上海易居房地產研究院發布數據報告，統計各個城市的商品房待售狀況。（圖片來源：Adobe stock）
上海易居房地產研究院發布數據報告，統計了各個城市的商品房待售狀況，也就是我們所說的樓市庫存。總的來看，截至4月底，監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為4.5億平方米，環比增長0.5%，同比增長4.2%。
其中，一線城市新建商品住宅庫存總量為2876萬平方米，環比上漲2.8%，同比增速是34.6%，這裡說明一下，一線城市由於本身就數量少，再加上需求旺盛，之前庫存總量低，所以同比庫存大漲也很正常，二線城市的庫存總量，就是一線城市的8倍，達到2.2億平方米，但是環比和同比都是下降的，環比跌了0.6%，同比跌了1.5%，可見二線城市對於住房的需求還是很高的，二線城市的樓市依然火爆。但是三四線城市就沒那麼樂觀了，庫存20186萬平方米，環比漲1.4%，同比漲7.6%。也就是說，三四線城市開始出現了樓市滯銷，庫存重新快速上升的情況。
如果從去庫存來看，一、二以及三四線新建商品住宅存銷比分別為13.5、9.2和10.5個月。一線城市和三四線城市，都超過了10個月，這也印證了我們之前的判斷，也就是一線城市，由於控制人口流入，再加上保障房，限競房供給充足所以樓市穩中有降，而三四線樓市則是因為棚改貨幣化叫停，樓市沒有新增資金進入，所以基本房子也就賣不動了。
那麼有人說，這麼看一線城市要比三四線城市更危險了？其實並非如此，一線城市是因為預售證管控放鬆了，很多高價樓盤入市所以推高了庫存，他是高端供給增加導致的庫存上升，反而很可能拉高新建商品房的平均價格。而三四線城市則完全是需求下降，所導致的。所以體現在價格上，未來三四線顯然更加危險。
其實三四線城市根本就不應該上漲，這幾年之所以漲起來，全都是貨幣化推動導致的，2015年以前，三四線基本10年不漲，那是因為，2014年全國棚改貨幣化安置比例只有9%，而到了2015年快速上升至29.9%，2016年這一比例更是上升到了48.5%。
2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。所以這麼大的貨幣化安置比例，這才導致了三四線樓市瘋狂上漲，有的地方甚至漲了一倍以上，但是2018年中期貨幣化基本叫停，2019年棚改總量只有285萬套，遠低於原計劃的450萬套，更是低於2018年的626萬套，所以這股妖風顯然已經停了，未來三四線的房子肯定是賣不掉了，新房賣不掉，二手房就更不好賣了。家家戶戶都是多套房，誰家也沒有多餘的錢去接盤了。
報告還顯示，庫存上升最快的城市，有福州，惠州，南京，景德鎮，廊坊，韶關，北京，九江，徐州，廈門，這其中北京，南京，福州，廈門這都是原來的房地產熱門城市，應該引起大家的警惕。而庫存下降比較明顯的地方，濟南，鄭州，合肥，東莞等地，這幾個城市樓市需求還是很旺。
很多人都總聽專家說，我們城鎮化是房地產的動力，未來還有很多農民要進城，所以房價還會漲？但真是如此嗎？未來城鎮化，會帶來多少的需求呢？
最近聯訊證券也做了個研究，說假設2030年我們達到城鎮化70%的目標，也就是差不多每年增長0.5%，整個會有1.84億人進城，每年差不多安置1000-2000萬人，而且規律是逐漸遞減。也就是說2019年可能還能保證1900萬人，但是到了2030年也就只有1200萬人，那麼對應的住房需求就是，今年是7.4億平方米，未來也會逐漸遞減，這11年總共需要79億平方米左右。
如果再加上改善型需求，那麼總體測算得出結論，2016年是住房需求最大的年份，達到12.8億平方米，2019年開始需求降低只有10億平方米左右，而且未來還會逐漸減少。而由於棚改貨幣化去庫存，造成的房地產熱銷，2016-2018年住宅銷售透支了11.2億平方米，約占2019-2030年住宅總需求的9%。換句話說，現在我們已經多賣出去了很多的房子。甚至透支了未來一兩年的需求。
