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華人打入日本房產圈 摸清華人買房的秘密

當你過了相信詩和遠方能交配出浪漫的年紀,買房就是療愈中年危機的最好辦法。然而,眼下房格爾係數還在一路飆升,一線城市房子又無限期限購,一時間,兜里的熱錢陷入了無處安放的境地。

與此同時,隔壁東亞島國的不動產市場卻頻頻伸出友誼的小手:單筆投資小、升值潛力大、租售比高、永久房產、對外國人無政策限制……種種比較優勢,在中國人民的語境解讀里足以催生一個新選擇——

“東京一百套房子里,有五、六套都被中國人加入了購物車。”

“據說新宿塔(指新宿的超豪華公寓樓)一半都被中國人買走了。”

東京新宿一處高層豪華公寓里,中國房產中介正帶著客戶看房。

“賣掉北京一個家,可以在東京買一棟大樓”的坊間傳聞、“70萬安家東京”的房產廣告無一不挑逗著瓜民的神經。

為了一探究竟,我偽裝成看房客,潛入了日本房地產中介圈,並和幾位在日本買了房的“經驗人士”聊了聊。

被炒熱了的東京,我來了

握著霓虹國的機票,就如同握著一張線索紛亂的藏寶圖——從福岡40萬人民幣的小型中古(二手)房,到東京六本木5000萬人民幣的高級豪華公寓,日本就像一座巨型房地產市場,總有一款能滿足您。

圖為2014-2018上半年,東京首都圈新築住宅均價走勢。表單來源:日本國土交通省

事實上,2018上半年,東京新築住宅的均價已達5.2萬人民幣/㎡,與2017年北京新建住宅的成交均價基本持平——但這並未澆滅國人前往近鄰開發土地的熱情。這其中必定隱藏著某種奧義。

仗著因公看房的壕氣,我決定先去東京房價排行第4的富人聚集地港區 chill一下。

港區之於東京,一如國貿、建國門之於北京。《東京女子圖鑑》里,就有過“港區人不會和外區出身的人結婚”的論調。圖為港區一處靜謐的住宅區。

我提前一天預約了看房,接待我的是小周。小周所在的不動產公司號稱是“東京最大的華人中介”,但據說人還是不夠用——“不知為什麼,五月里莫名其妙來了一大堆買房的中國人。”

小周向我介紹東京地鐵圖。

這套公寓位於山手線田町站附近,步行5分鐘可到達。兩室一廳,55平米,精裝,總價6980萬日元,約合人民幣428萬。

不過由於在日本買房不用承擔公攤面積,還送陽台——足足10平米呢。所以,按中國建築面積算的話,大致是428萬能拿下80㎡的公寓。

“房屋重要事項說明書”上寫明可以養寵物、附帶多功能廚房、刷碗機、乾燥機等。另外,如果有過白蟻、三道轉手內死過人,說明書里也會如實列舉——甚至還會告訴你房子漏水誰來擔責。

圖為小區外的山手線田町電車站,在地理位置意義上接近北京二環線。

而真正讓人產生變節衝動的,是這裡的看房體驗。

餐具、地毯、洗碗機,就連水生綠蘿,都配置齊全——雖然只是用於展示,但不得不說,浸入感超強,如同遁入了一個沒有中國大媽滋擾的宜家展廳。

看慣毛坯房、簡裝的人受到了視覺衝擊。

而且,中介公司對客人“掙錢買房,躺著收租”的痛點把握得十分精準,售後服務基本上也是海底撈級的。

“很多人會想,我人在國內,這個房子在日本,我看不到摸不著,會很沒掌握感。”小周稱。所以,在客戶一擲千金後,房地產機構還會提供從找租客、管理房屋,到房租匯款的“一條龍”遠程服務。

