臨近4月底，絕大部分城市都已經公布了「2018年統計公報」，這給我們觀察各地的「樓市槓桿率」提供了一個絕佳的機會。
本文試圖通過「住戶貸款」占「住戶存款」的比重，來衡量一個城市的「樓市槓桿率」的高低。
所謂「住戶」，指的是居民家庭、個人。住戶存款，是居民的儲蓄存款。住戶貸款，是居民以家庭、個人方式向銀行申請的貸款，雖然名義五花八門，比如旅遊、裝修、買車、留學等等，但中國人都知道，這些貸款絕大部分跟買房有關。
可以這樣說，把「住戶貸款」視作「居民購房負債」是合適的，而且只會縮小真實的「購房負債」，而不會誇大。因為中小企業主還可以通過經營貸方式套取銀行資金買房子，這部分貸款未計入「住戶貸款」。至於購房者向親朋好友的借款，更沒有包含其中。
在統計公報里，幾乎所有的城市都公布「住戶存款」，但很多城市不公布「住戶貸款」。我根據統計局、央行各地分行等網站查詢的數據，給主要城市排出了一份「不完全榜單」：
廈門172%
深圳144%
杭州137%
南京129%
合肥127%
珠海124%
惠州121%
蘇州108%
廣州102%
長沙94%
寧波93%
溫州83%
青島81%
上海78%
濟南75%
海口73%
哈爾濱57%
呼和浩特56%
北京53%
大連48%
西寧33%
可以看出，有7個城市的「樓市槓桿率」超過了120%，這7個城市可以視為「槓桿城市」，他們的負債率都是比較高的。
廈門連續幾年都蟬聯「樓市槓桿率」的冠軍，2018年達到了172%，遙遙領先其他城市。
上圖是廈門的詳細數據。這個城市居民存款只有2680億元，但居民貸款就達到了4615億元。整個城市的「居民淨存款」為負的1935億元。
根據官方數據，廈門常住人口為411萬人，這樣我們可以算出：廈門人均負債11.22萬元，人均淨存款為「-4.65」萬元！
深圳是「槓桿亞軍」，槓桿率為144%。上圖是深圳詳細數據，可以看到深圳人「住戶貸款」接近2萬億，這是一個非常令人震撼的數據，如果按照深圳實際2200萬人口計算，人均負債9.1萬元。深圳的「住戶淨存款」為「-6133」億元，人均「淨存款」為「-2.79」萬元。
由此看來，廈門和深圳兩個城市的居民，都是「大負翁」！
杭州是「槓桿率」上升最快的城市（見上圖），2017年末槓桿率只有111%，到2018年末就達到了137%，年增速高達26個百分點。
而深圳在過去一年裡，「樓市槓桿率」下降了0.5個百分點；廈門則從2017年的181%下降到了2018年末的172%。
從目前的勢頭看，到2019年末的時候，杭州有望超過深圳成為「樓市槓桿第二城」！2018年，杭州賣地收入超過2400億元，高居全國第一。開發商瘋狂拿下的土地，正在迅速轉為杭州人的負債。
南京2017年的槓桿率為124%，2018年上升為129%，增長態勢也比較明顯。
合肥2017年樓市槓桿率一度達到過131%，2018年下降到了127%，降幅為4個百分點。
珠海在過去一年裡，槓桿率幾乎沒有發生變化。
惠州是「7大槓桿城市」里，「槓桿率」上升第二快的。2017年槓桿率為104%，2018年上升到了121%！
蘇州2017年末的「樓市槓桿率」為105%，過去一年上升了3個點，達到了108%。最近幾個月，蘇州樓市非常火爆，估計2019年末「槓桿率」會有上升。
廣州「樓市槓桿率」在過去一年裡也有明顯上升，2017年末為92%，2018年末突破了100%，達到了102%！
樓市槓桿率突破100%的城市，至少還有福州，但沒有查到具體數據。
那麼問題來了：「樓市槓桿率」的高低意味著什麼？為什麼北京、上海的槓桿率不高？
我的看法是：
1、由於居民金融資產分布的方式發生了巨大變化，很多人的存款未必放在銀行帳戶里，而是買了理財、信託、股票，或者存放在支付寶、微信里，所以「住戶存款」近年來有被分流的趨勢。在研究「樓市槓桿率」的時候，要注意這個因素。
人口老化的城市居民理財方式比較陳舊，這類城市在計算樓市槓桿率的時候，「分母」就會顯得大一些；人口年輕的城市，理財方式多樣，樓市槓桿率的「分母」就會小一些。
2、「樓市槓桿率」偏高，意味著一個城市居民在買房問題上比較激進。如果槓桿率在短期上升較快，比如杭州，就要留意了。「槓桿率」快速上升，可能意味著「潛在購房者」在減少，未來房價上漲動力可能減弱。
3、「槓桿率」低未必是好事，這可能意味著新增外來人口不多，或者在減少。比如哈爾濱、大連、西寧，這些城市的「老市民」大多有房子，如果新增人口偏慢，就會造成槓桿率偏低。
北京有點例外。這個城市匯聚財富的能力非常強，而北京人似乎也更偏愛存款，事實上2018年北京擁有的3.4萬億「住戶存款」竟然有超過2萬億存了「銀行定期存款」，說明北京人——第一是有錢，第二是理財觀念老化。在北京，雖然房價非常貴，但一次性付款比例是大城市裡最高的，這就造成了北京「樓市槓桿率」顯著偏低。
4、廈門、深圳、杭州、南京、珠海等「槓桿城市」，恰恰是人口增長比較快的城市。年輕的新移民來了之後，除了租房就只能購房。在這些城市裡，「拼一代」占比高，只能增加負債。
所以，雖然「樓市槓桿率」高的城市，看起來房價好像比較危險，或者生活壓力較大，但也證明這些城市有活力，能吸引外來人口。
5、從居民負債總額上看，上海、深圳、北京、廣州位居前四，總負債分別是：
上海：22275億元
深圳：19943億元
北京：17868億元
廣州：16776億元
四大一線城市裡，深圳人均負債高居第一，顯然是「生活壓力最大」的城市。要知道，深圳全市有清晰產權的住宅不過200萬套，小產權房、軍產房是無法貸款的。這樣，深圳每套存量住宅平均的貸款高達100萬元。這的確是一個奇觀！
所以，如果你的朋友在深圳生活，你一定要對他好，他真的不容易！
當然，還有廈門。
