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上海二手房寒冬 一套房降120萬才脫手

二手房的價格往往才是樓市真實需求的體現,這似乎已成眾多業界人士的共識。隨著近年來各地房地產調控政策的頻頻出台,新房市場在一定程度上得到扼制。如去年,不少城市就出現新房和二手房價格“倒掛”的現象。近日,國家統計局公布的70城房價數據顯示,今年1月份,一二線城市二手住宅銷售價格下降,一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.1%,其中北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.3%和0.3%。

近日,記者分別赴北京、上海、深圳等地,實地走訪了當地的二手房市場,以期為讀者展示這些城市二手房市場的真實表現。

“房子終於賣出去了,真不容易。”見到記者,胡磊(化名)長舒了一口氣。不過,胡磊的這套房子是降了120萬元後才脫手的。

家住上海市松江區九亭鎮的胡磊,自2017年底就有“換房”的想法:賣掉手裡這套建築面積約110平方米的大兩居,在市區內買一套位置、學區好一點的房子。然而,胡磊這套位於貝尚灣小區的大兩居,掛牌價從最初的620萬元下調到590萬元,再到如今以500萬元成交,實際成交價相比掛牌價下降近20%。

記者注意到,二手房掛牌價的下調,也正是上海近兩年樓市走勢的一個縮影。國家統計局數據顯示,自2017年4月上海實行搖號購房政策以來的22個月中,上海二手住宅銷售價格指數僅有3個月份出現同比增長,最高漲幅也僅有0.8%;同比下跌的月份高達17個。

降價,成為近兩年來上海二手房市場的主基調。

“不降價真賣不出去”

“知道現在的二手房市場行情不好,但真沒想到會差到這個地步。”胡磊告訴記者,從最初620萬元的掛牌價,到最後500萬元的成交價,20%的降幅還是超出了他的想像。

在浦東陸家嘴區域從事金融工作的胡磊,每天早上都要從松江區的家中出發,擠上地鐵9號線,從西到東,橫跨上海市區,全程耗時近1個半小時,讓他“耗時耗力,身心俱疲”。

這種狀態持續近1年時間後,有些吃不消的胡磊2017年底以每月4000元左右在公司附近租了個單間,同時將房子掛在中介,著手“換房”。“一是想離公司更近一點,再一個也想找一個好一點的學區房,為以後做打算。”胡磊說。

“去年3月份的時候,看中了閔行區中環附近的一個新盤,緊貼著中環、大牌開發商,關鍵是均價不到7萬元,當時比周邊二手房便宜1萬元左右,性價比確實不錯。”胡磊告訴記者,“但當時手裡面的房子一直沒賣出去,也只能先看看行情了。”

按照限購政策,單身的胡磊目前在上海只能購買一套住宅。這意味著他如果不賣掉手中的這套房,就無法在市區買房。雖然買不了房,但胡磊看的盤卻不少。

“大半年時間看了有6、7個盤吧,明顯感覺到一手房的行情越來越冷。”胡磊說,“上半年那會兒日光碟還挺多,買房基本靠搶,但最近幾個月看房,很少有樓盤能日光。”

在搖號購房、限價等嚴格的調控政策下,上海新房市場明顯降溫,並傳導至二手房市場,而這也直接影響到了胡磊“換房”的進程。

“當時來看房的人實在太少,去年五一,在中介的一再‘逼迫’下,我把掛牌價從620萬元降到了590萬元,但來看房的人仍然不多。”胡磊告訴記者,“當時確實有點著急,十一的時候我又降到550萬元後,來看房的人才多了一些。”

“不降價真賣不出去。”胡磊雖心有不甘,但卻“知足”,“房子買了快10年了,回報也還比較客觀。”

記者注意到,目前在第三方平台上,貝尚灣的均價為50175元/平方米,而胡磊當初購進的這套房,單價不到10000元/平方米。10年間,房價漲幅超過4倍。

雖然上述房源直到去年底以到手價500萬元成交,但胡磊的“換房”之路也僅僅是走完了第一步。

以價換量成交擴大

從掛牌到成交,前後歷時超過1年;從620萬元到500萬元,成交價比預期低了近20%。而這一價格走勢,也恰恰是上海樓市的一個縮影。

在嚴格的樓市調控政策下,特別是自2017年4月出台搖號購房政策以來,上海樓市明顯降溫,並從一手房傳導至二手房市場。

國家統計局的數據顯示,自2017年4月以來的22個月份,上海二手住宅銷售價格指數出現同比增長的僅有3個月份,最高同比漲幅僅0.8%;出現同比下跌的有17個月份,此外還有2個月份同比持平。

上海二手房指數辦公室的數據也顯示,1月份上海二手房指數為3885點,比2018年12月下降9點,環比下降0.28%,降幅擴大0.13個百分點,同比下降2.42%。環比下降連續達14個月。

而在價格下行的同時,上海二手房成交量也持續保持低位。易居研究院的數據顯示,2018年上海二手住宅累計成交16.4萬套,雖然同比小幅增長7.8%,但依然為近10年來年成交量的第3低,僅高於2011年、2017年,而與2015年、2016年的年均超過36萬套的成交量相比,縮水超過50%。

貝殼研究院的數據也顯示,去年12月份上海鏈家客源成交周期為51.2天,比近兩年低點拉長25.1天,上漲幅度達到96%;房源成交周期為115.8天,比低點拉長54天,上漲幅度達86%,成交周期明顯拉長。

價格下滑、交易量低迷、成交周期拉長,不僅意味著房產持有者的財富“縮水”,也讓中介經紀行業過上了“苦日子”。

“價格往下走,觀望的人很多,成交量也上不去,這個行情下大家的日子都不好過。業主不降價,不僅上門看房的人少,更別提成交了。”寶山區一家房產中介的置業顧問告《每日經濟新聞》記者,“好在這附近有6、7個小區,只有我們一家中介,房租也不算高,我們還能撐得下去。”

而去年11月,鏈家宣布在上海將服務中介費由成交價的2%上調至3%,通過提高傭金率進而提升服務品質,來應對上海二手房市場的“寒冬”。

“上海二手房市場成交量的萎縮,主要還是受嚴格的調控政策的影響,而成交量的下滑,二手房價格自然而然出現下跌,以價換量在所難免。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,以價換量對市場有明顯的刺激效應,而未來隨著信貸政策的適度鬆動,二手房交易量大概率會出現上升走勢。

記者注意到,作為一線城市的上海,雖然新建住宅總價動輒高達數百萬元、上千萬元,但在二手房市場,總價300萬元以下的房源才是市場的絕對“主角”。上海二手房指數辦公室的數據顯示,2019年1月份上海二手住宅成交套數約1.65萬套,其中總價300萬元以內房源成交佔比64.97%;300萬~500萬元房源成交佔比23.13%;500萬元以上房源成交佔比11.91%。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:每日經濟新聞 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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