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香港房價下跌20%只是個例?郊區樓盤全線下跌 燕郊的故事正在這裡上演

中國大部分人,都沒有經歷過房價大跌。 這裡說的是大部分。 燕郊也好,香港也好,都只屬於親歷房價大跌中的一小部分。 不同的是,在過去二十年里,燕郊只經歷了一次。香港,正在經歷第二次。 香港的樓市輪迴,來得比預想的要更早,更突然。

中國大部分人,都沒有經歷過房價大跌。

這裡說的是大部分。

燕郊也好,香港也好,都只屬於親歷房價大跌中的一小部分。

不同的是,在過去二十年里,燕郊只經歷了一次。香港,正在經歷第二次。

香港的樓市輪迴,來得比預想的要更早,更突然。

降價、違約、焦慮、恐慌。

近期,香港新界一個名為“嘉湖山莊”的樓盤中,一套實用面積為442平方英尺的兩房,以456萬港元成交,相比同類型單位的最高成交價,降價幅度超過22%。

截至10月26日,今年香港已經出現36起購房違約的案例。

去年全年,只有9起。

01

樓市不相信神話

過去十年的樓市神話,把一個謹慎保守的民族,活生生逼成了毫無安全感的,拚命加槓桿的民族。

連續27個月上漲,長年霸屏全球房價榜首的香港,從神壇跌落。

有人說,降價20%的嘉湖山莊,只是特例。不過,這樣的“特例”,在香港郊區還有很多。

港島、九龍、新界,三大區域構成了整個香港,其中,新界屬於香港發展中的後進地區。

(紅色邊界區域為香港新界)

中原地產每一周,都會公布各個區域監測到的樓盤價格變化。各個區域分別是:港島、九龍、新界東、新界西。其中,新界東和新界西累計居住了香港一半的人口。

最近兩個月來,降價樓盤最多、降價幅度最大的區域,是新界東。

唯一一個各個樓盤房價全線下跌的區域,也是新界東。

在最新一周的數據中,一個月降價幅度超過10%的樓盤,可不是少數。

新界東某小區的房價,已經從7月份的最高價下跌16.8%,僅10月一周時間,房價跌幅接近12%。

(中原地產:新界東某小區建築面積單位價格)

在7月份以前,即使每周的房價走勢變化起伏不定,波動上漲,但每一次的變化幅度,都沒有最近這兩個月要大。

降價20%的嘉湖山莊,只是新界房價的一個縮影。香港郊區房價下跌,從新界開始。

在香港擁有一套山頂豪宅,是讓中國富豪心底最踏實的身份象徵。

作為全球房價最貴的城市,香港的豪宅市場,從來不缺客戶。但明碼標價的身份象徵,也有失落的時候。

10月最後一周,全球豪宅房價漲幅榜的前十名里,香港不見了。香港豪宅以年漲幅5.5%,排在了第14名。就連愛丁堡、馬德里、莫斯科、廣州都在香港之前。

(萊坊:今年第三季度的豪宅漲幅榜前十名里,沒有香港)

與山頂講普通話的那個香港相比,這一刻的香港,是落寞的。

今年第一季度,新加坡豪宅房價增速,與香港的房價漲幅,首次出現反轉。曾經增速遠在新加坡之上的香港,從此與新加坡分道揚鑣。

(萊坊:在新加坡的豪宅面前,香港房價增速滑坡格外顯眼)

