王健林的大馬城故事，被很多人津津樂道。事情真相，槓桿遊戲並不知道，或許很多年後才揭曉。
如今，碧桂園位於馬來西亞，挨著新加坡的森林城市也在遭受劫難。
儘管8月28日，馬來西亞房屋與地方政府部部長Zuraida Kamaruddin表示，馬哈蒂爾關於森林城市，不得向外國人售賣房屋的言論，並未形成實際有效的政策法令。
但森林城市受挫基本無疑。恰好，槓桿遊戲多個城市的朋友都諮詢過我，去新加坡買個五星級的家，可否——我說，那是馬來西亞哦。
不過不得不佩服，森林城市廣告之火，我到過的每個城市電梯裡、商場裡無處不在。難怪各地朋友，在國內買了五星級的家還不夠，還想去外頭買。
關注碧桂園有幾年。依稀記得，這家中國房產巨擘的財報，關於森林城市項目的表述，每年都有不同。這個有趣的變化，或許也很能展露碧桂園的心路歷程。
今天，槓桿遊戲就帶各位杆友回顧一下，碧桂園今年財報中，其關於國際化、森林城市的表述輪迴。
1
2015：成功進軍海外市場
碧桂園2015年報說，截至2015年12月31日，除廣東省外，碧桂園已於25個省/直轄市/自治區的多個策略性挑選地區，擁有物業開發項目。
自2011年12月，碧桂園也成功進軍海外市場，目前在馬來西亞及澳大利亞擁有物業開發項目。
接著，碧桂園2015年報的主席報告說，年內，積極實施海外拓展戰略，務求在穩健前提下為碧桂園尋找新的利潤增長點。
碧桂園在馬來西亞柔佛州的城市開發營運項目－森林城市，歷經近三年的籌備與投資，首批貨量已於2015年年末推出並基本售罄。
森林城市是碧桂園與柔佛州政府合資開發的長遠戰略項目，預計總開發周期為20年，已擁有規劃部分面積約為14平方公里，永久產權，座落於馬來西亞伊斯干達特區，與新加坡僅一橋之隔，享受各類優惠政策，可被視為「特區中的特區」。
碧桂園豪氣地說，已攜手國內外知名合作夥伴聯合完成規劃，正致力於把森林城市打造成未來城市榜樣。
項目預測利潤率水平高於一般國內開發項目，同時碧桂園將「以銷定產」，根據市場反應逐步推進項目建設，務求為本集團帶來持續、穩定的收益，助力碧桂園長期發展。
2015年，碧桂園連同其合營公司和聯營公司共實現合同銷售金額，約人民幣1401.6億元。
這一年，碧桂園披露，海外銷售額約占2%，槓桿遊戲簡單算也就是28億元。森林城市2015年開始賣了，想必部分來自於該項目。
海外土地儲備方面，年報表示，截至2015年12月31日，碧桂園已簽約或已摘牌的國外（不含碧桂園森林城市）可建建築面積約為197萬平方米。按發展階段劃分，約62%在建，34%已經預售。
屬碧桂園股東的國外（不含碧桂園森林城市）可建建築面積約為157萬平方米。
這些項目不算什麼，該森林城市登場了。年報表示，該項目是碧桂園與柔佛州政府合資開發的填海項目，碧桂園股權占比60%，合作方占40%；由多個人工島組成……
碧桂園年報還披露，截至2015年12月31日，該公司擁有384個處於不同發展階段的項目，其中379個位於中國，4個位於馬來西亞，1個位於澳大利亞。
年報說，森林城市中國發布會於2015年12月18日舉辦，全球發布會於2016年1月22日在新加坡舉行，全球開放盛典於2016年3月6日在馬來西亞舉行。
即將大幹一場。
2
2016：無處不在展現「全球化」的碧桂園，森林城市從14平方公里長到20平方公里
這一年，碧桂園年報開篇就說，2016年，碧桂園全球房屋合同銷售超430億美元，約3747萬平方米，列全球房地產企業前三甲。
接著，碧桂園說，為全世界建造又好又便宜的房子……碧桂園在全球已擁有超過700個住宅、商業和城市建設項目，服務超過300萬業主。
碧桂園說自己，不僅在中國廣受歡迎，還在毗鄰新加坡的馬來西亞依斯干達經濟特區，規劃建造面積2000公頃的森林城市，是一座集商業、金融、旅遊、文化、娛樂於一體的可持續發展之城……
