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萬科信號 樓市大局已定 任志強提醒開發商晴天要帶傘

中小房企的日子不好過已經不是一天兩天了,然而即使大房企在靠華麗麗的數據支撐著,依然有巨大的市場壓力在逼迫自己強大起來。而最近作為最大開發商的萬科也遭受了市場的殘酷。

萬科董事局主席郁亮近日的一份發言稿,體現出品牌大房企對未來市場的擔憂,房地產拐點已經來臨,而且比預想的還要快。郁亮在講話中稱,“今天,我們可以說轉折點實實在在到來了。在轉折點上,我們曾經相信不會出現的東西都在出現,比如2012年我們的研究報告中提到:中國的地產調控千萬不要成為韓國模式,但今天的限制非常多,已經超出了當初的研究。”

從小了說,市場成交量並不盡人意。我們看看最近的房地產數據行情。據中原地產研究中心統計數據顯示,以北京(樓盤)為例,已經入市的20期限競房項目為9826套,網簽了1633套,網簽比例只有16.6%。不過,由於網簽的滯後性,截至9月25日,實際銷售有40%左右。從全國一、二線城市整體看,9月份,樓市成交量環比8月份均無明顯上漲現象,樓市告別“金九”已成定局。

據諸葛找房9月25日數據顯示,相比上期,本期的漲價房源量(552套)相比上期有所減少,降價房源量(5941套)相比上期有所增加,本期漲價房源量比例為0.60%,與上期相比有所下降,降價房源量比例6.44%,相比上期有所下降。樓市降價也聲音四起。

往大了說,房地產大的調控長期看有利於市場穩定,但短期內對開發商考驗十足。

郁亮提出,這次三年事業計劃書的制定把“活下去”作為基本要求,戰略圍繞“活下去”而展開,這是最底線的戰略。當最大開發商都發出這樣的呼聲時,樓市寒意則不言而喻了,對於廣大的中小房企來說則更不用提了。

而從郁亮的感慨中也不難發現,樓市格局已經發生新的變化,樓市調控不會短期內退出,甚至可能很長時間都要在限制中求生存求發展。作為開發商也好,購房者也罷,我們必須認清形勢,房地產大局已定,在房子是用來住的不是用來炒的這個定位下,我們的房地產一定與以往不同。不僅僅在於房地產市場拐點,而更是一種房地產的模式的轉變。

要知道,郁亮在2011-2012年還完全不是這樣的態度,“我不認為行業出現了拐點,支持行業長期發展的根本驅動因素依然存在,”2011年底,萬科總裁郁亮提出上下半場論時,對房地產的前景依然滿懷信心。2015年時,郁亮表示,在拐點到來之前找到船票。

2018年,郁亮前不久表示,現在感到特別焦慮。“今天的我們特別焦慮,在於如何找到新的發展渠道、路徑與方法,沒有現成的道路可以學習,這是萬科最大的焦慮。”

這一次,郁亮再次提出拐點論可見生存壓力之大,而把目標定為最基本的需求生存,即活下去,很心酸也很現實,當大開發商把活下去作為目標,你想想其他房企可能就是能不能活的問題了。任志強也發出感慨,“開發商更多的是‘旱天也要想法兒帶把傘’,要放心大膽地往前走。雖然艱難,但可以前行。”

開發商如何能活下去?郁亮表示,回款目標的達成變得非常重要。媒體報道,按照申銀萬國行業分類,剔除可對比性數據不全的上市房企,130家上市房企存貨總計接近4.5萬億元,比去年同期增加了9380億元,同比增長27%。同時,這意味著平均每家房企存貨達344億元。有不少企業存貨周轉次數減少,存貨周轉天數變長,存貨周轉率下行,可見其運營能力和存貨管理水平變弱,項目適銷不對路,進而導致現金迴流較慢,資金鏈承壓,對企業快速擴張造成阻力。

賣不出房子就意味著庫存緊張,也就意味著開發商資金壓力大,也就預示著開發商活下去不容易。

房企業績大漲甚至房價上漲可能會產生誤導效應,讓開發商產生錯覺,甚至得意忘形,這個很危險。如果認為調控這麼嚴厲業績依然大漲,那麼你就錯了。實際上,是因為市場過熱才會調控,而數據一般都有滯後性,也就是說很可能調控效果會是先好後壞。所以,不能就此認為,開發商日子還很好過。

房地產開發屬於資金密集型行業,對資金需求較大,因此房地產企業的融資能力將在很大程度上影響其發展前景。如果市場調控繼續,那麼此前一些高負債企業就可能處在資金鏈斷裂的邊緣上,大有飲鴆止渴之勢。

盛極而衰歷來是樓市的定律,我們不是期望樓市出問題,而是因為破壞了規律必然受到懲罰,而調控實際上是延緩了問題的出現,調控也會讓問題慢慢化解,並平穩著陸。這是我們想看到的,作為購房者切莫再盲目跟風,房子是用來住的當然可以買,萬萬不要再繼續炒下去,不僅難賺錢,還喪盡天良。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:光宇吐樓市 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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