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房企降價促銷 償債高峰來臨資金鏈壓力增大

樓市降溫,中國房企降價促銷。(圖片:wikimedia)

房企前三季度利潤完成不及去年同期,多家房企推出降價促銷的優惠活動,以期加速回款維持資金周轉。目前,房企處於融資端收緊和償債高峰來臨的雙重壓力下,有券商分析認為,樓市若超預期降溫,部分償債壓力較大房企或面臨資金鏈斷裂風險。

房企降價促銷

陸媒《21世紀經濟報道》10月8日報道,由於前三季度規模房企的目標完成情況不及去年同期,四季度加速推貨入市,積極推盤去化。包括恆大、碧桂園、融創等在內,多地開發商樓盤出現力度不等的優惠活動。

截至9月底,已設置年銷售目標的房企中,完成率超過75%的房企佔比僅37%,完成率在65%-75%之間的房企佔比僅40%,完成率低於65%的房企數量佔比遠高於上年同期。

天風證券認為,在行業融資渠道全面收緊、集中度提升的背景下,房企只能依靠自身促進銷售回款來維持資金周轉。預計四季度大多數房企將加速推貨入市,積極推盤去化,通過“降價跑量”的促銷策略,加快銷售回款。

不過,招商銀行預計,隨著購房者對於房價上漲的預期逐漸回落,持幣觀望的情緒可能會有所蔓延,同時根據最新的房貸利率北京和深圳的加點後較之前有輕微上升,全年銷售面積累計降幅在1%左右。

房企整體融資成本上升

9月底10月初,無論是大型房企還是小型房企,均出現融資成本持續上漲的現象。利率超過10%以上的境外債融資已不再是行業個例,最高的已達18%。

克而瑞數據顯示,前9月房企新增債券類融資成本7.03%,較2018年全年上升0.50個百分點。其中,境外債券融資成本達8.08%,較於2018年全年增長0.86個百分點。

伴隨融資成本的增高,房企融資額也在增加。克而瑞數據顯示,9月份95家典型房企的融資總額為1124.48億元,環比上升45.3%,同比上升17.2%

從房企性質來看,中型房企、非國企融資成本上升明顯。央企、地方國企的融資成本中位數分別為4.91%、5.52%,相比2018年分別上升12BP、12BP,而非國企綜合融資成本中位數6.91%,相比2018年分別上升51BP。

中共收緊房地產融資渠道迫使房企借入高成本資金

融資成本的上升與政策嚴控房地產金融有關。5月份開始,央行、銀保監會紛紛出台文件,限制房地產信託、海外債等,進入下半年,各項政策對房地產融資的限制進一步升級。

8月底,監管對房地產開發貸款也進行了限制。多家銀行收到窗口指導,要求房地產開發貸額度控制在2019年3月底時的規模。多位房地產金融界人士指出,這樣可能導致大型房企的融資也會出現收緊的情況,要更多選擇其他高成本的融資渠道。

還有其他的一些融資手段也受到了制約。聯訊證券分析師李奇霖表示,比如供應鏈的ABS是房地產開發資金的重要補充,但供應鏈ABS現在也被限制了,去年大概新增了1300多億,今年新增大概1100億。

華泰證券研報表示,融資行為的規範將導致房企融資能力分化加劇,前期對於非標、美元債、ABS融資的依賴度高的房企面臨的衝擊更大,此時企業的內生現金流和在手資源變得尤為重要。

償債高峰來臨部分房企或面臨資金鏈斷裂風險

前幾年房企融資環境寬鬆,借了大量款項,如今大多負債纍纍,迎來償債高峰,令一些房企處境雪上加霜。

據華泰證券研報統計,2019年8-12月,地產債總計到期量達2106億元,其中8-10月地產債單月到期金額較大,房企再融資能力將面臨考驗。

在美元債方面,野村證券首席經濟學家陸挺表示,今年下半年房地產企業海外美元債到期規模從上半年的210億美元下降到111億美元。從今年三季度到2020年四季度,房地產企業平均每個季度海外美元債到期規模為84億美元。

平安證券研報顯示,房企在償債高峰期來臨,樓市若超預期降溫,部分償債壓力較大房企或面臨資金鏈斷裂風險。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:希望之聲 記者賀景田綜合報道 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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