十一去趟日本，順便對東京樓市做了點了解，一直拖到現在才寫，這次去日本，面見了幾個常住東京的中國小夥伴，非常感謝他們幫我了解日本，嘻嘻，到哪去調研都有老鐵幫忙的感覺特別好。
在說東京的房子之前，我們先大概來了解一下它的地理概念，我也老是搞暈。
如下圖：
1、東京，是指23區；
2、東京都，包括多摩➕23區。
2、首都圈，包括東京都➕3個縣（琦玉、千葉、神奈川）
多摩算是東京城區邊的郊區，而3個縣算是東京周邊的衛星城。
截至2016年，東京23區的人口合計是921萬人，面積是618萬平方公里，人口密度是1.5萬人/km2。
東京都人口為1342萬人口，面積是2100平方公里，跟深圳差不多。
首都圈的人口3631萬人，面積1.3萬平方公里。（深圳+東莞+惠州=1.6萬平方公里。）
東京23區里，紅色是最為核心的區，原來只有三個，即中央區、千代田區，港區，現在又擴了三個區，新宿、文京和涉谷，也是房價最貴的幾個區。
在分析日本房價之前，我們先來了解一下目前東京的樓市行情。
跟我們一線城市比，東京房價遠比你想像中要便宜。他們房價都按套內使用面積算，而且陽台不算入面積。
在核心三區，10萬一平方米的房價，即使不算頂級公寓，也算豪宅了。不過豪宅基本上集中在港區，中央區和千代田區以辦公大樓為主，住宅很少，有少數在賣的也都是單身公寓。
東京都港區白金台最近放賣的一套房子：3室1廳，獨立廚衛，套內81.9平方米，雙陽台，2004年房子，步行三分鐘可到達地鐵站。你猜多少錢？
826萬！
套內算起來單價10萬人民幣左右，如果按我們的建築面積算，除掉15%-20%的公攤，單價8萬多，這在我們一線城市核心區也買不到好房子。
但東京的小夥伴們告訴我，這在東京來說，是豪宅了！距離東方鐵塔很近，慶應大學在附近，周邊大使館林立，名副其實的富人區！
雖然地段是好，不過我認為建築面積100平方米的三房肯定算不上豪宅，那再找找。
東京都港區虎ノ門的一套2房，使用面積116.79平方米，2006年的房子，售價1636萬人民幣，套內14萬/平方米，算上陽台14平方米，建築面積應該有154平方米，那單價就是10.62萬/平方米。
他們告訴我已經接近頂豪了，近3億日元一套，是一個上班族一輩子的收入。
但真正的豪宅，本來就不是賣給一般上班族的。
東京一個房地產仲介告訴我，港區一般最新最好的豪宅，也就是人民幣15-20萬/平方米。而下面這個小區稱得上東京港區最最中央位置，品質最頂級的豪宅了。
這小區有一套套內143平方米的房子，建築面積180平方米左右，總價8.9億日元，500萬日元/平方米，折合人民幣31萬/平方米。
我們深圳灣1號也已經賣到30多萬一平方米了，所以平常國內那些自媒體說中國一線城市的房價比倫敦東京低很多，都是忽悠人的，沒調研過就閉著眼睛瞎說。
千代田區最中心位置普宅和小戶型的價格，就要便宜很多，猿楽町一套2002年的套內23平方米的單身公寓，總價人民幣153萬，套內單價6.65萬，如果出租一個月有6000元。
台東區，單身公寓，25平方米，2015年次新房子，147萬，套內單價5.88萬元/平方米，租金5600/月。
再往東一點，荒川區東日暮里，套內77平方米的2房，08年房子，總價325萬，單價4.22萬/平方米。
但真正的富人都是住在港區，所以豪宅集中，在東京如果問你住在哪個區，大概就可以估摸到你的收入水平。
從下面23區的居民平均年收入排名就能看出來，港區最高，902萬日元，折合人民幣54萬：
日本的土地是私有的，房子其實不值錢，特別是農村，房子都是木製結構，也就是土地值幾個錢。
也正是如此，想拆遷重建，一戶戶去談太難，所以基本上都是一棟兩棟。
以下是東京23區的土地價格：
從這裡可看出，前面中心區和後面郊區的價格相差千里，第一第二名是行政區、辦公區，辦公大樓多，所以整體的土地價格比較貴，但住宅少，第三第四第五，都是房價最高的前幾位，所以地段永遠是最重要的。
日本的軌道交通很發達，基本上步行10分鐘以內都有地鐵線。
