樓市數據，出現轉折信號。
近日，國家統計局發布70城房價數據。在納入統計的70個大中城市中，有35個城市二手房環比下跌，占比一半；4個城市價格持平，上漲城市僅為31城。
與今年3月相比，下跌城市從10城增加到35城，而上漲城市從57城減少到31城，這背後的市場信號再清晰不過。
唯一的懸念是，下一步，樓市向哪走？
01
哪些城市房價在下跌？
樓市裡的統計數據，向來存在爭議。
眾所周知，新房受到網簽時間、限價、限制網簽以及成交結構的影響，往往存在一定失真。尤其對於一二線城市來說，中心城區基本不再有大規模新增供地，新房集中於邊緣郊區，這就導致新房價格存在結構性失真，無法代表整個城市的價格走向。
相比而言，二手房價格更接近真實市場。不過，官方統計里的二手房數據，也非全面調查數據，而是基於重點調查和典型調查相結合而來，與真實市場同樣存在一定背離。
即便如此，在缺乏權威數據的情況下，二手房仍可作為判斷市場走向的依據。
從二手房數據來看，10月份，全國共有35城市房價環比下跌。這其中既有一線城市，也有二線省會，更不乏三四線城市。
一線城市裡，北上廣全部在列，只有深圳例外。深圳房價10月單月上漲1%，排在各大城市前列。
二線城市裡，濟南、西安單月下跌0.7%，青島下跌0.6%，天津下跌0.5%，廈門、貴陽下跌0.4%，石家莊、太原、南昌、武漢降幅都是0.3%，鄭州、長沙、重慶為0.2%，杭州是0.1%。
從同比數據（相比去年同期）來看，這13個城市房價回到一年前：
青島（-4%）、安慶（-3%）、鄭州（-2.5%）、廣州（-2.4%）、宜昌（-2.1%）、湛江（-1.7%）、北京（-1.5%）、岳陽（-1.0%）、海口（-1%）、長沙（-0.7%）、常德（-0.5%）、濟南（-0.1%）、遵義（-0.1%）。
所以，房價下跌，不再是傳說。
02
為什麼感覺房價還在漲？
既然一半城市房價出現下跌，為什麼很多人印象里房價還在繼續上漲？
其一，一些網紅城市房價高熱不退。今年上半年的蘇州，最近一兩個月的深圳，以及在多個利多疊加之下的南寧，房價均走出階段性的獨立行情，給人的印象是全國房價仍在上漲。
這其中，最具代表性的當屬深圳。深圳與北上廣走出與眾不同的獨立行情，背後的原因在於一系列利多的疊加。
從先行示範區獲批到對港澳人士放開限購，再到最近的二手房大範圍取消「豪宅稅」，每一個政策都成為市場狂歡的催化劑。
其二，樓市存在板塊輪動效應，上漲時並非同步上行，下跌時也並非同步調整。
2015年-2016年，一二線城市率先上漲，而當時三四線仍受高庫存之累。直到2017年，在棚改貨幣化和一二線樓市調控持續收緊的雙重作用之下，三四線城市房價才重啟上漲之路。
這一輪調整也是如此。2014年最早上漲的廈門，在2018年率先遭遇調整；2015年率先上漲的北京上海，在2018年也橫盤了一年之久。三四線同樣如此，這是樓市規律所在。
其三，對於三四線城市來說，棚改退潮的影響將會持續體現。
三四線這一輪上漲的主要動因在於棚改貨幣化，這相當於央行定向放水支撐三四線去庫存。由於棚改啟動與竣工時間存在滯後效應，棚改對三四線樓市的影響同樣存在滯後效應。
2020年被普遍認為是棚改收官之年。今年的棚改計劃量已經從去年的580萬套腰斬到285萬套，而明年的棚改空間同樣所剩無幾。
不久之後，三四線樓市將會失去最大的支撐。
03
未來，會不會大跌？
房價鬆動，是否意味著樓市從此步入下行區間，會不會出成屋價大跌？
答案很肯定：在一到兩年內，不會大跌，同樣不會允許大跌。
熟悉中國樓市調控邏輯的人明白，房地產雖然帶來諸多負面效應，但也事關投資拉動經濟、土地財政以及居民財富保值增值的基本面。
一言以蔽之，房地產的閥門需要被按住，但底線是不能拖累經濟增長。
要知道，2020年是至關重要的一年。這一年的成績，關乎著全面建成小康社會，也關乎著精準脫貧的勝利收官，絲毫都疏忽不得。
換言之，未來的樓市調控可能不會再「一刀切」，既不會一刀切全部收緊，也不會一刀切大水漫灌式放鬆，而是將進入「一城一策」的玩法，把握「區間管理」的穩控節奏，讓樓市在有限的箱體裡進行上下浮動。
還是那句話，中國樓市是政策市，這是中國房地產的第一規律。
04
關鍵三點
接下來，樓市到底怎麼走？
我們最需要的關注有三點：
一是即將召開的經濟會議對房地產的最新定調。
二是央行貨幣政策是否會轉向，會不會出現全面降息？作為房地產基準的五年期LPR利率會否下調？
三是放鬆限購限貸會否落地，一二線城市會否加入其中？限購限貸是核心調控手段，搶人大戰、限跌令、補貼購房之類的手段不過是錦上添花。
