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終於,房子開始吃人了

終於,房子開始吃人了。我不是危言聳聽。

首先定義一下什麼叫吃人。爆倉就是。那什麼叫爆倉呢?買方不使用全價,而是使用一小部分本金和倍數的槓桿,買入商品後,商品價格下跌,導致買方的本金全部損失。在房地產市場,如果用三成首付90萬元,買入全價為300萬的房子後,房價下跌了30%至210萬元,這就叫爆倉。

過去的三個月里,在中國的東南西北各個方向,遍布一線、二線、三線城市,各地不約而同地上演了在售樓盤瞬間調價30%的事件。購房的業主走上大街,圍攻售樓部,維護自身權利。

2018年10月4日,江西省上饒市。某全國知名開發商,半年前推出了高鐵概念的豪華樓盤,單價每平米1萬元。如今突然降價至每平米7千元。買房的人,爆倉了。他們憤怒地集結起來了,抄起各種趁手的武器,打砸了豪華的售樓部。由於現場畫面過於暴力和血腥,我們就不附上視頻了。

在維權方式的選擇上,他們應該向二線城市的杭州、合肥、廈門的業主們學習下,能動口的盡量不動手。

2018年9月13日,杭州市濱江未來海岸的業主們拉起了橫幅,齊聲喊著口號,拍著公開的視頻,向開發商施加壓力,要麼不準降價,要麼退房。在這個時候,他們已經忘記了幾個月之前,對這個擁有阿里巴巴、海康威視、網易、娃哈哈等產業巨頭的城市的看好態度,也不記得自己內心對這個辦完了G20峰會未來又將承辦亞運會的城市的“堅定信心”。

一:過去四年到底發生了什麼?

三年前,2015年股市到達了7年的高點之後,突然迎來了股災。與此同時,深圳的房價開始異動。我們撰文表示,在國家鼓勵城鎮化的大背景下,各方都希望二線以下城市待售房產去掉庫存,國有資本、產業資本和民間資本紛紛以加槓桿的形式跑步進場,數年之後有可能迎來很大的風險。

2016,請遠離深圳樓市

首先進場的是國家開發銀行向地方政府發放的棚改資金。地方政府對棚戶區改造,需要用錢補償給被改造住所的居民,居民再用補償款去購買新房,地方政府向開發商收取土地出讓金之後,再還給國家開發銀行。從2014年開始,為了響應國家去庫存、降槓桿的城鎮化方向,地方政府們紛紛行動起來,“轟轟烈烈”的棚改運動開始了,當年的棚改貨幣化安置比例是9%,2015年來到了30%,2016年來到了50%,2017年達到了最高峰,是60%左右。截止2018年5月,國開行累計發放棚戶區改造貸款近4萬億。

其次進場的是開發商。融創、萬達、碧桂園,紛紛從銀行和各種渠道舉債,大肆儲備土地,以高周轉的要求銷售樓盤。開發商拍下土地之後,並不是全部以自有資金去支付土地出讓金的,而是以土地為抵押,向銀行、信託等各種渠道進行融資,支付給地方政府。所以,這幾家開發商聞到了去庫存的口號之後,迅速行動了起來,以高負債運行,拍下土地,迅速將期房推向市場。這一波,他們賺得盆滿缽滿。不信,你看這幾家公司過去2年的股價走勢,就一目了然了。

最後進場的是,買房的居民。

每次回顧股市和房市中,最大多數的民眾的行為,我總是能夠想起法國哲學家勒龐的著作《烏合之眾:大眾心理研究》這本書。他認為,集體無意識的群體,缺乏理性,少有深思熟慮,訴諸感情,有如原始人,更多受生物本能影響,易被煽動鼓舞;當情感的磁場迅疾的在人群中傳染漫延,積累到一定的量時,很容易流於暴戾。

2016年8月份,一線城市的房價到達了頂峰,而二線城市的房價開始了異動。央行此時公布了3組數據。2016年7月份,廣義貨幣(M2)與上一年同期相比,只增加了10.2%,極大地低於預期;新增人民幣貸款4636億元,其中住戶部門貸款增加4575億元;狹義貨幣(M1)與上一年同期相比,卻增長了25.4%。狹義貨幣,可粗糙理解為企業的活期存款;廣義貨幣,包含了狹義貨幣,可粗糙理解為包含了居民的儲蓄存款。這組數字明白無誤地傳遞出一個信號:企業在減少投資和擴張,收回存款;而居民在借貸消費,盲目擴張;擴張的方向就是房貸。

根據中國指數研究院的數據,全國居民部門的槓桿率(住戶貸款餘額/住戶存款餘額)2018年一季度大概是61%(全國住戶貸款餘額42萬億/存款69萬億)。深圳、珠海、合肥、南京、杭州、蘇州等城市槓桿率超過100%,且增長速度非常快。也就是說,這些城市居民的存款餘額,還比不過在身背負的貸款餘額。如果不允許負債的話,這些城市的居民馬上就破產了。

二:房價為什麼開始下降了?

