廣東深圳亮相全國首個商品房銷售試點項目，這似乎將「是否取消預售制」的討論再推向業內的話題高峰。業內人士認為，取消商品房預售制，極有可能為中國的房地產市場，帶來一場重大洗盤。
距離廣東省房協內部討論逐步取消商品房預售制的材料曝光不到20天，全國首個商品房成屋銷售試點項目——深圳龍華金茂府亮相了。
這意味著，深圳這座 大陸最先引進商品房預售制度的城市，在預售制度改革方面也率先邁出一步。不過，對於取消預售制度是否有必要，業內爭議較大，多數業內人士建議在一些城市逐步落地預售制度改革試點，不應該「一刀切」全面取消。
現售試點反成地王
時間回撥至2016年6月，為防止地王頻現，抑制房企拿地熱情，深圳規土委決定以公開招標方式推出首宗成屋銷售試點地塊——龍華A816-0060號地塊，要求在該地塊上建設的商業、住宅等建築物，不能進行預售，必須在竣工並取得不動產權證書後才能以現售形式對外銷售。
本以為採取「現售制+暗標」的出讓方式，既增加地塊的營運成本，提高開發商門檻，又能避免拍賣方式的多次競價，有利於控制地價。沒想到，這些設置並沒有阻擋房企們的拿地熱情。
當天，有18家房企及聯合體參與投標，其中包括電建+金茂聯合體、中海+中鐵聯合體、葛洲垻(6.93+1.32%,診股)、招商地產、金地、碧桂園、萬科等全國性知名房企，並且多數為央企。最終，電建+金茂聯合體以82.9億元競得該地塊，折合樓面價5.68萬元/平方米，遠遠超過該區域新房成交均價（4.3萬元/平方米），刷新深圳地王紀錄。
當時有業內人士預計，該項目至少要賣到8萬才能賺錢。
時隔2年，該項目終於正式亮相。中國金茂表示，在綠色健康和智慧科技兩方面升級，將該項目打造成為珠三角地區的標杆金茂府項目。
不過，有業內人士認為，在當前深圳房地產市場降溫、改善需求陷入觀望的背景下，該昔日地王項目以高品質、高價格入市後，市場接受程度還有待觀察。
取消預售制或分步推進
眾所周知，成屋銷售對房企資金要求非常高。因此，9月21日，廣東省擬取消商品房預售制的傳聞一出，立刻引起了房地產市場的恐慌和地產股的下跌。隨後，廣東省房協回應稱，傳聞內容只是就擬定內容進行內部討論。
中國金茂有關負責人接受證券時報記者採訪時也坦承，與預售來比，資金方周期加長，資金成本自然增加較多。
對於取消預售制度對房地產市場的影響，上述中國金茂有關負責人對證券時報記者表示：「我們更希望預售制度改革試點是一個逐步落地的、漸進的方式，如果一刀切，勢必帶來行業及相關行業的劇烈震盪。」
據了解，龍華地塊是深圳推出的首個也是唯一一個成屋銷售試點地塊，目前深圳仍實施商品房預售制。
不過，近期廣東省房協在內部討論時指出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議在當前建立房地產市場長效機制的「窗口期」，對預售制進行改革，降低預售制帶來的高槓桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。
廣東省房協同時強調，考慮到當前的信貸政策持續收緊，開發企業資金壓力普遍加大，如直接取消預售，一方面，房地產開發企業融資的周期必然大幅變長，一旦遇到市場變動衝擊，極易出現資金鍊斷裂，導致工程爛尾。另一方面，可能會出現階段性供應「休克」，相應的矛盾會集中爆發，影響社會穩定和市場健康發展。
因此，建議在一些城市逐步試點取消預售制度，對於新出讓土地，逐步實行現售，並擬定取消預售、全面實施現售的時間表，分階段推進。
中原地產首席分析師張大偉接受證券時報記者採訪時也認為，短期看，如果取消預售制度，會帶來供應量短期銳減的擔憂，不利於平穩市場，房地產要進入成屋銷售必須要在房價平穩周期內，而且房地產市場已經基本進入存量環節時代，房地產企業的負債率降低的情況下。
當下如果取消預售制，起碼50%的房地產將倒閉。「預售制度不應該一刀切取消，但應該逐漸加大規範。」他說。
