阿波羅新聞網新聞 > 中國經濟 > 正文

樓市關鍵信號!中國房企的深層次陣痛來了?!

樓市將迎更深層次的變局?

風雨欲來。

2018年以來,隨著地產調控步入深水區,市場集中度也一再提升,房企各層面均被巨大的焦慮和壓力所籠罩。其中,最大的表現是,多家房企先後被曝出“裁員”事件。

近日,包括泰禾集團、綠地、華夏幸福等接連被曝出部分地區的“瘦身”計劃。而這場“名義上不會大張旗鼓,實際上數量可觀”的人才調整正在逐漸蔓延且持續深入。

新城控股副總裁歐陽捷在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示:

“市場擴張時,企業拓展區域擴張、人員擴張、財務擴張;市場受限時,企業收縮項目拓展、人員規模、債務負擔。目前市場分化極為嚴重,在一些較好的區域市場,企業可能還在繼續擴張,但在調控嚴格的一二線城市及周邊地區,量縮價穩,固守在這樣區域只能收縮。”

圖/圖蟲

區域“瘦身”與“裁員”

“我們部門已經裁過一輪,可能後面還會有動作。剩下沒有被裁的員工主要分為兩類:一類是待遇比較低的員工,比如剛畢業的;一類是重要崗位的總監崗。”

綠地一位內部人士對21世紀經濟報道記者表示。

據上述知情人士透露,綠地此番裁員主要原因是“一線城市沒有土地了。”而據另一獨立信息源相關人士透露,綠地此番“裁員”也可以稱之為“人員結構調整”。

據上述知情人表示:

“人員結構調整主要集中在上海、北京、天津、廣州、深圳,上述城市目前都處於拿地困難階段,沒有足夠的土地資源。綠地總部在上海,事業1、2部是最大的兩個部門,成員大部分是上海人,很多員工不願意去外地,加上業績的壓力,所以需要作出一定的調整,有人說1部2部年內合併,但還沒看到文件。今年綠地的人員本身就比較動蕩,這個情況還會持續一段時間。”

不過,對於上述“裁員”事件,綠地官方持否認態度。

其表示:

“綠地控股(600606.SH)作為以房地產為主業的多元化綜合產業集團,人才是企業第一資源,加強人才團隊建設、提升人才團隊能級始終是綠地的重點工作。北京、上海等核心一線城市歷來是公司戰略投資的重點區域,公司並無裁員計劃,同時還將繼續以市場為導向,不斷優化提升相關區域核心團隊建設,也非常歡迎各界優秀人士加入綠地大家庭。”

圖/圖蟲

此外,華夏幸福也因市場變化對公司團隊進行了大幅“瘦身”。

8月24日,有消息稱,因戰略收縮,華夏幸福天津事業部已就地解散。據21世紀經濟報道多方了解,華夏幸福天津公司解散的消息屬實。此外,據知情人士透露,華夏幸福此番“瘦身”可能還將持續。華夏幸福官方也坦承,正在進行局部優化和調整。

地產公司面臨資金困境

今年以來,隨著信貸政策持續收緊,不少地產公司面臨資金困境。

8月24日,有媒體報道稱,南京宏圖地產正在尋求買家,出售其持有的全部地產項目,以填補母公司三胞集團存在的巨大資金缺口。項目出售完成後,宏圖將退出房地產行業,僅保留部分項目股權作為投資。

而據記者了解,另外一家同樣深陷資金鏈困境的以文旅地產為主要業態的公司已經啟動了更大範圍的“裁員”計劃。

據該公司內部員工向記者透露:

“一開始我們都還心存僥倖,以為‘裁員’只是針對還未轉正的新員工,但是現在發現是對我們所有員工;一開始我們以為只是像華夏幸福這樣收縮陣營,但現在發現公司連收縮的能力都沒有,最後可能就會回歸到原點。”

該人士無奈的表示。此刻,該人士正在加入“討薪”行列。

圖/圖蟲

地產市場下行的陣痛

無論是因區域調整引發的“瘦身”計劃,還是因資金鏈緊張引發的“裁員”,都是房地產市場下行趨勢中的表現。而這場因“調控”引發的深度調整,給房企們帶來了深層次的陣痛。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進坦言:

