剛剛過去的這個周末，朋友圈流傳著一段網紅視頻，視頻顯示從2005年開始，工農中建四大行，他們提供的銀行貸款，流向了哪些行業，包括製造業，個人房貸，房地產建設，交通運輸，批發零售，商業服務，採礦，個人信用卡，建築，個體農商戶，水利公共設施等等，其中最引人注意的就是製造業和個人房貸，本來一開始是製造業遙遙領先，個人房貸位居次席，但是2012年以後個人房貸開始占據榜首，實現反超，到了2013年以後更是一騎絕塵，相反製造業的貸款開始逐漸萎縮，舉幾個時點，2005年，工行的製造業貸款是6000多億，個人按揭貸款只有3000億，而到了2017年個人按揭房貸漲到了3萬億，而製造業只有1.2萬億，四大行合計貸款在2008年的時候，製造業是3.1萬億，個人住房貸款是2.4萬億，但到了2017年，個人住房貸款變成了14.3萬億，而製造業貸款只有5.5萬億。
這段視頻有點觸目驚心，這就是告訴我們，為什麼這10年來房價漲幅遠遠高於我們的收入漲幅，因為我們不光把自己賺的錢，都投入到了買房上面，甚至嚴重透支了未來的收入，個人住房貸款數量已經差不多是製造業貸款的3倍，10年來，製造業貸款增長了77%，年化增長只有5.8%，而個人住房貸款卻增長了將近5倍，年化增長几乎達到20%，與大城市的房價漲幅幾乎一致，大量的錢都流向了個人房貸業務，讓居民槓桿率快速提升。這5年來，居民槓桿率突然增長了將近20%，這本身就是危機的先兆。目前按照官方的統計，也就是按照負債比上人均GDP，居民槓桿率超過了50%，到達了安全的臨界點。而如果按照民間的統計，用負債比上人均可支配收入，則超過了110%，甚至高於美國的水平。已經進入了風險區域。只要房價稍微掉頭向下，或者失業增加，就會有明顯的棄房斷供的風險。
而最重要的是，由於個人房貸業務，有抵押，利率高風險低，久期長，成為了銀行們最喜愛的業務，所以大量資金用於發放個人房貸，擠壓了實體經濟貸款，製造業等實體經濟，得不到資金的支持，自然增長放緩，這就導致宏觀經濟放緩，在這種貸款結構下，實幹的根本就不可能幹得過炒房的。
透支是有限度的，不可能永遠透支未來，現在房地產過度膨脹，創造了過多的信用，所以導致了貨幣泛濫，一套房子10年漲了5倍，原來他值100萬，從銀行抵押能貸出70萬，現在還是這套房子，他已經值500萬，轉一道手，能從銀行貸出350萬，什麼也沒幹，就憑空創造出了280的貨幣，所以我們總在說央行放水，其實貨幣供給大增，本身就是個雞生蛋蛋生雞的問題，央行確實很鬆，特別是2008年M2都快漲到30%了，肯定是無錨印鈔，超級大寬鬆，導致了貨幣陡增，但是2013年以後，央行的作用其實不如房地產和商業銀行的作用，房價暴漲，比央行創造的貨幣要多的多。
1月25日，社科院的報告也指出，房地產現在的問題在於，風險過大，而風險的根源是高槓桿投機導致的債務危機。從開發商這邊來看， 大陸的房地產企業，普遍資產負債率要高很多，去年其實已經很多開發商資金困難，連萬科都喊著活下去，而碧桂園連續出現建設質量問題，其實也是想通過高周轉緩解資金壓力，華夏幸福(600340,診股)更是賣掉資產求生，萬達在今年明確喊出去地產化，並在2016年就已經開始出售酒店等房地產資產，泛海也把北京和武漢的資產賣給了融創，種種跡象表明，行業大佬已經意識到資金風險，開始紛紛斷臂求生。而猛衝猛打的現在就孫宏斌的融創，但他的負債率卻是所有企業最高的，超過了90%。
而在購房者方面，除了正規途徑的公積金貸款，和商業貸款之外，我們還傾向於自籌資金，向家裡的六個錢包化緣，有的還要去借消費貸，首付貸，所以其實負債情況要遠比統計數據上的更嚴重，銀行數據顯示，他看似出了30%的首付買房，但其實這裡面可能20%是找首付借的，自己就出了10%，而這10%，還是父母給的，相當於自己一分錢沒有，這種情況恐怕也不在少數，索性房價一直在漲，一旦房價掉頭，或者個人遭遇失業以及家庭遭遇疾病的變故，房貸一下就會無以為繼。
有知名地產商把房地產比作夜壺，說有用的時候就拿出了，不用的時候被踢到一邊，但現在他已經尿滿了，即使有用，你也已經尿不進去了，再強行往裡尿，就會溢出來，弄得滿地都是污穢，收拾起來就會更麻煩。