當然,羊毛不會出在豬身上,這也意味著要付他們一定的手續費(大概會是房租的3%-5%,因中介公司而異)。

小周稱,也有客人不來日本,直接委託中介購房並出租。圖為小周通過微信溝通業務。

只不過,隱形貧窮人口的買房之路註定不會一帆風順。我儘力表情嚴肅地打量著周圍的一切,然後以“不合眼緣”為由,離開了公寓。

田町電車站外,一群上班族正在指定吸煙區放風,他們正是消化東京龐大租房市場的主兒。據了解,東京整體出租率達九成,其中市中心的山手線沿線較高,其他地區則較為遜色。

在提出“預算控制在200萬人民幣以內”的要求後,我很快就被殘酷東京驅逐出六本木,當然也無緣新宿、銀座這些向來受國人青睞的地段,只好瞄準了地價排名相對靠後的板橋區。

“板橋會不會離都心三區太遠?”我把疑心拋給小周。小周語則重心長地告誡我:在日本投資房產,跟著車站走比什麼都重要。

板橋區位於東京23區的西北部,北面與埼玉縣相接。

第二套公寓毗鄰板橋站,那是一個通勤到池袋只需3分鐘、到新宿9分鐘的客流大站(按此推算,居住人口應該不會少)。公寓總價為3200萬日元,自帶租約,月租金是130000円。

在此之前,把首付款存進餘額寶是我唯一懂得的理財方式。而當下,我不得不動用有限的數學天賦掐指一算:

用摺合197萬人民幣買下這套40㎡的公寓,作為回報,我每月能收到8190元人民幣的房租,年化回報率是5%。再扣除每年的固定資產稅、房屋修繕費、中介管理費和租金收入的個人所得稅後(這部分金額可通過年租金×20%粗略推算),回報率大概是4%,約24年能回本。

在日本買房時,需要一次性交付的費用包括登記費(含律師費)、不動產取得稅、保險費用、國定資產稅、都市計劃稅、中介手續費和印花稅等,合計為樓盤價格的6%-7%。圖為一家中國中介牆上貼著歡迎使用微信支付的貼紙。

4%的賬面回報率不算高,但相形之下,中國一線城市的年化收益率大概只有2%,同樣的房子,大概需要50年才能回本,比較優勢便呼之欲出。再加上小周說的“2020東京奧運行情”,一切似乎充滿了想像空間。

只是,臨門一腳,我遇到了真正的阿喀琉斯之踵。

是的,日本購房貸款利率很低(一般日本工薪族的貸款利率在0.75%左右),可是沒有工作簽證或永住權的外國人(比如我),貸款並不容易。而作為一個理智的投資客,當然也不可能向那些利率高達三點幾的中國銀行投誠。因此一次性付全款,是大多數海外投資者的選擇。

——所以很遺憾,我的卧底買房之路,到此就要告一段落。

在日本銀行貸款,從容易到困難的排序是:日本人->擁有永住權的外國人->工作年限長但無永住的外國人->外國人。圖為一家中國超市免費發放的報紙上,印著“中介費0元,貸款可以商談”的售房廣告。

他們用蝸居北京的首付,在日本買了一棟樓

然而和囊中羞澀的我不同,我的那些“日語水平有限,銀行賬戶無限”的同胞們在這方面卻有魄力得多。

在席捲了悉尼、溫哥華和洛杉磯後,2015年,中國購房團開始大規模進軍日本。據統計,這一年中國客人一言不合在日本置產16億美元,較2014年上升了167%。

同時,針對華人的房地產公司亦聞風而起,——石總便是其中之一。如今,他位於新宿的不動產公司,規模已達100多人,其中30%都在做中國業務。

池袋北口,一家房產公司的店頭張貼著“有中國店員”“外籍不需要保人制度諮詢”的告示。

早在2006年,石總便開始試水日本房地產行業。“剛開始的時候沒賺過中國人的錢,還搭了幾千萬。那時中國人還沒有錢,租房都不租好的,更別提買房了。”

