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腰斬也難形容燕郊樓市的慘烈! 這個冬天究竟有多冷?

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一向是環一線樓市風向標的燕郊,最近房價又創新低,腰斬已不足以形容燕郊樓市的慘烈,近兩個月,燕郊房價已跌到巔峰期的腰跡線以下。

以燕郊知名樓盤天洋城為例。

天洋城是燕郊巨盤,共有47棟板塔結合的大高樓,共15489戶。

天洋城雖然不臨潮白河,但位於生活便利的燕郊鎮中心位置,換手率一向很高,投資自住兩相宜,是燕郊樓市走勢的風向標。

去年年初最高點,天洋城的成交峰值是32000-35000元,在這個價位附近成交了大批房源。

去年三月調控之後,燕郊房價一路走低,去年八月已跌至22000元左右,燕郊樓市腰斬的新聞就是在那個時段頻繁曝出的。

之後將近一年的時間裡,天洋城二手房成交價一直堅持在19000-23000之間,既不上漲,也不下跌。

在很多人看來,兩萬元是燕郊的支撐底價。利多消息不斷的北三縣,燕郊兩萬的價格已經沒有下跌的空間。

然而,出乎意料的是,堅守了一年的燕郊樓市,從今年八月初開始,兩萬的支撐價被徹底打破並持續下跌。

天洋城近期的二手房成交價已跌至16000-17000元,和峰值的35000元相比,這才是真正的,不含一點水分的腰斬,甚至是臀斬。

目前,燕郊除位置最佳,品質最好的少數幾個樓盤,如東方夏威夷,首爾甜城,九里香堤、潮白星光公館等,還勉強維持著兩萬元左右的成交價,其他樓盤基本全部跌到兩萬元以下。

現在,納丹堡、燕京航城、美林灣、星河皓月這些燕郊代表性樓盤,大部分成交價在17000-18000,像上上城這樣口碑不佳的大盤已經跌到了一萬五。跌幅之大,跌速之快,跌破了許多人的眼鏡。

短短不到兩個月,燕郊二手房價格急速下跌了10-15個點。

一萬五會是燕郊房價的盡頭嗎?

這兩個月究竟發生了什麼,讓一直有強力支撐的燕郊房價突然墜落?

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燕郊雖然不屬於北京,卻一直是北京樓市的橋頭堡和風向標,北京一有風吹草動,燕郊反應最快。

燕郊2016年樓市大漲,源於北京政府搬遷和通州副中心確立,缺乏管控的環京一漲就是瘋漲,一跌就是急跌。

一年時間從一萬出頭翻到三萬多,如果不是調控,四萬指日可破。

調控半年之後,燕郊房價在兩萬出頭橫盤了一年,

萬萬沒想到,等來的卻是燕郊房價的快速下跌。

到底發生了什麼?

其實一切都沒變,北京市政府搬遷在即,北三縣副中心一體化進程也在推進之中,三到五年即可初見成效。燕郊仍然是那個燕郊,北三也仍然是那個北三。

唯一不同的是,預期變了。

下半年開始,樓市風向陡變,731政治局會議更是一個轉折點。

大家終於醒過味兒來了,這次是來真的,不再是「狼來了」。

十多年的樓市上漲預期,被最終打破。

預期一旦打破,比黃金還重要的信心就會喪失,緊接著反應的就是房價。

入秋以來,比起前幾個月的堅挺,北京二手房的價格又有了回落的跡象。就連前幾個月一直在慢漲的通州,也停止了上漲,部分小區還有了小幅回調。

北京尚有大量剛需的支撐,燕郊卻並不是。

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燕郊雖然也有大量的自住人口,但樓盤眾多的燕郊,近兩年入市的投資客數量極大,經過一年多的起起落落,他們的信心和資金支撐,已經到達了一個臨界點。

