有數據統計，今年以來，房地產概念跌的最慘的時候（7月左右），萬億市值「灰飛煙滅」，也難怪萬科郁亮稱，今年企業要以「活下去」為最終目標。要知道，國內大大小小的房企市值在巔峰時刻也就只有3萬億左右。
昨天看獸爺文章，文中有句話，解密君甚是贊同。「時來天地皆同力，運去英雄不自由」。
其實，人如是，事如是，就連2017年曾「頭頂光環」的地產股似乎也擺脫不了被這一規律左右的命運。
今年地產股命途多舛，全線下跌。與去年節節走高相比，黯然失色躍然「K線圖」上。
有數據統計，今年以來，房地產概念跌的最慘的時候（7月左右），萬億市值「灰飛煙滅」，也難怪萬科郁亮稱，今年企業要以「活下去」為最終目標。要知道，國內大大小小的房企市值在巔峰時刻也就只有3萬億左右。
解密君望下去，的確，今年地產股幾乎負面新聞扎堆，小則引發個股震動，大則血洗整個地產股。
地產股年內遭遇二度洗劫
地產股不太平，從年內遭遇的兩次洗劫便可「一葉知秋」。
第一次血洗地產股的是眾所周知的國開行棚改收緊傳聞。
消息一放出後，6月25日至6月27日，A股與港股的地產股全線大跌。中國恆大3天內跌去12%，萬科跌逾14%，碧桂園最慘，跌約20%。
這三天僅是傳聞伊始，據CHOICE數據統計，自6月25日到7月8日，139隻地產股總市值從2.28萬億蒸發至2.05萬億。一則傳聞在短短兩周時間內發酵，帶來的竟是139隻地產股市值2298億的蒸發。
第二次血洗地產股的正是此次中秋節期間宣布的預售制度取消的傳聞。
中秋節之際，港股內房股大跌，綠城中國大跌6.22%，碧桂園跌約5.57%，萬科跌2.87%。隨後一天，A股地產板塊補跌。萬科一度跌超5%，新城控股、保利地產、招商蛇口的跌幅均在6%左右。
雖然又是傳聞，但傳聞的殺傷力絲毫並未減弱。
房地產專家歐陽捷稱，預售資金制度的取消將使房企減少33%的資金來源。這也意味著，房企可能會減少33%的投資，樓市可能會損失33%的住房供應，地方政府也將損失33%的土地出讓金…
聽著似乎誰都不會好過，那為什麼還要取消呢？
因為在不少專家學者眼中，商品房預售制度隱含了開發商「空手套白狼」的邏輯，隱藏了房企「孜孜不倦」地將槓桿轉移到廣大居民身上的事實。而倘若一旦取消，也能在一定意義上規勸銀行不要再「認真」為房地產輸血，免得呆壞帳一出，政府又得幫「親兒子」「擦屁股」。
據長江固收團隊稱，其實央行早在13年前就「取消商品房預售制度」「吹過風」，2006年更是有33位人大代表都曾聯名建議過取消預售制度，也就是說，每年這一話題都會被象徵性地討論討論。但上周五，率有「改革試驗田」的廣東省似乎將這一傳聞渲染為實錘了。
（數據來源:長江宏觀固收）
中金公司並不這麼認為，中金稱，取消預售制度是市場誤讀，而且與上次棚改貨幣化收緊情形並不相同。此外，當前市場也不具備取消預售制度的基礎。中金給了三點解讀，核心意思就是幾方利益相關者「沒人吃得消」。
但市場並不會因為幾家之言就扭轉了風向，說殺就殺，先殺為敬。
「小打小鬧」的利空頻現
對房企市場、房企股票造成「血洗」的主要是上述的兩大利空。但正如解密君所言，今年地產圈最不缺的就是謠言、負面新聞、還有地產老大發表的悲觀言論。
自2018年年初起，地產調控、監管新規、去槓桿的宏觀背景就將地產企業推向了一個艱難時刻。
2018年4月中旬以來，美元的走強客觀上帶動了大陸房企赴美薅羊毛的成本提升，內外較困下，海外融資拿錢成了房企不得不高成本續命的手段之一。
2018年6月28日，住建部等7部位聯合發文稱要在北上廣30餘城開展房地產市場亂象專項行動。