然而士別三日,截至今年7月,公司的中國業務成交量已比去年增長了30%。

2017年11月12日,東京中央區的一場不動產研討會,主要對象是以投資為目的購入房產的人。來源:NHK

憑著混跡商海多年的經驗,石總大致總結出三類中國投資客:

一是北上廣公司高管。“他們屬於保守派。在國內已經有三、四套物業,想要分散資產,就再買一套日本的房子收租。”

二是“像馮小剛這種層次的人”。他們在日本買房純粹為了度假。三個多月前,石總就成交了一單。“八個多億,相當於人民幣六七千萬。這種人在全中國可能只有1000個。”

此外,還有一支隊伍正在徐徐崛起,他們是當下面臨“投資荒”的中產大軍。“平均年薪大約30、40萬,他們最大的壓力,就是買房。”

一般來說,此類客戶的預算大概一兩百萬,目標主要鎖定在容易出租、年回報率在5%-6%之間的小型公寓上。

圖為東京銀座,兩名中國遊客掏出手機拍照留念。除了爆買馬桶蓋,近年國人來旅遊也開始留意房產廣告。

而在另一位房地產老闆牛總的觀察里,2012-2015年間買房的那批中國人,大多是喜歡日本的文化和生活,或和日本有過淵源。

2015年後,理性因素佔了上風。“現在買投資房的佔80%,來了就看回報率、地段,精得很。”

1月6日,東京新宿,兩名路人查看路邊擺放的房產廣告。

在這個意義上來看,范姐可謂是“理智與情感”的結合。她在日本生活了15、6年了。2014年,范姐花76.5萬人民幣,在東京豐島區買了一套小型公寓——不是自住,而是用於出租。

當時,日本的房價和日元匯率都處於近20年的低谷,受2011年“3·11”大地震影響,日本房市又遭受重創;再加上彼時中國的外匯管制相對寬鬆,正是投資的黃金時期。

“在買這套公寓的時候,我甚至一眼都沒看過房子,當時裡面還住著租客。”說起日中房地產中介的區別,她只回了四個字:天地之差。

在日本,不只房產信息和中介收費透明,而且簽訂委託協議後,不管中介公司能出租到多少錢,都會按照協商好的價格支付給房東。圖為散落在地的房地產廣告。

無論是成熟規範的中介體系,還是相對理性的房產市場,都讓范姐覺得“穩”。最近,她打算再入手一套房,同樣考慮公寓。

有人買房用作投資,有人則為將來定居日本未雨綢繆。而對於在日中國人來說,買房似乎是“必須且划算的”。

2016年,在IT企業工作一年多的SH動了買房的心思。“在日本租房,每個月也要好幾千,不如買房來得划算。”

中國人在日本購房大多會通過華人中介,而SH由於大學本科念的日語專業,所以選擇了日本不動產中介。圖為新宿一所日本不動產公司的門店。

很快,SH就通過貸款購入了一套位於東京北區、總價246萬人民幣的三居室。

如今房子的月供只需7萬多日元,即使再加上2萬9千日元的物業管理費、水電和房產稅,一個月花在房子上的開銷也不過12萬日元(7300人民幣),和租房旗鼓相當。

電車站的東京工薪族

這樣的趨勢,在留學生群體也有所體現。

買房前,小E在目黑住著一套月租近萬元人民幣的房子。考慮到租房子太貴,爸媽抱著“半實用半投資”的心態,在2017年拿下了一套位於中央區的高層塔式公寓。

儘管留學生因在日本沒工作,銀行不會給貸款,但因為“不差錢”,500多萬人民幣的房款小E是一次性付清的。“從看房到交房,整個過程不超過2個月吧。”

圖為位於新宿的另一套高層塔式公寓,位於36層的這個三室一廳約70平米,售價1100萬人民幣,屬於華人公寓投資的食物鏈頂端——光是每月的物業管理費便高達1000元人民幣。

