核心提示：韭菜們搶的不是房子，而是一張不被時代洪流吞噬的船票；韭菜們的打砸罵，其實也不全是針對地產公司，而不過是被時代裹挾前進時無力的掙扎罷了。
今年樓市，暗流涌動。
在前幾天菜導做的一個小調研中，發現大家對樓市的態度已經高度分化。
也許是感受到了市場觀望的情緒越來越濃，最近，部分銀行的房貸利率出現下調。比如光大銀行、民生銀行在廣州的首套房貸利率是上浮25%，比原先上浮比例低5個百分點。
北京作為樓市風向標，民生銀行也下調了房貸利率上浮比例5個百分點。
在此之前，網上有傳言說「國務院要求年內放開限購」，理由是國務院下發的一份關於產權保護文件。
這個消息很快就被證偽，這是一份關於體育和文化的產權保護，與樓市完全不搭邊。
然後北京、廣州、廈門等多個地方都網傳出取消限購，也都很快打臉，各個部門都出來否認三連。
房貸利率出現鬆動，但是調控沒有鬆口，玩的到底是什麼套路？
01
今年很多開發商都出現了降價出售，不是打7折8折，就是更誇張的打骨折。
十一前廈門萬科白鷺郡項目打響了降價促銷第一槍，算上各種優惠後，基本上可以說是半價出售了，幾百套房源一下子賣完。
最近萬科在佛山、東莞的項目也在搞促銷，88折、7折的力度，也算是擺明了嚴抓回款，好好「活下去」的態度。
萬科都在降價加速回籠資金，其他開發商也只能無奈跟牌，恆大、碧桂園等開發商的很多樓盤，一邊忙不迭地搞著促銷，一邊被老業主的維權搞得灰頭土臉。
買房早的人肯定不樂意，時間差不了幾個月，卻一下子多掏了幾十上百萬，誰都會覺得虧大了。
有人說這是樓市寒冬，因為現在的樓市就是一個「亂」字。
也就是在這個時候，銀行開始下調房貸利率，同時網上傳出全面取消限購的消息。
今年10月份之前，銀行首套房貸利率大部分是上浮15%，有些地方上浮20%、30%，東莞甚至已經上浮到40%。
但有些地方已經降了下來，廣州、杭州、北京都在下調房貸利率。
除了下調房貸利率，銀行放款速度也在加速，過去排隊幾個月可能都拿不到房貸，現在兩三天就能拿到。
不少人可能已經接到銀行的簡訊或許電話，基本上都是推銷各種貸款優惠政策。
以前老說銀行沒錢，老說要限制房貸，現在倒是一下子鬆了不少，有人說這是經濟下行壓力在倒逼放鬆樓市調控。
房價是不是拐點不好說，但開發商是真的到了拐點。
02
今年三季度的經濟數據顯示，GDP增速繼續下滑至6.5%，創2009年2季度以來的新低，淨出口也變成負貢獻，工業增速下滑等等。
以往每到這個時候，救市的方式就那麼屢試不爽的兩招，一個基建一個樓市。
今年的會議多次提出要加速基建，只是實際數據卻不是想像中的樣子。
根據統計局公布的數據顯示，今年1-9月的基礎設施投資同比增長3.3%，增速比1-8月下降了0.9個百分點。
今年上半年的基建增速還有7.3%，而去年年底的基建增速還高達19%。
在發話加快基建投資建設，加快地方政府發債之後，地方債確實發行加速了，但是基建增速數據卻一路下滑。
今年三季度中共地方政府債券發行量是23885億元，上半年兩個季度總共發行了14109億元，單單三季度就超過上半年70%。
現在，四季度發債空間已經不足全年額度的10%，換句話來說，四季度基建投資增速，也很難再上兩位數了。
為什麼發了這麼多地方債，但是基建增速反而熄火了？
以8月和9月這兩個主要發債月份來看，地方發行的主要是土地儲備專項債，占比分別是38%和47%。
錢接近一半用來支付土地儲備，自然沒有多少錢可以拉動基建投資。
