前言：一二線城市的房地產也走入了一個相對停滯的高原，退也不是，進也不是，只能聽話求「穩」。和整體中國的經濟增速一樣，房地產的高速增長已經過去。未來會怎麼樣？日本已經給出了結局。
萬科在近日發布的《致股東信》（以下簡稱《信》）中，語氣沉重地提到：「我國的『少子化』、『老齡化』趨勢已毋庸置疑」，同時還提及挑戰之一是「徹底告別黃金時代的舒適區，進入高烈度競爭的低容錯時代」。
作為房地產巨頭的萬科做出這種表態，對於中國未來的房地產市場、城市發展意味著什麼？房價還會繼續大漲嗎？開發商還會有「高光時代」嗎？一切都沒有那麼樂觀。
穩房價的第一要務是「搶人」
數據顯示：鄭州房價跌回兩年前，開發商苦盼調控放鬆。自2016年10月，這座二線城市重啟限購，樓市沸湯一度冷卻，直至2017年11月人才設籍新政又續上薪火。2018年9月起，鄭州樓市急轉直下跌入寒冬，至今未見好轉。
鄭州是一座什麼城市呢？國家中心城市！2018年，這座城市的經濟總量破萬億，常住人口破千萬，人均生產總值破10萬元，跨入超大城市行列。就是這樣一座城市，在嚴厲的調控之下，樓市一片萎靡。
3月12日，當記者還在糾結今年兩會沒有提「房住不炒」，住房和城鄉建設部部長王蒙徽則公開回應說：「2019年將繼續促進房地產市場平穩健康發展，具體做到五個堅持：第一就是堅持『房子是用來住的，不是用來炒的』定位……」
既然不讓炒房了，那麼，人口的增長就應該得到開發商的高度重視，所以萬科在《信》中會列出這樣一串數字：「90後比80後人口少3100萬，00後又比90後少4100萬。這在很大程度上會對衝掉都市化程度繼續提升帶來的新增需求。而人口總量的變化，所影響的絕不僅僅是房地產的需求」。
人口下降成了房地產市場的「封喉一劍」：剛需成了最吃香的群體，除了北京和上海之外，幾乎所有主要城市都在「搶人」，廣州、深圳、杭州、武漢、鄭州、南昌、廈門……
「搶人大戰」硝煙四起，一方面是城市要上規模上檔次，需要源源不斷的人口來加持；另一方面，高房價也「趕走了」不少在中心城市和超大城市奮鬥的人。所以，這些地方的政府放低學歷、年齡的門檻，吸引更多人才加入，一個短期的目標就是要為房地產托住底盤。
所謂「穩房價穩地價穩預期」，在限購的大方向下，沒有人口增量怎麼穩？各個城市對此心知肚明。
人口增長乏力怎麼辦？辦法就是從三四五線城市和農村「搶人」，搶年輕人！因為，人來了，就會租房買房，人來了，就會消費。
於是，你會看到，深圳的政策是大專生畢業可以秒批入戶，南昌則把門檻設為中專，石家莊直接來了個「零門檻」……
擺在不少地方主政者面前的局面是：2018年社會消費品零售總額增幅創出新低，乘用車、部分家電產品更出現了銷售量的大幅下滑，麻煩可不僅僅是房地產。
炒房客們還在期待「小陽春」，殊不知穩住現在的房價就已經讓地方政府費盡心思。
反對高房價聲浪日漸強大
具體就放鬆調控來看，現在反對高房價的輿情，是一浪高過一浪，地方政府其實已經不敢做過多的放鬆動作，只能做一些「滴灌」式的微放鬆，甚至有地方政府在政策層面出現反轉的情況。
去年12月26日，湖南省衡陽市房地產業協會微信公眾號「衡陽樓市」發布消息稱，從明年1月1日起，暫停執行去年起規定的商品房限價政策。一時網絡議論紛紛，12月27號晚上，事情出現反轉，衡陽市政府緊急撤銷「這一決定。
高房價成眾矢之的，公眾已經對此非常敏感，凡是涉及哄抬房價和放鬆調控的舉措，都會在網絡上引起一片噓聲。這是讓諸多地方主官噤若寒蟬的輿情之一，一方面他們希望土地拍出新高，以解財政燃眉之急，另一方面又畏懼「地王」不斷出現，引發網民的討伐之聲。
即使是一二線城市的房地產也走入了一個相對停滯的高原，退也不是，進也不是，只能聽話求「穩」。
這是過去幾十年從未有過的現狀，為難的不僅僅是開發商。所以，聰明的開發商會「賣慘」，講述行業未來的可能艱難，或者大講轉型。不聰明的開發商則繼續高調，強調會高速增長。
其實，和整體中國的經濟增速一樣，房地產的高速增長已經過去。
一個時代落幕，一個時代啟幕。
大型開發商以後需要面對高烈度的競爭，同時不能犯太多錯誤，否則隨時可能掉隊，像萬科樓盤坍塌那種近似黑天鵝的事情，在未來的殺傷力勢必會越來越大。
中小開發商要做而且能做的，只有不斷收縮戰線，他們當中絕大多數面臨的命運極有可能是：要麼被兼併，要麼破產。
既然「白銀時代是一個更多變的時代，是一個更細膩的時代，是一個競爭更激烈、需要更高科技含量的時代」，戰鬥自然會更加慘烈。
三四五線城市房價已經「入坑」
在人口不斷下降的階段，一二線城市的房價或可維持，因為他們在不斷「搶人」，他們中的不少地方也確實在快速轉型，比如廣州、深圳、杭州。
最慘的是那些沒有產業支撐的三四五線城市，他們的房價和人口已經掉在「坑」里，而且可能很難再爬不起來，因為這是一個世界性難題。
近日，國家統計局發布《2018年國民經濟和社會發展統計公報》。公報顯示，2018年年末，勞動人口總數約為8.97億人，比2017年年末減少470萬人，人口紅利漸行漸遠。
清華大學建築學院副教授龍灜的研究結果則顯示：在2000年到2010年期間，中國有三分之一的國土人口密度在下降，或者說，有一萬多個鄉鎮和街道辦事處的人口在流失，有180個城市的人口在流失。
首都經濟貿易大學吳康教授研究發現：2007-2016年間中國有80個收縮的城市。
澎湃新聞的報導顯示：四川達州柳潭村桐子園近年越發冷清。原本140人的村莊僅住7戶15口人，其中9位60歲以上老人。
綜合以上種種，不難得出以下結論：中國以後的空心村、空心鎮和空心城市會越來越多。既然都空心了，房子賣給誰？房價又該怎麼漲？
悲劇的是，興業證券的研究顯示，2016-2017年，按揭貸款的50％、消費貸款的60％流向了三四五線城市，筆者真替這些老鄉們的未來感到擔憂。
有研究者說農民會進城，兩億農民會接盤三四五線城市的房子，不可否認這是一種可能性，但這裡邊涉及到的購買力和資金效率問題，你們有做充分考量嗎？
未來會怎麼樣？日本已經給出了結局：2013年，日本的空置房是820萬戶，到2018年已經增加到了870萬戶。也就是說，過去5年，日本每年都會增加10萬戶左右的空置房。
2016年，日本住宅專業雜誌對未來20年的預測是，空置房總量將增加到2000萬戶，三分之一的房子可能無人居住，其中相當一部分還將是「無主房」，想送都送不出去。
至於超級大國美國曾經的第5大城市、汽車工業中心底特律的房價，大家自己上網搜索一下，產業的衰敗對城市的打擊是致命的。
中國的房地產市場中的三四五線城市會有意外嗎？我樂觀不起來。
