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重提計劃經濟:警惕房地產市場退回「計劃經濟時代」!

看到有觀點在說,中國房地產正在走向“歐陸模式”,並且使用了很溢美的評價。

我認為這個判斷有可能會出錯。

之前,我已經在舊文——《中國正在形成自己的“住房模式”》——里表達了這樣的判斷:決策層已經不認為中國房改以來建立起來的房地產模式是對的,同時,他們也正在探尋新的房地產模式。我當時判斷新的房地產模式:仍然不破房地產市場化,同時維持政府在房地產市場上的強大存在。

但從最近的一系列動作來看——比如政治局關於“堅決遏制房價上漲”的精神,深圳的“房改”政策正式頒布,以及今年以來幾乎全國各地所推出的調控手段,我認為有一種傾向需要警醒:中國的房地產市場存在退回計劃經濟時代的危險(激進者認為,已經回去了)。

美好一點的設想是,決策層現在是“以短取長”——短期以“五限令”強力嚴控房地產市場,堅決遏制房價過分波動導致民怨沸騰,為長效機制出台爭取時間。比如住房結構的調整、房地產稅等等,要等到大量的政策性住房推出市場可以實現市場替代時,再施行“五限令”退出。

但由目前的一系列動作,我認為以上的設想有可能會偏於樂觀。反而更有可能出現:本該是短期政策的“五限令”最後成為了“長效機制”,而萬眾矚目的長效機制,最終可能會不了了之

有一些苗頭讓我產生這樣的疑慮。

首先是,梳理過去10多年的房地產調控,各位最先看到的一般都是每次“調控變空調”。但其實還有另外一個顯著特徵:干預市場的行政權力這10多年來在不斷擴張。

市場化改革推行多年,我們並非沒有法律節制這種干預方式,比如《行政許可法》、聽證會、《價格法》等等。

這個干預特徵的轉換,大致可以以2006年90▪70戶型新政出台為界,開了先河。到2010年進入第一個惡化期,當年,我們第一次看到政府在房地產市場上推出了“限購”、“限價”、“限貸”。這個過程,當時還是伴隨著一系列的質疑的,“三限令”也只是在一部分城市推出,因為這些行政干預畢竟都涉嫌違法

但到了這一波調控,2016年10月之後,我們發現,各地政府對市場的干預幾乎到了肆無忌憚的地步,達到了史無前例的高潮。

數百個城市密集推出“五限令”,今天想出政策,晚上就能出來,完全不受任何制約,完全不考慮這樣的政策是不是需要經過公開聽證,程序是否違法等等。政府通過限價來對新房市場進行價格造假,竟然一再進入國家統計局的價格統計標本。更誇張的是,和2010年之前相比,現在全民似乎都已經順應了政府這樣的行為,覺得這些限購、限價、限售,它們出台是那麼的“自然而然”。

這是一個非常奇怪又令人深思的現象。

其次,我們來考察,在“五限令”下,現在的房地產市場變成了什麼樣。

今天的開發商賣房子,可以這樣形容:什麼時候賣做不了主(價格備案要報批,超過限價政府會拖著),賣多少錢做不了主(限價),以什麼形式賣做不了主(公證搖號),賣給誰也做不了主(限購),買家買到手什麼時候賣也做不了主(限售)……

除了生產房子這種商品還是歸開發商在主導之外,如何銷售自己的產品,開發商已經完全沒有任何話語權了。你現在走到市場上問一問,最有危機感的部門就是“營銷部門”,因為這個部門可以撤掉了,完全沒事幹,政府都幫你幹完了——賣房子的時間幫你定好,怎麼賣告訴你請公證處來就好,賣給誰要審核,賣多少錢政府幫你定好價,營銷人員還幹什麼?

