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地產商已悄然拉開降價大幕 樓市寒冬已經來臨?

8月30日,恆大地產以10月黃金周的名義提前啟動了全國樓盤的促銷活動。

據悉,恆大對於全國在售的住宅樓盤全部打出了89折的優惠。不僅如此,首付款也可以分期,最低可付5%。這樣,把優惠全部用上,住宅最低可去到74折

另外,辦公樓盤在89折的基礎上,還有6-7折,這樣算下來,這意味著恆大的部分商鋪可以去到5折

在恆大的帶動下,融創和華夏幸福也在醞釀一波降價潮。另外,還有龍頭老大碧桂園因為馬來西亞森林項目的影響,也不排除開啟降價潮以保住公司。

作為全國TOP3的房企龍頭,為何現在就急急忙忙啟動如此大規模的促銷活動呢?這又是傳遞出什麼信號?

1、回籠資金,降低負債率

按照恆大最低打76折來計算,相當於房價下降了26%。如此大規模的降價,也是驗證了房地產商們一直喊的,要盡一切力量提高項目的周轉率,儘快回籠現金。

為什麼要這樣做?

據明源地產研究院的數據顯示,2017年,地產行業平均的負債率為80%,龍頭的房企的負債率為80-90%,萬科負債1萬多億,碧桂園是9200多億,融創中國是1.3萬億。

欠了這麼多錢,總要還本付息。之前的玩法是借舊換新,不斷循環,負債越多,賺得越多。而現在這樣一個模式被打破了,因為政府開始大力去槓桿,降低企業負債了。

政府這邊,先是給你堵住融資通道,銀行的借貸利率也越來越高,這就是為何前段時間被曝出開放商向自己的員工融錢的新聞了。

國內借錢不容易,此前開放商還可以去海外募集資金。但是,現在的情況來看,也越來越不容易了。

一邊借不到大額資金,一邊又要承受還錢壓力。這個壓力有多大,我們來看看開放商的到期的債務就知道了。

據天風證券研報分析,2019-2021年,地產債券需要兌付的額度分別為4295億元、4793億元、7229億元。這三年,債券集中到期,需要集中兌付,而一般的年份就在2000億元以下。

另外,據民生證券的數據,房地產的企業境外的存量債券為875億美元,也就是5958億元,也將進入償債高峰,未來兩年的債券到期壓力較大。

因此,回籠資金是第一要務。

2、對未來預期不樂觀

8月31日,融創中國在香港舉辦中期業績發布會。在場的投資者向孫宏斌提問,「一二線城市限購,下半年或未來會投哪一些有前景的城市」?

孫宏斌表示,中國現在的城市,對房地產行業發展不均衡,尤其是房地產行業的政策。有的控制不能漲價,有的沒怎麼漲的,有的調控前已經漲得比較多了。我們傾向於房價比較低的城市,我們要非常小心的判斷。

另外,去年底,萬科就表示已經做了準備,迎接房價的回落。

這只是房產大佬們的對於未來預期的一個判斷。另外,我們可以從開放商對於拿地的態度便知道一二了。

8月10日,太原國土局舉行的一場備受關注的土地拍賣會,共有8塊地,總面積約為82.71平方米,起拍價合計約為130.82億元。該地塊所處地段極佳,與太原南內環西街、西中環快速道路相接,西臨萬柏林區萬畝生態園,不但交通便捷、配套齊全,而且周邊二手房售價已超過1.2萬元/平方米。

就是這樣的史詩級的土拍會,結果曝出大冷門,8宗地全部流拍,驚呆了全城的地產人士和到場的媒體記者朋友們。政府本想一口氣收掉130億,結果一份沒撈著。

不僅僅是太原,上海這樣的一線超大城市也出現了流拍的情況。這塊地在上海市中心,楊浦區內環內,沒有房企報名!非常罕見!

