9月26日，廈門翔安新圩鎮的「首開萬科白鷺郡」開始調整價格，推出107套特價別墅，89-110平方米的聯排別墅，贈送面積超大，原價500萬，現中間套一口價278萬，邊戶一口價298萬。
這是什麼概念呢？仲介甚至用5折拍賣的營銷手法來吸引眼球，這讓整個廈門地產圈都炸了。
因為之前廈門樓市主要是二手房在降，新房扭扭捏捏一直扛著不動，現在終於有房企大張旗鼓開始帶頭降價了！
但最大的意義在於，這次降價的是萬科，行業的帶頭大哥啊！這與一個小房企降價完全不可同日而語，顯然具有標誌性的信號！
我跟首開萬科白鷺郡的銷售人員核實了解到，雖然實際上沒有5折這麼多，但仔細計算了下，保守估計，降幅至少也有36%以上。
這個項目是萬科2016年6月3日拍賣競得，樓面地價2.2萬/平方米，後來聯合首開開發，現在賣這個價虧是不用虧的，但也沒多大的賺頭了。2017年10月30日第一次開盤89-187平方米的聯排別墅204套，均價48500元/平方米，起價450萬一套。
但這個地理位置較偏遠，且整個廈門的行情都在下滑，能買的起別墅的人不會買這麼偏遠的地方，而被迫要選擇偏遠地方的剛需又承受不起這個價格，所以萬科白鷺郡賣的十分艱難。
據銷售人員告訴櫻桃，萬科白鷺郡目前降價的房源是89-110㎡的聯排別墅，使用面積均高達300㎡。
92平方米現在毛坯價278萬，原來精裝賣500萬元，精裝標準按宣傳的50萬一套算，送一個車位16萬，如果折成毛坯不送車位，相當於434萬的房子降到了278萬，降了156萬，降幅35.94%。
102平方米的現在毛坯賣300萬，不送車位，原來精裝修賣550萬，送2個車位，現在不送車位，按毛坯賣，相當於470萬降到了300萬，降了170萬，降幅36.17%。
因為開發商的精裝修都是規模化了，採購成本實際上是很低的，我估計沒有50萬一套，所以這個降幅肯定是不止36%的，應該是在4成左右吧。
萬科先搶跑了，那接下來廈門其他房企還能扛得住嗎？
我上次就寫過，廈門的地價都已經跌了百分之二三十，二手房跌20%也沒有跌到位，政府都帶頭降價了，新房價格憑什麼不跌啊？關鍵是你能賣的出去嗎？
賣不動就降價賣，沒有賣不出的房子，只有賣不動的價格，據仲介說這次降價效果不錯，總共拿出來107套，已經賣了70套。
這次萬科一刀坎下去，就是在試探新房市場的價格底部，這也讓別的開發商心裡有個底，需要一次性降個百分之三四十，才能收到不錯的效果，購房者才能買單。
我前段時間說廈門樓市降了20%，然後還有自媒體跑到廈門去做調研，非要驗證說沒降多少，只降了幾個百分點到百分之十幾，證明廈門樓市沒有想像中的艱難，真的很滑稽。
其實你跟廈門放盤的業主們多聊聊就知道現在的廈門樓市有多艱難了！我敢說現在廈門樓市是全國一二線城市中最艱難的！除了環京片區不算，哪怕是北京上海也要自嘆不如。因為北上長期靠的是本地需求，限購一直就沒有放開過，而廈門一旦沒有了漳州泉州等周邊城市有錢人的支撐後，本地需求很難承接高房價泡沫。
從高位算降幾個點到十幾個點你能賣的出去嗎？有成交嗎？沒有成交的放盤價有什麼意義呢？
廈門一位改善型購房者告訴櫻桃，他看的龍翔花園一套141平方米，在島內中心位置，2000年的樓梯房，「年初業主報價750萬，後來我出650萬房東不賣，等到6月份願意賣，我出價620萬，房東又猶豫不想賣，後來8月份我出到600萬，房東願意賣了，但因為我個人原因就沒買了，這套房子現在掛出來640萬，可惜無人問津，我估計580萬肯定能成交。」
而他自己放賣的島內房源，90平方米年初報價425萬，6月份有人出395萬，他沒賣，現在有人出350萬，他又不願意賣，心裡價位在375萬。
「廈門市場真的很差，今年到現在，總共跟我談價的就三個，很多購房者報價都很離譜，我談都不想面談，不過我跟房東去砍價也特別狠，一坎就是一百萬，業主說不可能，但還是約我去談價，說明高總價的房源出價的人都很少。」
目前廈門樓市成交就是這樣由買賣雙方預期來決定，如果你降價不到位，買家不肯出手，你也很難賣出去，下一次的出價只會更低。
有些人總喜歡拿廈門高房價合理說事，你如果反駁他們反而會認為你不專業，我8月份的文章都談到過這些。但我覺得現在根本不是分析這些因素的時候，因為調控之後，這些因素根本就不構成影響，比如他們說廈門就不是廈門人的廈門，而是福建人的廈門，不能只算廈門的GDP，不能只看廈門的人均收入，那又怎樣？限購了，你有錢也沒資格買。
廈門二手房價降了20%，恐怕還沒有降到位，降價趨勢一旦形成，人都是買漲不買跌，短期就很難停下來了，未來還有多大空間，估計還有10%吧，有可能跌的更多也說不好，現在的樓市主要取決於政策，政策不放鬆，底部震盪周期就會很長。
萬科一向都很務實，08年「拐點論」是這樣，這次「活下去」也是這樣，十年一個輪迴，郁亮說未來三年的首要目標是「活下去」，很多人說太誇張了，活下去那是小開發商才要考慮的問題，像萬科這樣的龍頭，怎麼也不會死。
萬科當然不會死，因為萬科一向比較穩健，知道居安思危，但為什麼很多人會擔心泰禾，龍湖他們，甚至是碧桂園，恆大這兩個老大老二呢？因為房企都是高槓桿，高負債，幾個大項目回款不順，幾筆融資不到位，就有可能難倒英雄漢，當然了，在櫻桃看來，碧桂園恆大做到現在這個規模，又上市了，倒是很難出事了，大不了老闆賣點股權出去融資。
現在最難受的是那些前兩年拼命加槓桿，拼命想做大規模的房企，他們都拿碧桂園作為學習的標兵楷模，結果今年市場風向急轉，金融去槓桿，調控持續不放鬆，規模還沒跟上來，但地王拿到手裡成了燙手山芋，接下來有的煎熬了。
開發商扛了老半天，政府限價不放鬆，房子也賣不出去，不降價怎麼辦，最後還是得降啊！在這場持久戰中，廈門的購房者迎來了光明！其他城市的剛需也等著吧。
