近期取消商品預售房制度的消息引發市場廣泛關注。在高房價以及家庭資產70%以上是房地產的大背景下，任何樓市消息都能引發多空對戰。當前樓市到底處於一個什麼階段，無人能夠給出確定答案，但是，樓市目前已浮現出多重拐點跡象。
拐點信號一：13個重點城市二手房價環比下跌
中國房地產協會主辦的中國房價行情數據顯示，今年8月份全國34個重點城市有13個城市二手房價環比7月份出現下降。其中，大連二手房8月均價14563元每平，較7月下降4.2%，跌幅最大。天津二手房8月份均價25104元每平，較7月下降2.29%。此外，杭州、廣州、石家莊、廈門等多個城市二手房價環比降幅超過1%。
房價下滑的重點城市數量明顯增加，7月份這一數字只有5個城市。值得一提的是，北京福州兩個城市已經連續兩個月環比下跌，其中北京7月下降0.53%，8月下降0.42%。福州7月下降1.51%，8月下降0.60%。
拐點信號二：多地出現業主維權事件
二手房業主，或許還難以體會到房價下跌的痛苦，而此前購買一手房的業主們，有的卻已經很不開心了。近日媒體報導，合肥泰禾院子房價從21000元降到16000元，引發前期業主拉橫幅維權。
這不是近期唯一的房鬧事件。比如9月13日，濱江新城新希望未來海岸二期部分房源價格低於一期，引發了部分業主「維權」抗議。在網上流傳的一份Excel文件，顯示兩次預售證之間價差887元/㎡，單套總價最大相差約36萬元。這個樓盤的備案均價是17123元/㎡，精裝修標準4000元/㎡。
福州平潭正榮府近期也出現業主維權事件。網絡消息顯示，平潭正榮府在網上售價為15000元每平。業主表示很多仲介公開單價為12000元-13000元。與此同時，貼吧中有人表示，很多業主開盤時是以16000元以上的單價購入的。也就是說，這批業主每平已經損失4000元左右。
拐點信號三：首套房貸利率連漲20個月
根據融360最新發布的報告顯示，今年8月，全國首套房貸款平均利率保持上漲，達到5.69%，環比上升0.35%，同比上升11.13%，為連續20個月上漲。報告認為，當前房貸市場政策指向仍偏緊，未來房貸利率或保持低幅上漲。
此外，有分析人士認為，國內國際環境或許也會倒逼房貸利率上漲。北京時間9月27日凌晨，美聯儲宣布加息25個基點，將聯邦基金利率目標區間上調至2.00%-2.25%。這是美聯儲今年第三次加息，也是2015年12月開啟本輪貨幣政策緊縮周期以來的第八次。不久之後，巴林、沙特、阿聯等國央行相繼加入加息陣營，香港澳門跟隨加息。
拐點信號四：土地流拍數量達歷史高位
房地產開發商似乎已嗅到不安的氣息，今年土地流拍數量達歷史高位。根據某研究院數據顯示，2018年以來全國房地產市場土地流拍已超過800宗，其中一線城市13宗，二線城市178宗，遠超上年數額。
回顧房地產市場近年來的發展情況，土地流拍現象並非首次出現，2011年-2012年百城住宅用地曾出現流拍高峰，2014年-2015年又有一陣土地流拍潮湧起。2018年地產市場流拍再現，且流拍建築面積及流拍率不斷抬升，達到歷史高位。
拐點信號五：土地溢價率創39個月新低
麵粉貴過麵包的現象也開始有所收斂。某研究所數據顯示，8月份40個典型城市土地成交溢價率17.3%，與7月相比下降1.7個百分點，與去年同期相比下降20.9個百分點。與歷史對比，8月份土地成交溢價率創出39個月新低。
某研究所指出，過去一年土地溢價率快速下滑，與地方政府提高起拍價和熱點城市限地價有關。預計未來幾個月40城土地成交溢價率將會繼續下滑，按過去短周期規律來看，溢價率將會下滑至10%附近再企穩。
地價走弱信號也開始浮現，土地均價出現連續5個月同比下跌。8月，40個典型城市土地成交均價為4472元/平方米，環比下跌2.9%，同比下跌17.7%。造成該現象的原因在於，一是整個土地市場降溫明顯，甚至多個熱點城市出現土地流拍的現象；二是三線城市成交比重增加，成交結構的變化拉低了成交均價。
數據顯示，土地成交均價增幅自2016年9月達到峰值之後便一路震盪下跌。預計2018年全年全國土地出讓均價仍將保持正增長，但增幅相比2017年將有所回落，但預計40個典型城市全年保持同比下跌態勢。
拐點信號六：多位大佬開始看空樓市
房企大佬也有看空樓市的跡象。萬科董事會主席郁亮近期聲稱：今天我們所面臨的轉折是全方位的，政治、經濟、國際、軍事等方方面面，在這個時期我們應該怎麼做？只有四個字：「收斂」和「聚焦」，把「活下去」作為基本要求，戰略圍繞「活下去」而展開，保證萬科「活下去」。
此前因白銀時代而痛失一把手地位的萬科，可能其看空的言論信任度降低，但作為上輪房地產牛市最大受益者之一的孫宏斌，2018年中期業績會上表示，此次調控嚴厲程度遠超過預期，如此嚴厲的調控將影響到用戶對房價的預期。
拐點信號七：萬科保利改名恆大多元化
觀其言更要看其行。一些龍頭房企的大佬已經在加速踐行「看空」言論。9月初，萬科相關人士表示「深圳市萬科房地產有限公司」即將更名「深圳市萬科發展有限公司」。9月12日晚間，保利房地產發布公告稱，同意變更公司名稱為「保利發展控股集團股份有限公司」。兩大龍頭房企幾乎同時在名稱中去掉房地產字樣，儘管公司否認「去地產化」，也難免不讓讓人遐想。
另一個龍頭房企中國恆大的動作明顯指向多元化道路。9月23日，恆大集團宣布，已經以近145億元的資本入股廣匯集團，將持有廣匯集團近41%股權，成為該集團的第二大股東。而在6月份，中國恆大67億港元入股了賈躍亭的法拉第未來。
在進軍汽車行業的同時，中國恆大的主業，房地產領域去槓桿意圖明顯。中國恆大今年中期業績報告顯示，其最新淨負債率降至127.3%，較去年底降低56.4個百分點，較去年同期大降112.7%個百分點。其資產負債率也呈現同步下降態勢，最新為81.66%，較去年底下降4.59個百分點，較去年同期下降7.08個百分點。
