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樓市涼涼!從土地涼涼開始!

武漢市土地公眾監督平台披露了兩宗掛牌出讓土地的交易情況,其中位於東西湖區的077號地塊因無人出價而流拍,這也是東西湖地塊一個月內第二宗流拍、武漢今年第三宗流拍的地塊。

土地流拍,已經成為今年的流行關鍵詞,前兩天,樓市之前很火爆的廣州、南京、太原以及合肥也都出現過土地流拍的情況,今年1至7月,全國300個城市流拍258宗土地,前7個月流拍率為6%;二季度,流拍率達7%,一線城市二季度流拍率更是高達17%。如果把區域放大到全國範圍,土地流拍已經接近了800宗,其中主要分布在二三四線城市,二線流拍154宗,三四線更是流拍了629宗,地賣不掉了,已經成為現實。

其原因,主要是因為開發商沒錢了,比如上半年某知名大炮地產商就在一個財富論壇上講,開發商快沒錢了,現在正是你們這些私募基金抄底地產商的時候,但卻被無良媒體解讀成了,房價已見底,現在到了抄底時刻,可以說意思滿擰,所以老齊在粉絲群里說,現在除了視頻講話,一切關於某知名地產商的講話全都不能信,斷章取義太嚴重了。全國上下都在去槓桿,而最核心的產業就是房地產,現在地產商基本出現了很嚴重的資金斷流,對於未來的預期並不好,所以即使想拿地,也是心有餘而力不足,所以未來一年,這種土地流拍的情況將進一步惡化,地方政府的土地出讓金收入會大幅減少。從流拍的城市來看,三四線是重災區,也就是說,在一場貨幣化安置盛宴之後,三四線的土地和房價都要涼。

歷來土地市場都是房價的先行指標,土地先降溫,樓市後降溫,2012年2014年皆是如此,這次要不是貨幣化安置,其實土地市場早就涼了,2015年我們去很多二線城市調研,發現房子根本賣不掉,市中心的爛尾樓都資不抵債,打8折抵債,債主都不要。沒想到隨著棚改貨幣化安置的陰風,2年之後竟然翻倍了,而且還據說一房難求。而這個城市的人口居然是不斷流出的,老齡化程度也是比較高的,所以問題肯定不是需求上,肯定出在了金融上,就是大規模拆遷,給錢,刺激了當地的炒房氣氛,所以造成了漲價去庫存的效果。如今這一腳急剎車踩下去,貨幣瞬間風停,拆遷不給錢了,立馬就全都窮了。大量房產過剩。很多人手裡握著一大堆房子,恐怕再難脫手。沒有新增人口,根本就找不到接盤俠。

所以,這種比對的反差也就回應了有些人的擔心,土地少了,新房供給少了,未來還會不會繼續漲,老齊一直說,這主要看城市需求,現在全國不到5%的城市,是有人口流入的,95%的城市都是人口流出,所以需求越來越少,現在都夠住,未來顯然不可能不夠住。至於那5%的人口流入的城市,現在主要集中在幾個二線省會龍頭上面,他們虹吸全省的資源,所以人口在流入,房價也會相對堅挺一些。但是現在整個經濟下行,收入明年恐怕會有所下降,還能不能繼續支撐這麼高的房價,其實是存在疑問的。

每次說到這的時候,大家都會問一個問題,什麼樣的房價算是合理的房價,其實之前我們介紹過了,一個地區的白領家庭平均月收入的10倍,注意不是居民可支配收入,是白領居民的收入。比如北京,全年的居民可支配收入達到6萬塊錢,但是白領居民月薪破萬,全年12萬,比可支配收入超過了一倍,在北京,這個收入階層以上的人,大概只有四分之一,因為購房者不是由普通居民決定的,是有高收入居民決定的,對於絕大多數普通居民來說,一輩子可能也買不起房。儘管殘酷但卻是事實,如果我們用白領家庭平均月薪計算,一年24萬,10年是240萬,而現在北京普遍的房價已經在500萬以上,也就是說我們用高收入階層收入來計算,北京的房價還是高了一倍。所以顯然現在的房價已經非常的高了。儘管北京的房價,比去年最高點跌下來已經回落了15%,但是距離合理的房價還相去甚遠,至少應回到2015年的水平,這應該也是調控的第一目標。對於其他城市也是一樣的,太高的房價,全是短期貨幣供給大幅增加的擾動,如今央行控制住了槓桿,國開行也開始對貨幣化安置糾偏。相當於樓市一下子就變得緊縮了。未來流動性恐怕將十分艱難。

不過還是要勸所謂的剛需,要買就趕緊買,未來可能貸款就更加難批,你的目的是住房,房價漲了,你該還貸款還得還貸款,房價跌了,你的日子也還是那麼過。所以房價漲跌對你的影響不大,有人說我等他跌了再買豈不是更好?誰說高估了就一定馬上會跌呢?很可能挺個2-3年他就是不跌,也是十分有可能的,如果你要真能一直等下去,那也就不是剛需了。投資就怕有期限的錢,一旦給期限限定死了,那麼就很容易發生悲劇。比如你等的時候他就是不跌,甚至還漲,等你一旦忍不了,他就開始跌了。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:齊俊傑看財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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