房地產稅還沒正式出台，樓市先降稅了。
在短短一個月時間，樓市減稅三連擊：
2月底，北上廣深同時降低出租綜合稅率，減半徵收；
3月初，這四大一線城市，又不約而同降低住房交易稅費，其中，增值稅附加稅和印花稅減半徵收；
3月12日，財新報導，東莞二手房交易個稅或將二選一：或繳納房屋增值部分的20%；或繳納全額的2%。在房價上漲的背景下，這相當於大幅減稅。
這一系列動作，意味著樓市減稅不是小打小鬧。在新的市場環境下，樓市減稅，意味著什麼，釋放了什麼信號？
01
二手房個稅大減，透露什麼信號
在二手房交易里，個稅是最主要的稅種之一。
媒體報導，自3月11日起，東莞二手房交易中個人所得稅可選擇差額20%或全額2%徵收。
雖然只是給了「二選一」的選項，但在房價持續上漲的環境中，按照差額20%徵收與按照全額2%徵收，可謂有天壤之別。
簡單而言，一套200萬的房子，五年前原價是100萬。如果按照差額20%徵收，個稅高達20萬；而如果按照全額2%徵收，個稅僅為4萬。降稅效應可見一斑。
同時，二選一的好處在於，可以再樓市上行期和下行期，選擇不同的繳稅模式。
如果房價幾年原地踏步，差額徵收更加實惠；相反，房價持續上漲，全額徵收更有優勢。
有人說，從差額到全額，地方政府的稅收必然大受影響。
這沒錯，不過一個簡單的道理是，如果稅率過高，影響到二手房交易的積極性，成交量起不來，稅率再高也沒用。
數據顯示，2018年，東莞二手房網簽34408套，環比下跌32.1%，回落到2014年的水平。時間進入2019年，形勢仍未有任何好轉。
顯然，個稅實質性減稅，目的顯然在於刺激市場、穩定樓市。
02
增值稅附加稅減半，影響有多大？
與個稅調整相比，增值稅附加稅調整的影響相對複雜。
3月初，北上廣深四大城市同時降低增值稅附加稅和印花稅，全部按照減半徵收。
先做個解釋，二手房交易，一般需要開徵契稅、個人所得稅、增值稅、印花稅、附加稅等。其中，增值稅、個稅和契稅是大頭，附加稅整體數額不高，而印花稅可以忽略不計。
一般而言，增值稅為5%。增值稅附加稅通常包括城建稅、教育費附加、地方教育費附加等，稅率為12%。
這裡的12%，指的是增值稅基礎上另加12%，也就是說總增值稅為5.6%（5%+5%*12%）。現在附加稅減半，增值稅總稅率從5.6%降低到5.3%。
但從數字本身來看，減稅效應並不明顯。
同時，不容忽視的是，在全國各地，一般二手房滿2年（部分城市是5年），基本都會免徵增值稅。
所以，增值稅附加稅減半徵收，只能算是邊緣性減稅，對於樓市交易整體影響不算太大，這更多是全國系統性減稅的一環。
03
出租減稅：醉翁之意不在樓市
與個稅和二手房交易稅減稅對比，最早打響樓市減稅第一槍的，是出租減稅。
早在2月底，北上廣深四大一線城市，同時降低房屋出租綜合稅率，基本都是減半徵收。
對於一般租賃，北京從5%降到2.5%，上海則統一為3.5%，廣州則是從4%降到2%，深圳從4.5%降低到2.25%，減稅力度不是一般大。
很多人以為，租房不必繳稅，這是誤解。
根據規定，個人出租房屋必須繳納增值稅、個稅、房屋稅、城鎮土地使用稅、城市維護建設稅、印花稅等稅款，稅率複雜而繁多，因此各地都是按照綜合稅率統一徵收。此番綜合稅率減半徵收，出租減稅效應不容低估。
不過，要知道，租房必須登記備案，方需繳稅。因此現實中，大多數房東都心照不宣，基本沒人願意進行備案登記。數據顯示，全國租房備案的比例僅為1%左右，幾乎可以忽略不計。
今年初，房租正式可用於抵扣個稅，一度引發房東與租客的口水大戰。
房租想要抵扣個稅，就必須進行申報，而一旦申報，房東信息就會登記於冊。雖然各地政府表示不會以此為依據追繳相關稅收，但信息一旦被稅務部門掌握，未來會怎樣，誰也說不清。
所以，房東以漲租作為威脅，而租客不得不放棄房租抵扣個稅的政策利多。這是一個雙輸的結局。詳情可以參閱《房租抵扣個稅，房東租客都慌了，房租會漲嗎？》一文。
因此，租房降稅背後，對應的是減輕租房負擔的社會需求，當然也不無刺激個稅申報以及租房登記備案的考慮。
04
減稅背後：市場成交仍在跌
樓市減負背後的一個大背景是，全國多數城市樓市都未回暖，樓市小陽春只停留於想像之中。
根據易居研究院數據，2月份，北上廣深等10大城市二手房成交量為2.9萬套，環比下降40.9%，同比下降7.1%。
如果說環比大降還是春節因素影響，但與同是春節的去年2月相比，成交量仍舊下降7.1%，這就很能說明問題。
需要注意的是，凱風君一再提及，判斷市場走勢的核心指標是二手房，而非新房。原因是，受限價和限制網簽影響，一手房無論是價格還是成交量，都存在嚴重失真，不足以作為參考。
從二手房來看，在北上廣深四大城市中，除了上海二手房成交有所回暖之外，北京廣州深圳仍在下行軌道。
北京：根據中原地產數據，2月份北京二手房網簽6597套，較1月份的11739套，環比下降43.8%；較去年2月份的7914套，同比下降16.6%。
上海：根據易居研究院數據，2月，上海二手住宅成交9797套，環比下降40.6%，同比增長36.2%。
廣州：根據陽光家緣數據，2月廣州（南沙、從化除外）仲介網簽量為1611宗，較1月環比大幅下降47.9%，較去年春節同期大幅下降48.5%，成交創近4年以來新低。
深圳：根據易居研究院數據，2月深圳二手房成交量為2209套，環比下降50.8%，同比下降35.9%。
這說明，樓市離真正回暖還很遠。
05
幾個結論
調控鬆綁，樓市減稅，政策維穩，這是2019年樓市的主基調。
其一，樓市減稅背後，不無維穩的考慮。目前，各地為了樓市維穩，可謂招數盡出。有直接干涉開發商降價賣房的，有想方設法試探鬆綁的，有降低稅費刺激交易的。在穩樓市和一城一策的基調下，維穩的花樣還會百出。
其二，樓市邊緣性減稅影響不大，涉及個稅、契稅和增值稅影響突出。無論是出租減稅還是增值稅附加稅減半，都屬於邊緣性減稅，真正有影響的是契稅、個稅和增值稅這三個。如果減稅觸及這三項，那麼對樓市的影響就會非常明顯。
其三，樓市小陽春只是概念遊戲，市場預期仍舊疲弱。除了上海廈門等個別城市外，大多數城市成交量仍在下跌，市場觀望情緒仍舊濃厚，有價無市仍是常態。顯然，樓市下行周期，市場預期不是一下子就能扭轉過來的。
其四，重點關注二手房走勢。無論成交還是價格，二手房都比新房更加接近市場行情。簡單而言，二手房量價齊升是為復甦，量價齊跌是為下行，量跌價穩是為維穩，量升價跌是為築底。
其五，貨幣政策至關重要。降准對樓市影響不大，降息則是大殺器；貨幣普惠性寬鬆對樓市影響同樣有限，房地產信貸全面寬鬆才會有大影響。