看看下面這張軌道交通圖，暈了吧，日本的交通太發達了，而且城際之間都不需要安檢，效率很高，在中心區上班，住在衛星城，非常方便，郊區土地供給量大，所以房價也便宜很多。
日本的城市化進程已經完成，人口也早已經進入老齡化社會，所以房子的供給量和成交量都很少了。
2017年，首都圈（東京都+3縣），3600萬人的都市圈，2017年的新房供給35898戶，成交約3萬戶，二手房成交37329戶，合計成交約6.7萬戶。
首都圈2017年供應的3.5萬套新房中，契約戶數即成交29858套，不到3萬套，去化率82.3%。其中只有1.6萬套是東京23區的。
3500萬人，一年才成交不到7萬套，我們北京、上海常住人口都是兩千多萬人，哪怕今年低迷的行情，新房二手房加起來應該也都能上20萬套吧。這就是老齡化嚴重的國家，和城市化進程還未結束的國家，完全不可同日而語的銷售量級。
首都圈，2017年新房每套均價不到6000萬日元（375萬人民幣），二手房每套均價3200萬日元（200萬人民幣）。
如下圖：
新房和二手房的總價值相差快一倍了，在日本二手房和二手推車一樣，不值錢。一天不住就轉賣的話，也要折價。
整個首都圈，2億日元（1250萬人民幣）以上的房產，2017年只供應了300套左右，其實從反面也印證了市場對高總價房源的需求量有多低。
日本在房地產泡沫破滅後，房價多年一蹶不振，這幾年因為奧運會要開的預期，房價還稍微漲了點。
櫻桃這次見到的一個中國小夥伴，2014年在港區5000多萬日元（當時是350萬人民幣）買了一套套內70多平方米，建築面積107平方米的兩房，現在大概漲到6500萬日元（400萬人民幣），四年漲了50萬，因為奧運會場館選擇在附近，還有磁懸浮起點站在附近，所以漲幅高於平均值。
他做到了零首付，銀行貸款金額和貸款利率根據收入來定，憑他收入他能貸35年，350萬，貸款利率0.5%，月供只要8000多人民幣，比我們國內低一半還不止。
但持有成本比我們多一點，他每個月的物業維修基金、房屋稅、物業管理費三項加起來是三千塊。
另一個中國小夥伴買了套2100萬日元的房子，從銀行貸出了2300萬日元。
雖然貸款利息低，日本人買房自住一般也願意首付2-5成，這樣月供壓力低，除了股票也缺乏投資渠道。
當然這是唯一自住房的優惠政策，主要看個人信用，還款能力，如果是二套房以上的投資性房產，就看房產抵押物，利率相對高點，3%以上，而且要求首付2-3成，房屋稅也高些。
不過租金很高，像他買的這種核心地段，兩房，107平方米，月租1.5萬。
月租1.5萬減掉月供八千和持有成本三千，還剩四千，完全可以租金抵月供，看似報酬率不錯，但如果房價不漲，30年後折舊賣，房子多半還要虧，所以日本很少有人炒房。
因為除了自住房利率低房屋稅相對低外，投資性房產貸款利率高，3%的利息，貸30年月供就是1.5萬了，房屋稅也高，就沒辦法租抵供了。
賣房子如果賺錢的話，對於盈利的部分還要征增值稅，5年以內交易按40%交稅，5年以上20%。
但相比我們國內來說，這個租金報酬率還算高的，我們國內一般在2%左右，東京一般有5%，為什麼還是沒人買房呢？年輕人只有等到結婚時才會考慮買房，為什麼呢？
我多方交流了解後，大概有以下幾個原因：
1、因為年輕人工作地點不固定，經常各個地方調職，而且大企業都有很好的員工宿舍，結婚前還是租房子更省心；
2、很多人退休後都會選擇回老家，房子折舊後賣不起價，甚至還要虧；
3、日本房子租售同權，沒有特別好的醫療教育附加值，這些年的漲幅也很小；
4、日元是避險貨幣，利率浮動不大，房子也不存在抵禦通脹的功能；
5、各種維護成本和稅費太高，結婚後會有一套房子自住，但不會多買，畢竟遺產稅也很高。
下圖是日本的遺產稅：
1000萬日元以下為10%，3000萬日元以下為15%，5000萬日元以下為20%，依次累積，超過3億日元稅率就達到50%。
歸根結底，是上述多方面因素導致，沒有人再相信買房會賺錢了，自從1991年泡沫破滅後，早就進入到了人人談房色變的時代。