我認識的一個朋友非常具有代表性。

他本人住在燕郊,在燕郊有三套房子,一套自住,另外兩套是投資。

除了第一套自住房買入價很低外,另外兩套都是在燕郊房價快速上漲期購入的。

一套買入價接近兩萬,另一套買入價接近三萬,而最要命的是,這兩套的首付都是第一套抵押貸款的錢,一個月的月供加貸款利息兩萬多,而他本人當時還一直處在失業狀態。像他這樣的投資客在燕郊並不少見。

去年十月我和他聊起房價,他還對後市充滿信心,堅信燕郊的房價遲早會重回高位,他相信,只要能熬過這段最艱難的時期,他就能打贏這場投資保衛戰,最終實現他的夢想,用兩到三套燕郊房產高位套現,置換一套朝陽的優質房產。

最近一年我沒有再見過他,但可以想像,這一年期間他備受煎熬。

燕郊房價不僅不漲,還在持續微跌,每個月兩萬多的還款額卻是雷打不動的。

就算他認定燕郊房價遲早還能漲回來,可是,長夜太過漫長,以他的資金情況,很難堅持到黎明了,目前燕郊低價拋售的房源中,我想大概率會有他的一套。

除了投資客眾多和預期改變,燕郊急跌,還有重要的一點。

北京眼皮子底下的燕郊,調控十分嚴格,三年的本地社保雷打不動,沒有半點空子可以鑽。即使去年六月新政加強版出台後,有人開始交燕郊社保,也要等到2020年的6月才能獲得購房資格。時間太久,投資客已經等不了了。

和燕郊不同,大廠香河有大量新盤,開發商尚且有靈活的操作模式,而燕郊已經是一個存量市場,新盤稀缺。

二手房交易缺乏靈活變通手段,只有有資質者才敢接盤。賣家與買家數量嚴重不成比例。

燕郊房價在高壓調控後一直就是靠預期在支撐,散戶定價本來靠的就是預期,預期一旦被打破,支撐也隨之打破,兩萬元大關分分鐘潰敗,燕郊二手房價急速下跌。

另一則催化劑則是近期盛傳的,從明年1月1日起,全國社保將聯網,這對於很多在環京繳納社保和納稅,以期三年後獲得購房資格的人來說,也是一記重錘。很多人認為,社保一旦聯網,將無法同時繳納兩份社保和個稅。

實際上,社保是否明年聯網尚未落地,即使聯網,最終導致的結果,究竟是不能同時交兩份社保還是納稅額度會提高,都存在不確定性,但這一傳聞無疑加大了對樓市的利空。

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當然,更多人關注的是:燕郊房價還會跌嗎?北三房子還能買嗎?

在我看來,燕郊本輪下跌和去年調控後的下跌完全不同。

去年下跌是被嚴厲調控後的無奈下跌,燕郊只代表自己,燕郊在跌的同時,很多城市還在上漲。

而本輪下跌,燕郊做為總是先行一步的樓市代表,更像是全國樓市的風向標。樓市全盤預期一旦改變,投資客放棄的決不僅僅是燕郊。

請大家留意近期的樓市新聞,廈門降價,杭州降價,西安降價,成都降價,合肥維權,北京維權,南京維權,長沙維權。

降價和維權如同一對雙生子,已經開始在神州大地蔓延。

就我個人,已經接到北京、天津等地多個粉絲的維權申請,希望米宅北京幫他們一起做樓盤維權,恕我直言,大部分維權理由並沒有打動我。這些理由在房價上漲期都可以忽略,在樓市遇冷期卻顯得那麼扎眼。

購房者並沒有那麼弱勢,開發商也沒有那麼無恥。

至於燕郊未來還會不會持續下跌,我不想去盲目預測。預期扭轉之後,樓市已不會再出現像上半年那樣的分化,有的城市上漲,有的城市下跌;而是全國一盤棋,一榮俱榮,一損俱損。燕郊的下跌,將不再只代表它自己。

責任編輯: 秦瑞  來源:米宅北京 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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