利空頻出下，中信房地產板塊年初至今已跌逾22%。也難怪萬科老總郁亮在內部會議上感嘆，房地產行業的轉折點真的來了。
房企老大們表現得的確是肉眼可見的緊張，許家印今年的重心從造城殺入造車了，而比他們嗅覺更靈敏的「海航系」、「萬達系」早已在房地產市場謝幕，去搶做其他行業的「弄潮兒」。
時代要想拋棄你，從來不會先打招呼。房地產行業從黃金時代切換至白銀時代，未雨綢繆成了最難能可貴的品質。
從8000億「小目標」到「活下去」
從房企市值的下跌和戰略的轉變中，我們可以窺見房企巨變的箇中一二。
從龍頭房企2017年和2018年市值對比來看，恆大跌的不算多，大概200億左右；萬科跌的比較慘，從年初3300億的市值跌至2700億；當碧桂園允諾給投資者一個「五星期的家」，投資者還擊以800億的市值蒸發。
解密君做了一個簡要的統計，將大陸的所有房企加上港股的碧桂園和中國恆大，地產股的市值已從年初的3.3萬億降至9月末的2.6萬億，市值總共蒸發約7000億元（前述萬億市值蒸發發生在7月左右）。
從房企2017年和2018年的戰略對比來看，四萬億放水的那幾年，房企過得都很舒坦，膽大冒進的搖身一變成了行業龍頭，一時風光無兩。
如今，排名前五的龍頭房企似乎沒那麼著急了。萬科的戰略目標變成了「活下去」，碧桂園的戰略目標成了「零傷亡」和「提質控速」，恆大總裁夏海鈞也急踩剎車稱，5000億後保持10%-20%的速度即可。
口號雖然喊慢了，房企半年報業績似乎並未受到房地產市場變天的影響。去年年銷售額突破5000億的碧桂園，給2018年的自己又定了一個8000億的「小目標」。上半年的4000億在「高周轉、高塌陷」的質疑聲中業已實現。
但下個4000億要再仍想通過同樣的路徑實現，恐怕是不可能了。
而小房企擴張的口號卻越喊越響。
以泰禾為代表的小房企，2017年銷售額剛剛邁入千億行列，2018年就喊出要奔向2000億。實際如何呢？據權威第三方克爾瑞公布，泰禾集團(15.43-0.19%,診股)上半年的銷售額僅有655億元（泰禾自2014年起就未自行披露銷售金額），距離2000億的小目標似乎還相距甚遠。銷售不及預期，股價也跟著被打回原形，要知道泰禾曾因為一句口號，股價在1月內暴漲160%。
「未雨綢繆」成了房企在「白銀時代」活下去的必備殺手鐧，但小房企似乎仍熱衷於在幻想的「黃金時代」里「彎腰撿錢」。
用「車市」再造一個「樓市」
這也就是我們為什麼看到那麼多房企巨頭從賣房切換去造車，從賣房切換去搞高科技。
地產大佬的造車時間軸正在述說著這一變革。2015年綠地集團就曾以15.5億港幣認購潤東汽車30%的股權；2017年10月，華夏幸福(25.05+0.68%,診股)出資3.3億元布局新能源汽車；2017年12月，寶能集團重金砸入65億元成功入主觀致汽車，而且還宣布要連續五年每年砸入100億搞研發；2018年6月25日，恆大集團以67億港元正式入駐新能源車FF，9月23日，恆大再度豪擲145億入股廣匯去解決未來FF91銷售渠道的問題。
地產大佬一臉認真，儼然要用車市再造一個樓市奇蹟。
但轉型的背後卻是房市巨變後的無奈。沒有一家房企願意被時代拋棄，但倘若將雞蛋放在一個籃子裡，貼上時代「棄兒」標籤的可能性便又增厚了一層。
這個時刻，對於房企來說，拼的可能再也不是前幾年的規模戰了，而是戰略的「先知先覺」。
因此，我們看到了李嘉誠的壯士斷臂（拋售大陸、香港物業1100億元），看到了郁亮口中大房企要「活下去」的掙扎，也看到了小房企們還在為「千億目標」挺進的偏執。