公寓明堂容萬馬,格局相當好。交房那天,小E卻沒有特別激動的感覺。“只是覺得‘哇,好亮’,這樣。”

這個時候,我意識到貧窮限制了我一部分的人生想像力,但這還沒完,真正讓我覺得人間失格的是另一名留學生doctor的壯舉。

2015年,doctor抱著“什麼都玩玩的心態”,把一棟180萬人民幣的一戶建加入了購物車。

“當時我自己倒騰了一家經營投資諮詢公司,研究了一下不動產的交易流程,就順便自己買了個練手。”doctor平淡的語氣里側漏出深不可測的才華與財富。“房子在東京都邊界線上,地段相當於河北雄安,自住是主要目的,畢竟偏遠,沒有什麼投資價值。”

圖為日本人最青睞的傳統住宅“一戶建”,也就是我們在《哆啦A夢》里常看到的兩層小樓,這種房子帶小花園、送停車位。但作為投資產品,不比公寓熱門。圖/網路

在doctor看來,赴日買房是很自然的經濟行為。“中國人喜歡買房子,對這種投資方式也相對熟悉吧。”——但前幾年似乎更熱一些,那是2013年東京申奧成功後的一段時間。“我認識的中國人大體上都是這個時期買的。”

眼下已是奧運行情末期,日本房價水漲船高是不爭的事實。另一方面,建築工人短缺,東京都內有投資價值的房源也開始緊俏。

據日本國土交通省最新發布的《不動産市場動向》調查,2018年東京的房地產均價為86.8萬日元/平方米,比2013年上漲了23%,一舉超過1998-2013長達15年間的漲幅。其中,中國資本在日本不動產市場海外資金中的佔比,也從2014年的5.5%上漲至2016年的16.2%。

2018年3月16日,上海海外置業投資移民展上,投資者在諮詢日本房產的情況。圖/視覺中國

“就是中國人硬生生把東京炒起來的。”通過計算,石總得出了結論,“通貨率才1%,但房價卻漲了10%。”

但即便如此,國內“一買一賣來錢快”那一套在這裡並不適用——考慮到日本稅制規定的房產轉讓稅率,倒賣的操作空間很小。

日本房產利得稅規定,持有房產5年以內轉售的,需繳納房產升值金額的40%,超過5年則是20%。

不動產開發商KRGホーム的社長小林一郎認為:“對於中國投資者而言,在日本購買房產最大的魅力就是資產保全。”

石總也英雄所見略同:“在日本投資別炒短線。建議刨除奧運行情,抱著‘就算房價要掉,我們也可以成交’的心態。”

1月6日,東京都國分寺市,一名兜售房屋的不動產中介。

“現在東京都內的好房子基本都飽和了。新的是千葉和埼玉這種緊鄰首都圈的地段,搶手又好推。”自稱是“靠臉吃飯(但即將餓死)”的房產中介七七對此深有體會。

只要對標的是國內行情,樂觀的客人就會源源不斷——當然,“腦子有包”的也不少。

“曾經有個大媽,想在新宿買一套400萬日元(約合24萬人民幣)的房子。那麼,她很有可能只拿得出400萬日元,又只知道日本有個地方叫新宿,並且還聽說,‘新宿這地兒好像不錯’。在我們業界,這叫無厘頭。”

圖為寸土寸金的新宿高樓林立

“為什麼中國人寧願貸款也要買房子?”

