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上海 正在用房子冷靜切分著每一個人

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房子這個東西很奇怪,明明現在已經很難賣了,對於我們來說如今已經不太容易把它變成人民幣裝在口袋裡,雖然他只是一張紙,更多的人也僅僅是紙上富貴但是這張神奇的紙,如今依然在持續的分割這個城市裡的每一個種群,和這個種群里的每一個人

上海,看上去和過往的一樣平靜,城市一直在發展,每天面貌也在日新月異,但是在大數據下,似乎很多跡象在改變

很多時候大家覺得這樣的階層劃分悄無聲息或者沒有邏輯,但是本質上其實一直有一隻悄無聲息的手在干預整個上海的人口和種群的分布

而這隻手你很難明確的判斷到底是什麼,但是通過各種大數據的揣測,我們發現,這裡面或許就有房產的元素

作為一線城市家庭資產最核心的部分,正在成為各個層級判斷的重要標準

01

既然聊階層,首先我們需要明確上海到底有多少人

截止到2017年底,上海的常駐人口超過2400萬,戶籍常住人口是1445.65萬人,比上年末增加了6.15萬人;外來常住人口為972.69萬人;比上年末減少了7.52萬人

而這不是剛開始,2014年上海的外來常駐人口是996.42萬人,所以陸陸續續間,這三年有超過24萬人在上海這個城市裡消失

這是數據給我們呈現的一面,但是另外一個維度

我們通過人體熱力圖的數據可以看到

真實的上海,在這個城市活躍的人口在2700萬到3000萬左右的規模

這一前一後兩個數據說明了什麼問題,我們或許可以有這樣的結論:作為身份的象徵,居住證維度在上海常駐的人口在下滑,但是每年卻還有超過300萬的流動人口在這個城市活躍

他們或許處於灰色地帶,或許簡易過渡,也或許同城往返

上海這個城市為什麼韌性十足,本質上也是因為還有很多統計外的力量在支撐這個城市

但同時也說明,這個城市如今的房價態度,設籍政策,對外來人口不太友好,有超過300萬的人沒在這裡紮根,或許扎不了根

這是上海對於這個城市裡的人態度,這背後或許有很多因素,但這也是階層分化的一個開始

02

有一個因素,是房票模式給到本地人和外地人本質上是2種不同的生活

房子作為居住和投資雙重屬性,如果只擁有一套,那麼本質上資產增值部分和你沒什麼關係,只有購買到2套以上才談得上理財或者投資

而如今的房票發放本質上也是這個維度,上海單身可以買1套,上海結婚家庭可以買2套,一個三口之家本質上就可以有很多組合的模式。

而給到外地人,只有結婚之後且工作5年才可以買一套,置換也認房認貸

本質上的態度已經非常明顯,上海的房產增值對外地人來說沒什麼關係,這場資產增值的紅利是留給上海土著的

很顯然,階層大概就這樣開始分化,上海人在上海越來越穩定,也越來越安逸,甚至外界都說失去了闖勁,都可以從這裡找到原因

而外地人在上海越來越掙扎

當然,你知道我這裡說的外地人都是普通階層,真正的有錢人想去全世界任何一個地方都是自由的

03

你以為房產只階層化上海人和外地人麼

不是的,房產將上海人也認為的劃分為兩檔,我們來看一個有趣的數據

上海這些年來一直在做一件事情,因為土地供應有限,但是為了增加市場套數所以強行要求規劃大量的小戶型

但是我們看人均成交面積,發現一個有趣的現象

哪怕房價越來越貴,哪怕上海的整體成交面積在萎縮,但是人均單套成交面積卻在上升

這背後什麼意思,如今但凡能買房的,都是異常有錢的,房票只能用一次的前提下,買房的面積越來越大

上海分成了,買得起豪宅的和不買房的,中間層買剛需樓盤的客群變得越來越稀少

這和今年的樓市現象完全一致,那些需要排隊搖號的,最慘烈的是上海一手房目前賣得最貴的翠湖天地,第二是中糧前灘海景壹號。

十萬元單價的房子反而是哄搶的房子,遠郊不少300萬總價的房子反而沒有得到熱捧

上海樓市的底層邏輯開始消失了,金字塔從過去的正三角變成了如今的倒立,我很難談論這種情況是否合理,也不像說明為什麼,只是這客觀的成交數據在告訴我們,上海人也被細分為兩個階層

