卡車來來往往，路上塵土飛揚。
家住惠州大亞灣西南大道的吳大媽，正在等著過馬路。她要去附近的一處廢品站，把平日裡積攢的箱子瓶子賣掉。
一年前，吳大媽從湖南老家搬到惠州，住在臨深的龍光城南區，工作日的白天，她的兒子兒媳都會驅車從惠州到深圳上班，在她居住的小區里，這樣「雙城生活」的家庭並不少見。
惠州，被稱為深圳的後花園。在深圳房價的幾輪暴漲後，惠州開始受到部分剛需置業者和各地投資客的重點關注，吸引了大量開發商以住宅、別墅、養老、文旅等形式重倉布局。
但如今看來，惠州之於深圳，倒更像是燕郊之於北京，曾經的「後花園」淪為雙城生活的「睡城」，本地人買不起，外地人不想炒。
數據顯示，2015年，全國百強房企中進駐惠州僅有16家，但僅僅3年以後，這個數字變成了50家。樓市最火爆時，一度需要全款排隊才能買到房。
不過，隨著樓市調控政策持續收緊，深圳房地產市場成交低迷，惠州作為臨深地圖上的重要板塊，亦難免受到牽連。
「大躍進」的這些年，本地人買不起房
2016年初，在深圳東進戰略的大舉推進下，有超過1.4萬億元砸入深圳東部區域，致使和深圳東部毗鄰的惠灣片區房產市場迎來前所未有的機遇。
2016年成為惠州樓市史上最為瘋狂，也最為「輝煌」的一年。惠州城區住宅成交46834套，成交面積533.66萬平方米，成交金額419.48億元；大亞灣成交40588套，成交金額463.24億元，成交數量較2015年增長幅度達8成。世聯行數據顯示，在惠州，買得最瘋狂的是深圳人，成交數量占市場比例高達56%，並活生生地把原本價格在5000~6000元/平方米的房價，哄抬至10000元以上。
在惠州樓市「大躍進」的三年時間裡，這片「房產熱土」亦出現過不少「奇蹟」，2016年、2017年成交面積連續兩年突破1500萬平方米；2017年成交均價漲幅以54%位列樓市50強城市排行榜第一；2018年新建商品住宅庫存位列全國前三……
深圳美聯物業全國研究中心經理張鳴添告訴「鎂刻地產」記者，惠州樓市並不是單純的惠州本地市場，即使目前供應量激增也可支撐得起未來發展。惠州臨深臨港，承載了深圳及香港的外溢需求，尤其是深圳的需求占了絕對比例。作為承接外溢需求的衛星城，惠州大量新建樓盤是有存在的必要的。
但與此同時，記者調查發現，在惠州南站附近，當夜幕降臨時，許多交付很久的高樓小區至今燈火依稀。
惠州本地一位開滴滴的林師傅指著窗外鱗次櫛比的高樓告訴記者，這些項目早都賣出去了，但是根本沒有多少人住，而且這周邊還在蓋，房價還在漲，越來越像個鬼城。
林師傅顯得有些激動：「以我們當地人薪資水平，大部分人已經買不起了！」
二手房降價3000無人問津
記者了解到，供應量巨大的惠州目前基本上是新房市場，二手房市場還沒有完全形成，成交量非常低。
深圳一位仲介經紀人徐凱告訴記者，有個客戶想出售惠州地鐵口的房子，以低於市場價格兩三千的價格掛出去，結果過了很久也無人問津。「新房還可以有深圳的地產公司猛推，二手房就沒有人推了。新房那麼多，戶型還好，沒有仲介費、沒有那麼多稅，誰考慮二手啊，所以成交量沒有想像的活躍。」
在惠州當地的仲介門店，記者向經紀人小林諮詢二手房，但其並未接茬，卻轉而向記者推薦起新盤。「最近新開的盤要比二手房合適得多，如果不著急住，可以看看某地產的某新品樓盤，首次上市，首付只需一成，首付10萬買三房。」同時他也坦言，如今市場冷清，來看房的人不如之前多，十月份他們整個門店一共也才簽了三四單。
二手房的市場空白也讓本不限購的惠州不再是「炒房的熱土」。這似乎印證了一位深圳資深「炒房客」的觀點：「惠州並不是適合職業玩家的市場，是開發商收割普通投機群眾的墓場。」
每月50個樓盤入市，供應量激增至北京7倍
業績承壓下，金九銀十向來是被開發商看重的銷售關鍵節點。據房天下統計，九、十月間，市場幾乎保持了每月近50個樓盤入市的節奏。
「鎂刻地產」記者實地調查中發現，除已交付的大量住宅外，惠州仍有大量樓盤在建。惠州合縱聯行最新數據，截止到11月25日，惠州市住宅存量為102653套，存量面積約1116萬平方米。而相比之下，前十個月，北京90平方米以內房源供應量為15733套，僅為惠州的七分之一。
儘管供應量激增，但市場依然反應較為冷淡。記者走訪發現，即使是位於惠州樓市熱門的未來地鐵14號線、地鐵1號線沿線，大亞灣、惠州南站、巽寮灣等幾個區域的項目，售樓處依然門可羅雀。
其中，惠州南站因有通往深圳和香港高鐵，一直是置業熱點板塊。某項目一位銷售人員告訴記者，目前新開盤為三期，均價14000元左右，現在向公司申請的話還可以進行首付分期，一月之內交清三成首付。並強調：「三成首付是很大優惠了，之前市場熱時全款才能買。」
在主打以旅遊、休閒、養老為住的惠東縣，記者同樣發現了首付分期的現象。其中，均價7800元的惠東富力灣新盤甚至打出「首付只需2萬」的廣告。銷售人員告訴記者，事實上這個2萬元也可以相當於定金，30%首付可以在半年湊齊。
她給記者算了一筆帳，結果有些讓人意外：以50平方米的住宅為例，半年內湊齊10萬元首付即可，總價不過30多萬元。