當然,開發商還是有一件事可以主導的:選擇不賣房子,但這顯然只是理論上存在,除非你的資金鏈可以扛過整個周期。

除了不生產房子,政府幾乎已經全部掌控了房地產市場的各個環節。

我們都知道,計劃經濟和市場經濟的本質區別,是誰來決定資源配置,是權力(政府)來主導,還是市場(價格)來主導。那麼現在,中國的房地產市場,近些年來,政府不但權力擴張到極大,並且到今天已經是完全乾預到微觀的企業經營決策了,這個市場已經成為一個政府完全控盤的市場。

所以,最近每遇到後台有讀者來探討房價未來1-2年會怎麼走時,坦白講,我真不知道,全看你所在地的政府想要它怎麼樣。要它死便死,要它生便生。

有人說,這是中國房地產市場長期過於畸形決定的,政府這麼做是短期的矯枉之舉,待到長效機制建立,這些政策就會慢慢退出。比如像深圳,出台了“五限令”,但是同時也出台了商品房:政策房=4:6的“二次房改”,以時間換空間。

話是這麼說,但能否成為現實,需要邊走邊看,我個人有疑慮。

我認為有兩個現象,現在並未得到重視。

一個是,政府從未公布過“五限令”的退出條件和時間。

如果認為“五限令”只是短期干預,目的是為長效機制的出台贏得時間,並非破壞市場化方向。那麼,按照常理,政府在推出這些政策的同時,應該公布退出時間和退出條件,打算這樣的政策在什麼時間內退出,或者在什麼條件下退出,如此才能令社會信服。

但幾乎沒有一個地方政府這麼做過。

另外一個現象是,現在的長效機制推進太慢,並未出現一個系統解決方案。

基於目前的觀察,長效機制主要體現在兩個方向。一是住房供應結構的調整,簡單說就是:壓縮市場化商品房比重,增加政策性住房比重。這部分的調整權力交給了各地的城市政府“因城施策”,從實踐看,大城市未來的商品房將極有可能統統被壓縮到50%以下。另一個方向是,各界將穩定房價的重任高度寄託於正在推進的房地產稅身上。

但這兩部分的工作,在推進過程中都涉及到巨大的利益博弈,不會像想像中那般順利。比如第一個方向,深圳算是速度比較快的,推出了未來17年的6:4房改方案,這個方案據說受到了上層的肯定,認為可以推廣。但還是老大難問題,地從哪裡來?能否兌現?如果只是擠占原來的商品房資源,便很難說它是增量改革,而是可能會繼續加劇整體住房供應短缺的預期。

而房地產稅,我認為現在各界對它寄託的期待太高了,似乎這個稅一旦推出來,中國房地產的問題便可以迎刃而解一勞永逸了。恐怕更難,房地產稅並不是個新東西,世界大多數經濟體都已實行,但至今還沒有見過有哪個通過房地產稅實現了房價永遠穩定的案例。更何況,在中國獨特的土地制度下,這個稅推出的難度應該比想像中複雜。如若遇到外部衝擊——比如現在的貿易戰,則更會出現變數。

這兩部分長效工作推進過於緩慢,反而有可能會導致一個結果:倒逼短期行政干預,變成了“長效機制”,而長效機制卻遲遲不能完善。最終,我們看到的是,中國的房地產市場,將長期處於這種“五限令”高度管控之下,呈現出強烈的計劃色彩。

這顯然不是我們期待中的“歐陸模式”。

在目前這個切換的過程中,如果像今年上半年這200多次調控,再不起作用,怎麼辦?

毫無疑問,政府會繼續加壓。

比如現在五年社保限購,調高到八年……

比如現在三年限售,調高到五年、八年……

比如現在住宅限價,高價住宅一律不批……

比如現在離婚2年限貸,調高到離婚2年限購5年限貸……

都完全有可能。

簡單一句話,經歷了數年探索,到目前為止,中國的房地產調控其實已經基本定型,就是以“五限令”為核心手段,在這個基礎上不斷加碼(或者減弱),直到市場聽話為止——那個聽話,也有可能是房地產交易被徹底鎖死,重點城市不再存在商品房市場了。

也許運氣好,“長效機制”出台後,會迅速替換掉“五限令”。但就目前的發展勢頭看,我認為:中國的房地產市場倒退回“計劃時代”,是值得各界高度警惕的一個危險信號。

阿波羅網責任編輯:秦瑞  轉載請註明作者、出處並保持完整。

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