地方收入80%都是來自土地出讓，但是今年前三季度，全國300城共流拍446宗住宅用地，約是2017年全年流拍地塊總規劃建築面積的1.8倍。
開發商日子不好過，地方也很難靠買地賺錢。
所以除了土地儲備的錢，剩下的錢地方政府也沒有多少用來拉動基建投資，還說不定都拿去還債了。
上至地方政府，下至開發商，都在為過冬儲量，誰也不敢貿然進攻。
03
以前說房子是最大的蓄水池，就算到了現在，依然還是最大的蓄水池。
今年央行降准4次，流動性很寬裕，銀行的借貸成本也都降了下來，但是錢卻沒有怎麼流入實體。三季度的經濟數據，已經說明了一切。
要麼銀行不敢隨意給企業放貸，要麼錢都拿去還債，反正這錢雖然多了，但幾乎沒有用來擴大建設。
如果無法給實體經濟輸血，錢這麼轉來轉去，最後只會面臨貶值。
根據外匯管理局公布的數據顯示，9月銀行代客結售匯逆差擴大至1103億元，創下2016年12月以來最大記錄。
8月銀行代客結售匯逆差才633億元，直接擴大了7成之多，說明購匯和避險情緒正在變得愈發強烈。
根據央行公布的數據顯示，9月末外匯占款環比下降1194億元，為2017年1月以來最大降幅。
外匯占款也剛好接近9月份外匯存底的降幅，說明面對匯率貶值壓力，央行正在拿錢干預匯率市場。
如今中美10年期國債利差降至37個基點，為2011年4月以來的最低水平，人民幣計價的資產吸引力不斷降低，資本也就不願意流入，甚至是選擇流出。
這幾天，央行副行長潘功勝還特意喊話人民幣空頭：
「對於那些試圖做空人民幣的勢力，幾年之前我們都交過手，彼此也非常熟悉，我想我們應該都記憶猶新。」
這一切皆因國內償債壓力變大，央行降准救市的後果。
錢繞了一圈，把債雷穩住之後，還得用一個蓄水池來繼續鎖住流動性。
所以一方面，房貸抵扣個稅和房貸利率下調得以同時出現，看起來仍然是在給供樓的剛需們提供上車便利。
另一方面，出於上一輪樓市調控的經驗教訓，嚴格的限購限售限貸政策依舊不能放開。
說白了，房子牽扯太多人的利益。房子是中國人首選的蓄水池。但這個蓄水池不能太膨脹，也不能閃崩，否則水就沒地方去，還會往外流。
樓市就是一個綁著所有人的利益體，地方政府、房地產的上下游所有行業、銀行和老百姓，所有人的錢都砸在裡面了。
說真的，政府比誰都怕房地產崩盤，樓市一旦崩盤，中國經濟就徹底熄火了，錢就徹底變成紙了。
但是一股腦往上漲的東西最容易崩盤，就像2015年的股市一樣。
所以不管是2008年、2013年，還是2018年，每逢樓市不穩，就會有政策出來維穩。
穩信貸、穩預期、穩市場，然後新的韭菜就會源源不斷地出現，成為中國經濟支柱基本穩固的最大底氣。
而韭菜之所以成為韭菜，也是因為他們往往好了傷疤忘了疼。
2008年時萬科降價賣房時，打砸售樓處的是他們，後來房價翻番，悶聲發大財的也是他們。
2018年，眼看著降價促銷的勢頭再次蔓延開來，各地售樓處的維權打砸之聲再起。
有人說這是合理的維權，有人說市場經濟，願賭服輸，還有人說，這不過是有組織地營銷造勢，目的是吸引那些不知所以的剛需們繼續「抄底」。
這場面既可恨，又可憐，但最終誰也沒有辦法去指責。
因為韭菜們搶的不是房子，而是一張不被時代洪流吞噬的船票；韭菜們的打砸罵，其實也不全是針對地產公司，而不過是被時代裹挾前進時無力的掙扎罷了。
畢竟，在中國房地產這個足以讓任何西方經濟學理論吐血而死的市場上，雷霆雨露，皆是天恩。
你明白了嗎？