雖然上半年全國樓市土地出讓金再創新高,但衡量樓市冷熱程度的土地溢價率卻同比大降,直接表現是就是開發商拿地謹慎,多個熱點城市出現土地流拍。

開放商拿地謹慎了,對於樓市後期的表現也很謹慎。不賺錢的效應下,拿著這樣高企的土地就是燙手山芋,誰拿誰燙。

怎麼看未來房價?

對於未來房價的走勢,仁者見仁智者見智,但是我們可以從一些行業及政策的變化來為我們做判斷。

1、房屋稅草案最快今年底出台

今年以來,官方頻頻表態,要加速房地產稅出台,法案草案年底前有望首次審議,而之前的「網際網路+不動產登記」已全面的落實的路上。如果一旦實施,到時候你有多少根毛都看得一清二楚。

另外,多部委釋放出加快建立房地產長效機制的信號,與此同時,多方消息顯示房地產稅立法進程將加速,年底前可能會報備進行首次審議。

現在,中國的房地產資產總價值為760萬億元,如果收1%,就能收取7.6萬億元,如果收2%,就能收取15萬億元。而2017年全國財政稅收不過14萬億元。

房地產稅加速出台,這是板上釘釘的事情。

對於眾多的投機客來說,這恐怕不是一件好事。這一波2015年起來的樓市大行情,一般的投資客會準備2年的資金來月供。而現在並沒有見著調控放鬆的跡象,而是不斷加碼。

準備過冬的錢眼看要用完了,房地產稅又在加速落地,賣方市場也快變成買房市場,剛需客預期也在變化,多種因素下,會造成一定的拋盤壓力。

2、去庫存的目標已經完成

現在的樓市庫存回到7年前,三四線城市存銷比已經創下了2009年以來的月度最低值,創下近9年新低。

根據易居房研究院8月30日發布的《百城住宅房價報告》和《百城住宅庫存報告》顯示,在監測的100個城市中,7月新建商品住宅成交均價12809元/平方米,環比增長1.2%,同比增長8.6%。

截至2018年7月底,百城商品住宅庫存總量42369萬平方米,環比減少0.6%,同比減少8.0%。當前全國100城庫存規模相當於2011年11月的水平。

棚戶區改造貨幣化安置政策是本輪2015-2018年房價暴漲的重要原因之一,以漲價去庫存,但它開始離開舞台中心。

最近內蒙古呼和浩特發布公告稱,全面停止房地產去庫存調控措施,由此成為全國第一個告別去庫存的城市。

另外,長春市也下發通知取消貨幣化安置購房獎勵,棚改轉向實物安置。隨著三四線城市去庫存成效明顯,地方政府防控隱性債務壓力未減,貨幣化安置漸次退場。

停止房地產去庫存,現在看來還只是幾個城市的個別行動,這是整個樓市巨輪全面轉向的信號。

去庫存任務的結束,意味著刺激政策退出、購房補貼取消、棚改貨幣化放緩,同時以擴大供地為代表的「補庫存」開始,以「堅決遏制房價上漲」為目標的樓市調控加碼。

結語

9月中下旬,美國又要開始加息。由於人民幣前期匯率較之前有一定的比例的貶值,央媽肯定不願繼續看到匯率破7這道心裡關口。為了保匯率,央媽9月大概率會跟隨的。現在,香港本地銀行華僑永亨將港元儲蓄存款利率提至0.25厘,為香港銀行業揭開了加息的序幕。

加息,也就是金融機構上調存貸款基準利率。而基準利率是資產定價最為核心的因素。可以說,加息是牽一髮而動全身,會對於股市、債市、樓市等各類資產造成較大的下行壓力。

除了加息以外,還有剛需對於樓市預期的轉變,以及政府強調的「堅決遏制房價上漲」的原則,這些統統會對於樓市造成較大壓力。

買房路上,且買且珍惜。

責任編輯: 秦瑞  來源:格隆匯 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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