注意數字的變化，且看槓桿遊戲下文。
這一年，碧桂園立下雄偉壯志，為人類社會的繁榮進步不懈努力。「我們相信，通過穩健經營，碧桂園將成為全世界最具競爭力的企業之一。」
以森林城市的開發和營運模式為標準，碧桂園還在澳大利亞、馬來西亞、印度尼西亞等國進行了小區建設實踐。超400名博士已加盟碧桂園成為「未來領袖」（管理培訓生計劃）……
通過財報，槓桿遊戲發現，森林城市已經從2015年的14平方公里長到20平方公里。
2016年財報原文說，若要到達夢想的彼岸，我們應該站得更高，想得更遠。碧桂園在海外市場穩健布局正逐步收穫成果。
森林城市，目前已擁有規劃面積約為20平方公里，廣受國際市場及客戶歡迎。
重點來了，同時得益於「以銷定產」的營運策略，根據市場反應滾動式地推進項目建設，已在期內實現現金流回正，自身資金可以支撐項目開發。
項目預測利潤率水平遠高於國內同期開發項目，未來交付之時將有力地支撐集團利潤水平。碧桂園已在全球多個市場證明了中國頂尖開發商的一流競爭力，以後我們將繼續保持穩健步伐，拓展海外市場。
海外土地儲備方面，槓桿遊戲注意到，截至2016年12月31日，碧桂園已簽約或已摘牌國外（不含碧桂園森林城市）的可建建築面積約為204萬平方米。按發展階段劃分，約65%在建，29%已經預售。
屬碧桂園股東的國外（不含碧桂園森林城市）可建建築面積約為163萬平方米。
在典型項目介紹中，森林城市項目自然少不了，如下圖，宏偉計劃。
不過，碧桂園繼續在年報中提到，目前在數個海外國家開展項目，由於國際經濟及政治形勢紛繁複雜，在不同國家開展業務會涉及一定的特有風險，例如經濟和政治不穩定、外匯管制、主權債務危機、經營權監管等。本集團密切監控這些風險和環境的變化，儘早採取應對措施，減少對業務的影響。
事情果然如此。
大幹一場的2016年，碧桂園海外貨值到底是多少？財報在建物業按地區分布顯示，馬來西亞貨值為97.92億元。當然不全是森林城市，但主要是。如下圖：
而相關披露顯示，2016全年，森林城市銷售金額高達180億元。無比榮耀。
3
2017：繼續「全球化」，但已經不提森林城市規劃面積
此前，槓桿遊戲曾寫過，2017年，碧桂園房屋合同銷售金額約人民幣5508億元（約合847億美元），合同銷售建築面積約6066萬平方米，合同銷售金額排名世界第一。
2017財報還說，碧桂園為全世界建造又好又便宜的房子……全球已擁有超過1000個住宅、商業和城市建設項目，服務超過300萬業主。
接著，碧桂園繼續介紹森林城市，但已經不再說具體規劃面積。只說是一座集商業、金融、旅遊、文化、娛樂於一體的可持續發展之城，開創了綠色、生態、智慧城市建設的先河，為人類未來城市樹立了榜樣……
對了，還有來自全球知名高校的上千名博士已加盟碧桂園成為「未來領袖」（管理培訓生計劃）。
而在業務概覽方面，年報已經完全不見具體的海外項目介紹。
只有這麼一句話：截至2017年12月31日，碧桂園擁有1468個處於不同發展階段的項目，其中1456個位於中國大陸，12個位於中國大陸以外。如上圖。
儘管如此，年報顯示，碧桂園2017年在建物業按地區分布顯示，馬來西亞在建貨值122億元，2016年為97.92億元。
4
2018：財政年度中期業績演示，隻字未提森林城市
8月21日發布的碧桂園2018年財政年度：中期業績演示介紹了，截至2018年6月30日，碧桂園已簽約或已摘牌的中國 大陸項目總數為1991個，分布於30個省/自治區/直轄市的261個地級市，總計覆蓋1051個區/縣。
隻字未提森林城市項目。只在項目覆蓋圖左下角小字標註：中國 大陸外的項目共12個。
房地產之外，大談的是長租公寓、科技小鎮、機器人(16.58-0.42%,診股)。
報告披露，截至6月30日，碧桂園中國 大陸外的項目土地儲備約為325萬平方米（不含森林城市）。