聊起日本的生活,七七覺得“東京跟北京,其實沒有太大差別。”

而在小周看來,中國和日本又是如此不同。在中國,房價收入比這個指標就像中國A股的市盈率一樣失靈。年輕人靠自己的付出,是很難支撐起高額房價的,最終只能向父母求助。

曾經他也想過在上海買房,後來又考慮過崑山。“可惜現在連崑山也買不起了。”就連東北老家小縣城的房價也開始飆車,充滿了三線建設時代劇變的感傷。“上次回家還是2、3千一平,現在破萬了。”

眼見同事去年在東京近郊埼玉縣買的2000萬日元的房子,今年漲到了2700萬日元,小周並不著急。“總會買到的嘛,畢竟不像國內那麼瘋狂。”圖為小周介紹公司獎狀牆,上面貼滿了表彰全社業績Top.3的獎狀。

“上次給客人介紹了一個3000多萬的房子,其實自己也很心動,只是現在條件還不到位。”

按小周的計劃,再過三五年,自己也許就可以貸款買一套四五千萬日元的一戶建了,但“首付還是想自己掙,不想靠家裡”。

而對七七而言,有海的地方一直有著某種理想色彩。“現在就挺想買房的,我的夢想是35歲退休,在海邊有一套自己的房子。”

圖為看房的一家四口

與大部分“人生因房而異”的中國年輕人不同,越來越多的日本准買房戶,成了堅定的持幣觀望者。

小E曾經和日本同學聊起過買房子的事情,“他們特別不理解,為什麼中國人寧願貸款也要買房子。”

同樣不理解的事情還有“中國人為什麼沒有房子就不能結婚”。

東京首都圈的白領們買第一套房子的平均年齡在35歲,而在中國是27歲;另外85%的東京人是租房結的婚。圖為東京銀座一名過馬路的中年白領。

事實上,在日本,一個工薪族大約工作6-10年就能支付一套房子。

而根據日本發布的《國土交通白皮書》顯示,30~40歲年齡層持有住宅的比例從上個世紀80年代的53%跌至2016年的39%,“租房主義者”越來越多。

日本的房屋租賃市場和國內不太一樣,據規定,租房的中介費不能超過一個月房租,租約內房東不能漲價。因此租客凌晨12點鐘拖著行李箱搬家、被黑掉中介費的可能性幾乎是0。

如果說,中國人尋求的是“安全感”,那麼經歷了“失落的20年”的日本人,追求的就是居住環境的“絕對合理性”。

三年一換崗是日本大企業的普遍做法,如果買房,遇到調動工作就很麻煩;空房在持續增加,10年後不動產的價格難免會掉,但租房的話就沒有這方面的風險;也有很多家庭選擇將錢花在教育、旅行而不是買房上。

“因為別人都買了,所以自己也要買這種想法是很危險的,一直租房並不羞恥。”

在日本,有錢買房還需要考慮各種情況,例如後代繼承房產要承擔“遺產繼承稅”等。即使空置,仍要繳納各種稅費,一旦無法租出,原本用來盈利的房子就成了無底洞。

而如今四五十歲的日本中堅,更是不時想起被房地產泡沫支配的恐懼——90年代泡沫時期,六七百萬的房子如今市值縮了70%;20多年前抄在了山頂上的人,有些至今還在還貸。

“每一次悲劇都在嘲笑人類的貪婪和無知。”

人口減少,是一把懸在日本房價頭上的達摩克利斯之劍。經濟評論家上念司甚至預言,2040年左右,日本的空房率將達40%,到那個時候,房子白送都沒人要。

“中國人的理想是,買房、收租、享受生活,”七七認為,“但日本人會覺得,你不工作就廢了,因為他們特別害怕孤獨,只想有人能和他們說說話。”

愛情始於憧憬,終於熟知,我的日本買房之旅大概也如此。如果非要事後理性化,那麼我想大概就如石總所言:“中國房地產說破裂說了十多年,但照樣有人不停買。泡沫一天沒破,你沒買就是傻逼;等泡沫破了,買了就是傻逼。”

投資日本不動產也是同理。以20年為時間跨度,和以5年為時間跨度,結果都不一樣。

但確鑿無疑的是,房子的屬性早已超越“棲身之所”,它更像一個因為“不安”而存在的生意。學會如何帶著不安全感生活,似乎才是唯一的安全。

阿波羅網責任編輯:李華  轉載請註明作者、出處並保持完整。

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