“陣痛,也說明盲目擴張會出現很多新問題。而通過人員調整,也是對過去相對臃腫的企業運營模式進行了糾正。當前部分企業進行了裁員或業務條線壓縮,應該理解為企業控制成本的行為。而從戰略上看,其實也體現了一點,即此類地產企業未來也會面臨很多壓力,必須通過此類業務條線人員隊伍的壓縮來實現效率提高和成本降低。”

嚴躍進表示,今年下半年很多房企會面臨資金回籠等壓力,所以從企業高效運作的角度看,要適當管控“小白兔”的隊伍。此類“小白兔”的含義在於,往往屬於業績平平而且效率不高的員工。最典型的是在目前業績壓力下,部分銷售也積極性不高;投資策略屢屢犯錯的員工,則會面臨裁員或調整崗位等問題。因此,類似裁員的現象,也是企業提高效率的表現。

58安居客房產研究院首席分析師張波認為,目前一些品牌房企的調整體現在水面上,而水面之下則早已暗潮湧動。從2018年上半年房企拿地來看,併購面積就已經佔到20%以上,這是房企行業集中度不斷提高的表現。政策打壓、資金成本高企之下,房企內部的調整會加速,房企間的相互角力更明顯,房企整體的生存壓力持續增大。

同策研究院總監張宏偉表示,裁員主要有兩方面原因:

一是區域結構性調整。比如,在一線城市或部分調控、限價比較嚴格的城市(比如環北京、海南地區),這些城市因拿地、銷售等問題,不再需要原來大規模的團隊;

二是個別企業面臨資金鏈緊張情況。房企因此放緩了投資拿地節奏,投資策略則儘可能偏向高周轉,在人員編製上也開始收縮,有些甚至開始裁員。

三大趨勢值得關注

58安居客房產研究院首席分析師張波認為,房地產行業正經歷著“焦慮”期,這個陣痛持續期可能會超出很多人的想像。未來有幾個趨勢值得關註:

其一,房企的併購將成為一種主流,除了股權併購,資產收購和項目收購的佔比會進一步提升。從今年來看,融創20億收購了海航地產兩個公司,泰禾7.7億元受讓華僑城持有的北京僑禧51%股權;

其二,規模化帶來的資源聚集效應會越來越明顯。包括客戶資源、金融資源、供應商資源、人才資源、政府支持等都會更大幅度向規模房企傾斜;

其三,多元化發展以及戰略轉型,將是陣痛期房企主動出擊的選擇,多元化發展是房企應對洗牌陣痛之下的一種選擇,機遇與挑戰並存。機遇在於,多元化能培育房企的新增長極。挑戰則在於,房企轉型機會成本很大,成功的幾率卻較小。

同策研究院總監張宏偉亦表示,裁員只是初步表現,接下來就是市場深度調整,市場會出現大範圍大幅降價。這極有可能會從過去房價上漲比較快且幅度較高的城市率先開始,然後蔓延到全國一二線城市。

房企不堪重債頻曝裁員,是重蹈08年地產寒冬嗎?

“福建特產石材有哪些?後宮三大殿是哪三個?五大名窖是哪五窖???”

你是否想過,這是地產公司測試員工的考試?!

近日,網傳知名房企泰禾以以上考題測試員工,成績不合格者將直接淘汰,預計淘(cai)汰(yuan)二三百人。

無獨有偶,一個多月前,萬科試點“起立坐下”運動,要求中基層下崗再競爭上崗,上崗失敗則要離崗!

如此變相的“裁員換崗”現象,是否有人想起2008年亞洲金融危機時的地產寒冬?彼時,地產行業裁員、銀行收緊貸款、首付成數增加、按揭限制增多等現象與2018年的今天是有多麼的相似。

那麼,2018是要重蹈2008年地產寒冬的覆轍嗎,房價會跌嗎?

