近日，關於山東菏澤「取消限售」的消息持續洗版。
顯然，官方沒想到會引發市場如此大的關注，但開弓沒有回頭箭。
剛剛，據官方消息，菏澤市住房和城鄉建設局回應確認取消部分限購：
「為了防止商品住房價格出現大的波動，促進房地產市場平穩健康發展，經過認真調查和評估，菏澤市住房和城鄉建設局決定取消已出台的限制新購和二手住房轉讓期限規定。」
全國首例！取消房地產限售
12月18日下午，一則通知引爆房地產市場：
菏澤市住房和城鄉建設局發文，取消實行了一年的住房「限售令」。
有專家表示，自2016年9月30日開啟新一輪樓市調控以來，菏澤成為全國第一個取消限售政策的城市。
在上述通知中，菏澤市住建局明確提出取消新購住房限制轉讓措施。
該消息發布後，即刻引發了關於調控政策鬆綁的討論。更被市場解讀為2018年房地產調控鬆綁第一槍。
小景注意到，上述取消的措施正是2017年11月6日出台的限售政策：
「對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年」
第一個忍不住的，為何是菏澤？
易居發布的最新一期《中國百城庫存報告》顯示，11月份三、四線城市住宅庫存在連續38個月同比下跌之後，首次出現同比正增長現象。這預示著，三、四線城市的去庫存周期已開始從底部反彈。
值得一提的是，菏澤市被稱為「中國拆遷第一大市」，棚改進程在2016年和2017年一路高歌猛進，棚改規模在全國設區市位列榜首。
土地成交方面，2017年開始，菏澤的宅地成交金額、成交面積均呈現爆發式增長。
據中原地產數據，2018年菏澤賣地高達444億，全國排名33，同比上漲高達62%。
從數量上看，2018年出售土地491宗，高於2017年的334宗。規劃面積4869.82元/平方米，成交樓面均價達到912.52元/平方米，都是最近四年中最高的。
瘋狂賣地的背後，菏澤市公共財政收支缺口逐年增加。
據華創證券整理的數據，菏澤市公共財政支出在2008年首次突破100億元，並在去年升破500億元；相比之下，該市公共財政收入一直到2011年才達到百億水平，這項數據在2017年仍未觸及200億元關口。
因此對土地財政收入嚴重依賴，使得菏澤對房地產業的發展，分外看重。
據中國指數研究院的數據顯示，2018年上半年菏澤市土地成交金額177億元，躋身全國300城市土地收入排行榜前30。其土地收入甚至一度超過合肥、南昌、南寧等省會城市。
與此同時，菏澤房價亦是一路攀升，從菏澤城區成交均價來看，從2015年房價開始呈現上行的趨勢，2018年菏澤城區成交均價在6200元/平方米左右。
同時，由於土地成交不斷增長，未來菏澤的住宅供應也將大幅上升，庫存承壓明顯。
易居研究院智庫中心主任嚴躍進指出，菏澤此次出台限售政策，信號意義極強，可以認為是2018年樓市政策放鬆的第一槍。
房地產放鬆，會不會擴散全國？
在菏澤之後，其他城市是否也會出現一定的地產政策調整呢？
在7月31日召開的政治局會議提出「遏制房價上漲」的表態後，房價上漲預期逐漸打破，輿論傳播快速影響購房者心理預期，改善型需求和投資型需求在下半年觀望情緒漸濃，並以較快速度退場。
華創證券分析師袁豪認為，此次菏澤取消限售政策，一定程度利多一、二手住房的成交，對於市場有一定情緒上的撫慰，但考慮到限售政策更偏向於供給端政策，因而預計對需求提振有限。
不過袁豪認為更值得關注的是，本次菏澤市打響「地方房地產放鬆第一槍」，意義大於其本身對於需求的提振。
回顧上一輪房地產調控放鬆的過程，也是從地方率先開始，進而迅速蔓延至全國範圍內：
2014年4月25日，南寧市率先限購鬆綁，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港等戶籍居民家庭，可在南寧市購房；
緊接著，2014年的6月份，呼和浩特完全取消限購；
隨即，濟南、海口等41個城市陸續取消限購；
到2014年9月底，全國超過80%的限購城市鬆綁。
菏澤打響「地方放鬆第一槍」，全國地方城市會不會紛紛效仿，引發全國範圍內的房地產調控放鬆？