根據知名宏觀經濟學家姜超的研究,以2016年上半年房價為基準進行統計,北京、上海、廣州、深圳常住人口分別為2170萬、2426萬、1308萬、1078萬人,人均住房建築面積分別為32、35、28、27平方米,利用這兩個變數可以估算得到四個城市的居民住房建築總面積,再乘以四個城市的住房均價即可得到住房總價值,分別為3.7、4.8、1.0、2.0萬億美元。加總起來就是11.5萬億美元,而美國全國家庭住房總價值也就26萬億美元,也就是說,中國一線城市住房的總價值可以買下半個美國。

這顆星球上,上一次出現一個國家的少數幾個大城市地價能夠買下半個美國的故事,出現在日本。後來的故事大家都知道了,日本房價膝蓋斬,失去了20年,整整一代人是負資產,為今日的低慾望社會埋下了伏筆。因此,高房價對整個社會經濟的戕害是毋庸置疑的。本來我國有機會在2008年經濟危機時一次性解決,出清各種債務毒瘤,但是很可惜,為了保住GDP的數字,四萬億的刺激資金橫空出世,餓狼撲食一般流向了房地產,將問題的解決,整整推遲了近10年。而這次,要解決問題的話,會讓更多的人付出更慘重的代價。

首先,去庫存目標已實現,棚改貨幣化安置的手段自然沒有保留的必要。今年6月份,國開行總行宣布收回貸款審批許可權。缺乏了發動機的支持,棚改居民自然不可能擁有貨幣資金,去購置新房。地方政府的土地流拍現象開始井噴。

其次,地產商賣,賣!賣!!當初是什麼梯子送你上雲霄的,總有一天梯子會撤走。春江水暖鴨先知。在國家層面降低各行業負債率的大背景下,萬達地產開啟了瘋狂變賣資產的節奏,恆大地產坐上了賈躍亭的新能源汽車,碧桂園不惜一切代價加大周轉率回收資金,萬科給自己定下的目標是:活下去!

各大銀行收緊對地產開發商的融資支持,沒有了銀行低息資金的支持,開發商的融資成本就飆升,目前到了10-25%範圍的年化貸款利率都能接受,只求快速去化。為了降低居民的負債率,各大城市的限貸、限購措施,已經到了史上最嚴格的程度。2018年9月13日,北京甚至對公積金的提取政策,調整到了認房又認貸、額度最低、提取要求最高的程度,基本宣告年輕人購房無法啟用公積金貸款的程度了。

所有的信號,都指向一個源頭,政府在結束已經持續了10年的寬鬆貨幣、高負債模式來發展經濟的模式了。取消光伏行業、新能源汽車、房地產行業的補貼,打擊影子銀行里的資金空轉,強制資本市場去除槓桿,不惜以死亡一批上市公司的代價】。而房地產,則是負債運行模式的重災區。

未來還有2個重磅級的達摩克利斯之劍,可能會落下。一是取消預售制度,二是房地產稅。一旦出爐的話,開發商和房價,絕對會倒下一大片。

至少現在,還晾在高高的山崗上的,只有這3年購房了的居民了。高處不勝寒。

三:未來我們應該怎麼辦?

2007年,中國的廣義貨幣只有40萬億,而到了2017年就接近170萬億,如果再加上各種影子銀行、真實的貨幣差不多已經超過200萬億了,這相當於過去10年中國的貨幣總量翻了整整5倍以上。

與此同時,中國經濟的實際產出並沒有增加那麼多。從2007年到17年,中國GDP的年均實際增速大約為8.3%,十年累積下來,2017年中國經濟的實際總產出差不多比2007年翻了一倍,但同期的實際貨幣總量翻了5倍,這就意味著貨幣的購買力下降了一倍多,貨幣對內的貶值幅度,每年都接近10%。

於是我們可以看到,過去10年里,新能源汽車行業在造假騙取補貼,光伏行業不思進取每天都想跑部錢進,2018年福布斯富豪榜中國榜單中前五中就有三位來自於地產行業,金融行業從業人員和各色掮客中介賺得盆滿缽滿。唯一的根源就在於貨幣超發,獎勵舉債投機,打擊努力工作。

房價現象,終究是個貨幣現象。

之前我們提到,房價下跌,要麼是漫長的陰跌過程,要麼是暴跌的硬著陸過程。幾乎所有人都認為,陰跌過程是最可能出現的,也最容易被全社會接受的形式。但是從最近3個月開發商的動作來看,他們更加願意以暴跌的形式來完成去化的結果。

對中國老百姓而言,過去40多年,經濟一直在高歌猛進,存款數字一直在增加,面對連續上漲了20年的房地產,大多數人會誤以為,房價永遠上漲而不下跌,而意識不到,幾乎每個國家,在一窮二白基礎上迅速發展的時期,都擁有過一段時間房價上漲的黃金時代,只不過萬事萬物都有周期,只要房價脫離了社會經濟發展的均衡速度,而成為了脫韁野馬的時候,再負債去駕馭他,很可能面臨的就是深淵。

這世界上的資源,只要能夠用來公開交易的,存在一個亘古不變的真理:當所有人都強烈看好時,就是價格見頂之時。當所有看多的子彈全部進場以後,原來的多軍,只要趨勢轉跌,便會變回慌不擇路的空軍。

如果進場的多軍,手頭的子彈不僅是自己的本金,還帶上了倍數的槓桿時,那麼當初是怎麼上去的趨勢,在下跌時就以什麼速度還回來。

部分城市的房價下跌了30%,很可能只是個開始。

阿波羅網責任編輯:秦瑞  轉載請註明作者、出處並保持完整。

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