04

這是房產紅線劃分的兩個階層麼,其實並不是,上海一直保持著這樣的特性

只有市中心密集成群的聚集著人,外環外的客群全部保持點狀分散的排布

上海市中心和郊區的概念從未如此的清晰

而上海的郊區未來會如何呢,說實話,我看到的是更加邊緣化

在城市群的運作下,環滬城市的價值已經無限度的接近上海郊區了,伴隨著城際高鐵的普及以及居住成本的落差,本來人口支撐度不高的上海郊區,未來的價值將直線下滑

所以說到這裡,或許我們可以更加明白上海為什麼要大力發展虹橋新區,本質上這是上海拉動周邊城市的樞紐,但也很顯然上海自己也看到了自己的短板,希望通過這個舉措夯實自己郊區的實力能級

但不論如何,這個階層也就這樣區分開了

本質上因為市中心產生效應,郊區點狀被動式的居住,所以我們可以看到每天這樣的人口流動

所有人都在市中心工作,被階層擠壓在郊區的人,每天往返3小時在路途中

05

為什麼這樣

很顯然上海即將開啟馬太效應,最多人居住的地方,不是因為他舒適,不是因為環境優美,而是在於他可以產出更高的產值

左側是上海註冊公司註冊地分布,右側是上海公司實際工作地方

越多人聚集的地方,也是上海經濟價值產出越高的地方

換句話來說,越有錢人,在市中心居住,在市中心工作,一邊每天節約3小時路程時間可以創造更多的價值,一邊享受著房產增值帶來的家庭資產提升,雙向能級的驅動帶動了城市貧富差距的落差越來越大

這是偶然現象麼,好像是歷史規律

我們在市場經濟相對比較完善的美國,越發達的城市,貧富差距也就越大,20%的人創造80%的財富這個二八法則顯得越發直接

上海會不會這樣,我不知道,我只能說上海應該算中國市場經濟最完善的城市了吧,起碼是之一吧

06

寫到這裡,我剛好看到一個新聞

如今的上海依然在大力的推行都更

在整體上海新增土地出讓數額越來越少的當下,都更成為唯一一種可以創造土地的一種方式

而這種方式的最大特色就在於:讓住在市中心的老土著,因為拆遷,變得更加富有

而他們下一步的決策理所當然的:繼續買房

不論是有沒有房產的,當你面對一筆數額不菲的拆遷款的時候,你的大概率選擇應該就是買房了吧

這應該算好事情,但這也讓上海階層劃分的更加明顯。如果唯一要說不好的,就是享受這個福利的人,現在已然越來越稀少

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讓我們怎麼來面對這樣一幅畫面

當房產成為家庭資產的重要組成部分的時候,這對於劃分個人經濟能力的重要權重,其他的工資收入,投資計劃變得越來越不重要

如今的上海呈現這樣一股趨勢,越有房子的越有錢,越有錢的就越買房,而沒錢的呢,看著房價的走勢或許更多的絕望

當然,也有人會說如今的房價正在平穩,甚至開始下滑。但是如今關門式的政策也讓人覺得時間成為更加緊迫的元素

而這個趨勢越來越明顯,上海的階層劃分也越來越直接,也逐漸成為上海對外的態度以及在這個圍城裡每一個人選擇未來出路的標準

這個趨勢是否可逆,說實話沒人知道,但是作為個體來說,這是一場等不起的遊戲

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昨天寫了一篇洗版的文章,沒看過的朋友可以看看,上海樓市的艱難,遠超出我的想像(點擊藍字可以查閱)。

所以說房子這個東西很奇怪,明明現在已經很難賣了,對於我們來說如今已經不太容易把它變成人民幣裝在口袋裡,雖然他只是一張紙,更多的人也僅僅是紙上富貴

但是這張神奇的紙,如今依然在持續的分割這個城市裡的每一個種群,和這個種群里的每一個人

所以你說,我們到底要不要買房

ps:圖片來自於城市數據團、波士頓諮詢公司以及各種網際網路網絡

責任編輯: 江一  來源:真叫盧俊 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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