寒冬特徵一:債務壓頂

房企裁員,最直接的原因就是縮減開支。那麼,為何要縮減開支呢?我們來看一組數據。

據Wind數據顯示,2017年全年,136家上市房企平均負債率達79.1%,創下2005年以來的最高位。債務規模較2016年增長33.33%,高達6.59萬億元。(彼時,2008年負債率是72.3%)

這還僅是上市房企的債務規模,若還包括全國大大小小的非上市房企,易懂君想這數字要上天了。

畢竟,若果按中國13億人口來算的話,每人需要拿5000多塊錢才能填補上市房企這一大窟窿;或者說要用去年財政收入的38%(去年財政收入17.25萬億)才能拯救房企。

而讓人更加心寒的是,據智通財經了解,國 大陸產企業貸款的期限以3年為主,過去兩年產生的大量貸款將在2018-2019年到期,也就是說未來1-3年地產行業債務到期壓力集中。

債務到期那就得還,融資環境寬鬆時房企還能“以舊換新”替換債務結構。然而,如今的境況是融資趨緊,房企很難借到錢!

寒冬特徵二:融資被堵

“過去融資渠道寬鬆時,銀行貸款、信託、公募債、私募債、定向增發、境外發債等十幾個渠道都比較通暢,如今在一個個變窄。”國內某大型房企的一位副總裁介紹。

據同策諮詢研究院監測數據獲悉,2018年前7個月,40家典型房企總計融資4105億元,相當於2017年下半年融資體量。境內銀行貸款、公司債、其他債權融資均有不同程度波動,房企多元化融資渠道全面被堵。(彼時,房企在2008年融資渠道主要只有銀行貸款,而當時,國家收緊銀貸並要求房企自有資金提高到30%)

而近日,更有業內人士爆料“房地產信託暫停”的消息。

對於如此敏感消息,不予置否。但目前,真實的融資市場,確實不易!

5月份以來,碧桂園200億元(其中150億元用於長租公寓建設)、富力地產60億元、花樣年50億元的租賃住宅專項債券、深圳市龍光控股一筆35億元的住房租賃專項公司債券、雅居樂控股80億元的私募公司債券、合生創展100億元的小公募和泰禾集團的一筆原計劃募資金額不超過98億元的融資計劃均被中止審查。

對此,同策研究院研究總監張宏偉表示,房企融資難問題雪上加霜,今年將成為房企“生死攸關”的一年。

新房銷售或成房企快速回款的最後一根稻草

如前文所述,2015年以來發行的公司債將在今年開始迎來第一波還債高峰期,而當下國家正收緊房企融資渠道,企業若想自救,新房銷售或成房企快速回款的最後一根稻草。

當然,這還得看房企賣不賣得動,假若賣不動,房企大多會降價出售,而彼時,樓市便會從往昔的“小姐身”屈尊為“丫鬟命”!

而當前,據FX168期貨數據來源,1-7月份,東部地區商品房銷售面積36859萬平方米,同比下降3.8%,降幅比1-6月份收窄1.6個百分點;銷售額42217億元,增長5.8%,增速提高1.9個百分點。中部地區商品房銷售面積25131萬平方米,增長12.7%,增速回落0.1個百分點;銷售額16844億元,增長26.5%,增速回落0.5個百分點。西部地區商品房銷售面積23938萬平方米,增長10.5%,增速提高0.5個百分點;銷售額16247億元,增長28.3%,增速提高0.1個百分點。東北地區商品房銷售面積4062萬平方米,同比持平,1-6月份為下降1.1%;銷售額2992億元,增長15.8%,增速提高1.7個百分點。

除西部地區銷售面積及銷售額保持雙向增長外,其餘各地區商品房銷售面積或銷售額均出現下滑或增速回落。

房子可能逐漸賣不動了!

其實,自2008年以來,我國房企負債率是年年上升的(除2012年),但在這期間,房企們都還能融到錢,不至於降價賣房快速回本。而如今,在內收融資,外加貿易戰的雙重夾擊下,房企生存環境大大惡化,為了保持企業生存血脈——資金周轉,加快新房銷售或將成為房企們不得不作出的讓步。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:周密金融 轉載請註明作者、出處並保持完整。

中國經濟熱門

相關新聞

➕ 更多同類相關新聞