩個地段相距約14公里,在乘車過程中,記者注意到,剛出讓的兩宗土地所處的區域發展相對緩慢。

除了區域的發展有所差別外,土拍的政策也有所變化,今年7月初,廈門出台“一次性銷售”的土拍限制,10萬平米以下的住宅用地必須一次性銷售。廈門市國土資源與房產管理局發布的出讓公告顯示,X2018P01、X2018P02地塊要求競得人一次性申請宗地商品住房預售許可證,並一次性全部公開對外銷售。

這個政策對開發商來說是一件很可怕的事情。因為一塊地分多次銷售,可以拉長周期,可以根據行情的變化調節價格,低開高賣,越賣越高,對開發商來說這是正確的銷售策略。若是一次性全部放出來在房產市場上賣,開發商處於被動的狀態。”廈門購房內參創始人黃漢彬表示。

大潮退去,“地王”裸泳

8月6日,記者以購房者身份走進了融創東南府營銷中心,負責接待的置業顧問說:

我們這個樓盤位於翔安南部新城,緊鄰具有‘海綿功能’的鼓鑼公園,靠近在建的3號線地鐵,距離將要建成的大嶝機場僅有10公里,算是廈門島外一個價值窪地。

整個翔安新城的起點是非常高的,按照37512元/平方米的拿地樓麵價來推算,我們的房價應該在5萬~6萬元/平方米開發商才有利潤。但是現在政府在調控房地產,所以我們現在高層的均價就在3.6萬~3.8萬元/平方米之間,帶精裝修

僅比拿地樓麵價高1000元/平方米,還帶精裝修,融創東南府是在虧本銷售嗎?該名營銷人員說:

這個價格賣是虧本的。現階段,因為限價,高端樓盤與周邊普通樓盤的價格差距不大,限價階段開發商在讓利,過去開發商是頂著天花板拿下的地塊,如今大浪褪去,開發商在裸泳,客戶是在沙灘上撿金子、撿銀子、撿貝殼。

對於上述說法,鎂刻地產記者查閱了融創東南府的相關備案信息,(8號樓、12號樓、14號樓)獲批預售許可證的主力戶型為116.10-154.64㎡高層。最高價格為71132.95元/平方米,最低價格為39909元/㎡,總價區間在463.3萬元-1099.9萬元/套。

廈門房地產聯合網董事長章衛國表示,融創東南府疊墅的均價約在5萬元/平方米,所以不能單從這一個去對比,要綜合去看,並且,融創東南府還配有車位。記者也注意到,除兩棟高層住宅外,其別墅或疊墅類產品大約有10棟,佔比更大,而此類產品盈利空間相對高層住宅,要更高一些。

樓市僅靠“本地人”支撐

2016年限購以前,廈門有近7成購房者是外地人,但從最新的數據可以看到,購房者比例已經發生完全逆轉,異地購房者被拒之門外,樓市基本靠本地需求支撐,這就是限購導向下的樓市。

註:廈門市國土資源與房產管理局主辦的《廈門房地產市場第22期》

克而瑞相關分析指出,對於購房者來說,限售和限價對投資需求的打壓最明顯,限售無法兌現房價短期上漲的紅利,尤其是加槓桿操作將極大增加投資風險;限價,則直接限制了房價的上漲預期,二者共同作用,投資客尤其是短期投資客必須退出。

58安居客研究院房產分析師吳寅認為,廈門樓市本輪調整最劇烈的是那些“老破小”,品質較好的學區房依然堅挺。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:每日經濟新聞 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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