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2019樓市開年「透心涼」:三四線城市需求已明顯透支

2019年開年,對於中國房企來說,可謂喜憂參半。在2018年房地產銷售創歷史新高後,進入2019年,房地產銷售增速明顯下降,1月不少房企銷售金額出現20%以上的同比下滑。同時,不少房企寄希望於新年返鄉置業提振銷售,然而,今年返鄉置業明顯退燒,這與三四線城市需求已經出現透支有著密切的關係。銷售放緩將帶來資金回籠壓力,使得資金緊張,不過,在進入2019年,由於擔憂經濟增速放緩,全球主要經濟體貨幣政策出現放鬆態勢,這為房企融資提供了良好的外部環境。房企也在開年這段時間密集進行融資,發行各類債券。新年以來,評級為垃圾級的中資房地產公司蜂擁發行美元債。數據顯示,1月1日以來,投機級開發商共發美元債84億美元,創1996年有統計以來的同期之最。

導讀

“2019年上半年市場走勢不容樂觀,全國商品房銷售面積增速步入負增長區間已是大概率事件。其中,一二線城市成交量保持穩定,三四線將面臨較大調整壓力。”

“在十堰,往年新年返鄉置業的成交量,大概佔到全年的30%。今年很多項目降價了,銷售也沒什麼起色。”2019年新年期間,返鄉置業熱潮明顯降溫,湖北十堰市某房企人士向21世紀經濟報道記者如此說。

受去年四季度以來房地產市場整體降溫的影響,今年開年,樓市成交活躍度較低。在很多三四線城市,返鄉置業熱潮明顯降溫,使得新年期間的成交量有所下降。

此前的一月,市場同樣不夠活躍。易居克而瑞對30個重點城市的統計顯示,1月整體成交2146萬平方米,環比下跌31%,同比也有14%的降幅。

這種情況給2019年的市場前景蒙上一層陰影。多數受訪者認為,至少在今年上半年,房地產市場將延續下行的態勢,全年成交量已不可能再度攀升。其原因在於,在各種因素的影響下,市場需求已經明顯萎縮。

龍頭房企銷售下降三成

房地產市場的降溫在房企業績上得以體現。中原地產對30家已經發布業績的房企進行統計指出,今年1月,30家企業實現銷售額3189.4億元,比2018年同期下降了11%。

其中,萬科、恆大兩家龍頭房企的銷售額雖然都突破了400億,但同比降幅分別達到28.0%和32.9%碧桂園發布的權益銷售額為331億,同比降幅也達到28%。

雖然部分中型房企的業績有所提升,但下降的情況仍然較多。其中,與去年12月相比,房企1月業績呈現普遍性下滑,顯示出市場在下行。

中原地產首席分析師張大偉表示,龍頭房企銷售放緩,很大程度上與三四線城市逐漸退燒有關係。

上海易居研究院副院長楊紅旭認為,一方面,去年1月處於樓市繁榮期,基期值高,今年1月處於降溫期;另一方面,今年新年比去年早了10天,1月銷售受新年假期因素影響較大。

進入2月,受新年假期因素影響,一二線城市的網簽數據假期基本暫停(北上廣深等城市只有個位數網簽),長假樓市主要以三四線城市為主。但根據多家機構的觀點,以往頗為普遍的返鄉置業現象,也出現明顯降溫。

58同城、安居客發布的《2019返鄉置業調查報告》顯示,2019年新年期間,52.7%的“漂一族”有返鄉置業意向,比上年下滑了6個百分點。對於有返鄉置業意向的人群來說,三線、四線及以下城市依然是返鄉置業的主力城市,合計佔比達到78%。

前述房企人士表示,近幾年來,返鄉置業成為很多三四線城市的普遍現象。在一些城市,市場好的時候,新年期間返鄉置業的規模佔全年三到四成,開發商也多會安排銷售人員在新年期間值班。今年很多項目降價銷售,但成交量明顯不如往年。

張大偉向21世紀經濟報道記者表示,“大部分三四線城市樓市在2019年新年期間出現了‘觀望+有價無市’的現象。”

中信建投對東中西部的六個縣市進行調研,並發布2019年新年返鄉調研報告。其中顯示,新年期間房地產項目來訪量出現普遍下降,需求疲態開始顯現。在市場成熟度高的城市,房價已經自高點有所回落。

該機構對江西省永新縣進行調研發現,今年新年期間,碧桂園、歐洲城、朝陽學府等三大熱盤的到訪量同比下滑50%,“說明返鄉置業需求大幅收縮”。

三四線需求透支明顯

2019年開年的市場表現,延續了去年年末的降溫走勢。張大偉表示,大部分城市在去年四季度出現降溫,一些城市的降溫趨勢,則從下半年就已開始。這波降溫的動力,主要來自於樓市調控效果的長期累加。

但由於去年上半年銷售旺盛,全年的房地產銷售規模仍然創下歷史新高。如2018年全國商品房銷售面積突破17萬億平方米,商品房銷售額則接近15萬億。

中信建投指出,在一些三四線城市,2018年的成交量和房價都創下歷史新高,部分縣市的成交量增速接近100%。

該機構認為,這種情況也使得很多城市的需求出現透支,從而導致今年年初市場低迷。“多地唱響盛極而落的序曲”。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進指出,近年來,三四線樓市波動較大,如今正發生從旺盛到低迷的變化,並將影響整體市場。“2019年上半年市場走勢不容樂觀,全國商品房銷售面積增速步入負增長區間已是大概率事件。其中,一二線城市成交量保持穩定,三四線將面臨較大調整壓力。”

按照監管層的基調,棚戶區改造的範圍和貨幣化安置的比例,未來都將得到控制。業界認為,這也將成為三四線樓市的壓力。中信建投指出,三四線城市的需求主要來自剛需、改善需以及拆遷,部分東部城市拆遷需求佔比達50%,因此過去拆改力度越大的區域,今年市場將面臨越大的挑戰。

房地產調控的影響同樣不容忽視。今年1月,多地召開地方“兩會”,對全年的房地產政策進行定調。中原地產總結稱,棚改收縮、一城一策、“三穩”(穩地價、穩房價、穩預期)是出現頻率最高的關鍵詞。這也意味著,今年房地產政策的總基調仍然從緊,並沒有明顯鬆動。

多數機構認為,在多種因素的綜合作用下,市場需求將繼續下降,2019年房地產市場將繼續處於下行通道中,交易量下滑是大概率事件。除非出現信貸等政策的實質性鬆綁,否則市場很難出現反轉。

受此影響,投資熱情也會繼續降溫,未來一段時間內,土地交易、開工情況也將呈現出相對低迷的狀態。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:21世紀經濟報道 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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