房地產債務危機或是明年房地產最大風險之一。
據機構統計，中國房地產企業總負債超過19萬億人民幣。2019年，房企將進入償債高峰。為償還舊有債務，房企正在進行一輪新的融資，而中共監管部門也加快了房企發債的審批速度。有調查結果顯示，房企資金鍊緊張、融資斷裂是明年中國房地產市場面臨的最大風險之一。
中國房企總負債超過19萬億
在中國房地產市場進入寒冬之際，房地產企業的整體負債規模持續加大。
據格隆匯統計，上半年，170家上市房企有息負債規模相比年初增長了10%，總有息負債規模達到了64525億元人民幣（下同）。
以富力地產為例，該公司截止2018年三季度報顯示，有息負債高達1556億元。公司約63億元的帳面資金，尚不足以支付未來一年的財務成本。
此外，包括恆大、融創等銷售規模排名前五的龍頭房企，也面臨債務和融資的雙重壓力，其中恆大11月份發債年利率已經高達13.75%，接近過去的兩倍。
按照恆大研究院的計算，除去民間融資和類金融機構貸款，中國房企截止2018年上半年的有息負債餘額高達19.2萬億元，每年的財務成本不會低於1.7萬億元。
舊債未還再借新債
2019年將迎來房企償債高峰，在債券融資到期壓力加大的背景下，房企開始一輪新的融資行動。
與此相配合的，是中共監管機構加快了房企發債的審批速度。一家A股上市房企的CFO表示，「進入10月，監管部門明顯加快了發債審批速度，不管是海外美元債還是境內債券，從拿到批文到完成發債，前後一個多月就完成了。」該人士分析，房企債務大量到期，可能是債券發行審批加快的關鍵原因。
恆大研究院近期發布的一份報告顯示，2018下半年到2021年是房企債務集中兌付期，規模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。
11月以來，包括中國恆大、華夏幸福、陽光城、萬科在內的18家房企，21項國內外融資計劃成功獲批或發行。
Wind數據顯示，今年三季度，房企發債規模為1759億元，環比二季度增加650億元，同比去年同期亦有近500億元的增長；截至11月27日，四季度已發行債券規模為933億元，較2017年四季度增加了約350億元。
舊債規模沖抵了新債餘額
儘管新債發行量在增長，但到期的舊有債券對新債形成一種抵消效應。
Wind數據顯示，今年三季度房企債券發行規模錄得1759億元，但當季債券到期量為1381億元，新增淨融資額僅為378億元，較去年同期的855億元大幅減少；10月1日至今，房企債券到期規模為1183億元，截至目前，四季度房企債券淨融資額為-250億元。
Wind數據地產債口徑統計數據顯示，2018年至今，地產債總發行量為4108億元，較2017年全年的3382億元有較大增幅；但2018年至今地產債的淨融資額為903億元，較2017年全年的2005億元處於腰斬的狀態。需要說明的是，據業內分析師表示，該口徑下的地產債，包含了城投債。
中泰證券固收研究團隊近期發布研報指出，2019年進入回售期的地產債規模高達4211億元，與2018年的3180億元相比大幅上升。其按照2018年的回收率綜合考慮自然到期與回售部分，2019年整體到期規模預計為4600億元，較2018年增幅約為1800億元。
北京某券商資管部投資經理表示，由於2016年地產債發行量最大，「所以到2019年到期壓力就比較大。」
明年房地產最大風險預測
路透12月10日發布的一份季度調查結果顯示，中國房地產市場明年將步入下行通道，受棚改力度減弱等影響，三四線樓市將成為明年整體市場的拖累。受訪者預計，明年中國住宅價格漲幅將呈現收窄之勢，投資也會進一步減速，而成交將遜於今年。
參與預測機構主要包括：中原集團、鏈家貝殼研究院、華寶信託、交通銀行、西南證券、海通證券、中國房地產測評中心、REICO工作室、中國民生銀行金融研究中心、DBS Bank、易居、東興證券、Oxford Economics、招商證券、ING、澳新銀行。
路透提出中國房地產面臨的五種風險：1）棚改力度減弱，三四線樓市迅速降溫甚至出現大跌；2）熱點城市房地產市場重現上漲之勢；3）房企資金緊張，融資斷裂造成營運風險；4）中美貿易戰帶來經濟下行，整體需求減弱；5）其他。
報導稱，有10位提及存在第一種風險，三位提及第二種風險，八位提及第三種風險，七位提及第四種風險。
由此看來，對於房企資金鍊緊張、融資斷裂的營運風險的擔憂占參與預測機構的一半。