豪宅風光不在,代表著香港樓市對於富人的吸引力在減弱。而郊區房價的下跌,則預示著,普通人居多的房地產市場,已經出現下跌信號。

一頭一尾,屬於香港不同的人群,卻預示著香港樓市同樣的未來趨勢。

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2018年的香港:請回答1998

最有錢的一批人,開始猶豫和退縮。

最脆弱的一批人,開始恐慌和焦慮。

豪宅市場,往往代表著購買力最充足的一群人對香港的認可。

漲得越凶,買得人越多。需求越旺盛,價格被炒得越高。如此,循環往複,直到有外力來打破平衡。

而郊區的房子,入手的人群大多是購買力不強的剛需族,或者是加槓桿炒房的投資客。他們最在乎現金流和本金。因此,他們也是在房地產周期中,最經不起降價衝擊的群體。

違約潮,從此刻開始。

據南華早報的報道,從年初到10月底,香港新房交易中,已發生36起個人買家違約案例,去年全年,這個數字是9起。違約樓盤的成交價,從490萬港幣,到3980萬港幣不等,但大部分在1000萬港幣以內。

香港的新房交易,需要支付5%的定金。選擇違約的一批人,需要繳納的違約金,少則25萬,多則200萬。

違約的理由,多是這兩點:要麼對未來香港的房價信心不足,要麼是因銀行提高房貸審批標準,申請的房貸批不下來。

在損失二十萬定金,和手上的房子變成負資產之間,香港人毫不猶豫地選擇了前者。沒有人敢再經歷一次負資產時代。

上世紀80年代的香港,房價一路飆升,到香港回歸前夕,房價已是1980年的七倍。投資客、剛需族全都一股腦沖入樓市。那時的香港,閉著眼就能穩賺不賠的投資,就是買房子。

房地產和相關的金融服務業,成了整個香港的支柱產業。所有人的希望,都在一座座房子里。

也許是看透了這一點,索羅斯大舉做空港幣,政府為了救市,穩住資金外流,不得不提高利率,收緊貨幣流動性。與此同時,樓市和股市、匯市一樣,遭到恐慌性拋售。

加息,成了壓倒香港樓市的最後一根稻草。

準確的說,是壓垮香港人的最後一根稻草。在此後的六年時間裡,香港房價下跌70%。直到2003年才漸漸恢復元氣。

(經濟學人房價指數)

在遭遇亞洲金融危機暴擊後的日子裡,香港接連有32位居民因還不起房貸,選擇自殺。因房價大幅下跌,抵押給銀行的房屋價值巨幅縮水,已經背上房貸的買家,一時間又欠了銀行幾百萬港幣。

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十字路口

二十年前的不安全感,時時刻刻都留在香港普通人的心中。即使是2008年全球經濟危機爆發的時候,香港樓市也不如1997年那樣不堪一擊。

從2003年至今,香港房價幾乎漲了六倍不止,漲幅與上一次的上漲周期不相上下,但這一次跑得更快,更高。

也正是如此,房價每上漲一分,不安全感就多增加一份。

為什麼聽聞香港房價正在下跌的故事,有人選擇不相信,有人心有憂思。這是大多數讀者的反應,但很少有人會視而不見。

因為我們的樓市上漲周期,有著與香港類似的經歷。在全球主要國家和城市中,過去幾十年的房價軌跡,香港與中國 大陸,走得最像。

燕郊的故事,人盡皆知,像極了現在的新界東。背負這一切的,是不斷加槓桿的居民。

2008年之後,房價快速上漲催生的是居民槓桿率的提升。美國在次貸危機之後,居民槓桿率開始下降。曾經居民槓桿率超過65%的發達國家,例如澳大利亞、加拿大、英國等國家,隨著房價慢慢復甦,居民也在經歷不同程度的去槓桿。

而中國香港和 大陸,卻走了一條與大多數國家相反的道路。據中國人民銀行的統計,2008年末,我國住戶部門槓桿率為17.9%,至2017年末已經達到49.0%,10年間上升31.1個百分點。

(2018年中國金融穩定報告)

尤其是在美聯儲加息提速,歐盟和日本都即將結束寬鬆,步入加息周期的關鍵時刻,香港加息對房價的影響已經顯現,這個城市房價的每一步動向,彷彿都在預示著 大陸的房價走勢。

阿波羅網責任編輯:秦瑞  轉載請註明作者、出處並保持完整。

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