一般來說，上班族只會考慮自己6-8倍年收入的房子，只有在1991年泡沫期東京都最高達到了18倍年收入買房子，破滅後面一直很穩定。如下圖：
我們常聽到，日本自從泡沫破滅後，就陷入失去20年的說法，這次櫻桃去東京跟一個36歲IT公司董事見面聊了很久，他在東京生活了十多年，給他的感受是，這十多年東京的物價確實沒有什麼變化。
從統計數據上確實如此，1992-2014年間，日本GDP增速平均為0.8%，CPI平均增長0.2%，落入高等收入陷阱。
泡沫破滅的很長一段時間，工資增長也處於停滯狀態，但安倍上台後，日本經濟有了起色，激發了一些民間投資，東京都的最低工資也有了提升。
日本很奇怪，從工作一開始，就能算出這輩子的收入大概是多少，因為都是按年資來給你漲工資，而不是多勞多得，所以貧富差距不大。
這位董事說雖然他是管理層，但他下面那些四五十歲的員工工資都比他高，因為他們年資比他長。
而人口的出生率遲遲上不去，為什麼年輕人不敢生孩子呢？因為生出來沒人帶啊，老人是不會幫著帶孫子的，他們要享受自己的老年生活，也沒有傳宗接代的觀念。
另一個你生多了也養不起，雖然房子不貴，但生活費高，媽媽帶孩子就沒法上班，全靠爸爸一個人養家，人工成本超級高，請保姆一個月3萬人民幣，根本請不起，當然最主要也是不想請，涉及到個人隱私。
人口問題帶給房地產的發展前途，日本是已經無解了。
最後，關於1991年之前的那場泡沫為什麼會破滅，中國會不會重蹈覆轍，我以前寫過文章，今天不想再重複了，因為要展開來，又需要上萬字。
在此僅簡要說下整個過程。
從基本面支撐到泡沫化：日本房價長周期，大概分四個時期。
1、1955-1974年快速上漲期，20年漲44倍（六大主要城市住宅地價），背景是日本經濟快速追趕，GDP和人口快速增長。
2、1975-1985年緩慢上漲期，11年漲幅不到1倍，背景是第一輪增速換擋，GDP和人口增速放緩。
3、1986-1991年最後瘋狂期，6年1.7倍，背景是進入第二輪增速換擋、廣場協議和貨幣超發。
4、1991年後進入下跌期，背景是經濟停滯與人口大拐點。
泡沫為什麼會破滅？
1985年9月「廣場協議」簽訂後，日元大幅升值，使得日元資產吸引力增強；
為緩解日元升值後的經濟下滑和通縮壓力，日本央行採取過度寬鬆的貨幣政策，較低的利率，進一步助漲了資產泡沫。
隨著通脹壓力在1989年開始出現（3%-4%），而且股價和房價加速上漲。
為了抗通脹，在股市和樓市的資產泡沫面前，日本政府選擇了主動刺破泡沫，採取多重措施。
第一、加息，日本央行從1989年開始連續5次加息，商業銀行向央行借款的利息率從1987年2月的2.5%上升到了1990年8月的6%。
第二、對房地產貸款和土地交易採取嚴厲管制，到1991年，商業銀行幾乎停止了房貸。
第三、徵收房屋稅。
但1974年和1991年遇到同樣的地產泡沫，為什麼會有不同的結局呢？歷史的大拐點出現在1991年呢？
原因就在於三個方面：
第一、1974-1985年日本雖然告別了高速增長，但仍實現了年均3.5%左右的中速增長。
第二、1970年日本都市化程度72%，還有一定空間。
第三、1974年20-50歲適齡購房人口數量接近峰值後，並沒有轉而向下，在1974-1991年間維持在高水平。
這幾個因素提供了基本面支撐和消化空間，但1991年後，日本經濟停滯、人口老齡化嚴重，適齡購房人口數量大幅快速下降，都市化程度已經高達77.4%。
中國會重蹈日本覆轍嗎？
當前中國房市跟日本1974年有些特徵相似，比如經濟從高速向中速換擋，城鎮化目前是57%，到70%還有一定發展空間等有利因素。
但也有跟日本1991年相似的不利因素，比如人口拐點和區域分化。
我們現在需要防範的是，像日本一樣，為了刺激經濟增長，而採取寬鬆的貨幣政策和低利率，進一步吹大資產泡沫，最後又不得不去刺破泡沫，就無法收場了。
所以我個人認為，未來的城鎮化進程會有利於人口進一步往一二線城市聚集，從而進一步加大區域分化，資金回流一二線城市，以及大都市圈的發展，三四線將進入很長的熊市。
