珠海，典型的雙面城市。
來珠海之前，我以為這裡小家碧玉、風景宜人；來珠海之後，我卻見識了地王坍塌、產業高估。
就在調研珠海的時候，這個粵港澳大灣區最宜居的珠海，也硬生生被樓市逼得無路可退。
01
粵港澳的9大城市中，分工不同、定位不同：
如果仔細研究珠海，你很難一眼看穿。
如果用兩個關鍵詞代表珠海，那麼只有兩個字眼：
一個是地王，一個是產業。
這兩個關鍵詞，貫穿珠海樓市的始終。
珠海樓市的巔峰、幻滅，全部圍繞在這兩個詞上，循環展開、無法逃脫，這是一場無可奈何的宿命。
02
第一點，地王。
我們自己也數不清，這幾年，珠海到底拍出了多少個地王。
但是有一點卻毋庸置疑，那就是，珠海的地王，幾乎是全國地王最悲慘的地方。
地王坍塌的典型代表，一個是金灣，一個是唐家灣。
我們先說金灣。
2016年7月15日，珠海崇峰以單價19050的樓面價，擊敗其餘30多家龍頭房企，從而拿下金灣航空城地王，成為珠海單價新地王。所有人都在歡呼，金灣突破4萬指日可待！
但是如今，3年過去了，周邊的樓面價依舊停留在1萬9的界限，但是售價卻死死卡在了2萬6上下的關口，即將開盤的龍湖龍光首開·湖城大境，均價2萬7。7000元，除去建安、營銷、利息，幾乎沒有利潤空間。
但是，這裡的地王還不是最慘的，至少還能保本。
最狠的是唐家灣。
這個方圓僅僅10平方公里的片區中，拍出的每一塊土地都是地王，從1萬5直接飆升至2萬9，逼近3萬大關，也就是說，想要盈利，至少要賣到5萬才能保證不虧本。
樓面價最高的4塊地王中，雅居樂拿了3塊，格力拿了一塊，平均樓面價均在2萬9上下。更關鍵的是，所有的樓盤都帶精裝修，想要保本，售價逼近4萬大關。
但是市場卻狠狠打了一巴掌。3年過去，高潮褪去，萬科精裝2萬4，首開龍湖天炬精裝2萬6，前者的樓面價是2萬，後者的樓面價僅僅1萬5。
樓面價比對方售價還要高，如此畸形的市場，這還怎麼玩？
03
第二點，產業。
我們調研的第一站，是珠海的國際半島居住社區，這裡有魅族，有YY，有金山，產業有了，環境有了，當然了，這裡的價格也是非常貴的。
泰盈玖悅灣，精裝均價3萬6；
仁恆海灣半島，精裝均價3萬2；
華發綠洋灣，毛坯均價4萬；
格力海岸，精裝均價3萬2-3萬8。
這裡環境真好，這裡房價也真高。不過有一點，就在我們踩盤的時候，很多樓盤在6點就已經關上了售樓部，而且在晚上踩盤才能感受到，片區內部的配套明顯不足，墮胎量還是非常稀少，已經交房的社區亮燈數量非常有限。
有環境、有規劃、有社區，唯一缺乏的就是產業、人群。
我們調研的第三站，是珠海的未來——橫琴，也是房價最高的地方。
就在珠海最高端、最牛*的橫琴，在這裡，華發要賣到5萬，在它西側的中冶要賣到4萬。
但是，就在橫琴一路調研的時候，我們見到了拔地而起的產業園，也見到了數不清的辦公大樓，當地朋友甚至告訴我們，港澳同胞來到這裡置業的比例超過了50%，更關鍵的一點是，他們不買住宅，一窩蜂的奔向辦公大樓、商鋪和公寓。
於是乎，全部砸手裡了。
要知道，這裡是珠海，呈現在我們的面前的橫琴，一切還都只是開始，這裡的價格已經在往5萬+去奔了，那麼，這裡的產業落地、人員填充，等到片區發展的時候，房價要奔到7萬+，還是10萬+？
可是整個珠海的人口不過100多萬，要想填充這麼大的新區，需要幾十萬的人口？需要幾十年的時間？
04
太心急了。
這是我對珠海樓市的態度。
沒有等待配套落地，沒有等待產業形成規模，沒有足夠的墮胎進入，卻先用房地產的紅利收割了一波，提前透支了片區價值，導致後勁不足，一旦市場轉冷，就很容易崩塌。
透過北圍地王扎堆的片區，我們看了規劃圖，能夠看到當地政府打造「精緻片區」的用心和野心：
產住分離：片區西側集中分布了非常高端、落地的產業，有中以加速器、汽車人產業園等高新產業園；
土拍節奏：僅僅10平方公里的土地上，每一個地塊都非常精緻，不到百畝，地塊方正，而且政府有意控制節奏，從西往東，地塊越來越優質；
配套完善：有地鐵，有公園，有產業，有海景，大房企進駐，有關新區你想要的全部都有，看起來非常完美；
總結來看，就是這裡有就業，有高收入群體，未來會非常精緻，成為整個珠海的制高點。
但是，一切都在3年後的熊市中，被無情絞殺，絢麗的圖景無情崩塌。
隨之而來的，是土拍市場的一路下滑，樓面價從3萬一路跌至2萬的樓面價，在斷送開發商的同時，片區價值也被攔腰斬斷。
珠海，請你慢下來。
