2020年4月22日，上海，尚海灣售樓處，現場前來看房的購房者。
瑞銀證據實驗室（UBS Evidence Lab）的最新一期中國住房調查報告顯示，儘管當前房地產銷售有所回暖，但市場情緒和購房意願已經顯著下降。80%左右的受訪者決定推遲或取消計劃；無購房意願受訪者占比則躍升至46%，創調查以來最高。
報告指出，中共病毒疫情導致受訪者的房價預期、購房信心和未來收入預期都大幅走弱，尤其是三線城市。同時，受訪者對加槓桿貸款買房也更為保守。
報告預計，2020年整體房地產銷售將下跌5-7%，超出此前預期；投資增速將放緩至2-4%。政策層面，預計中央層面全局性的房地產政策不會明顯鬆動，如大幅降低首付比例要求或大幅下調房貸利率等。不過，地方層面房地產政策可能邊際放鬆，房貸可得性提高、利率小幅下調，這應能避免房地產活動大幅收縮。
本次調查於2020年4月9日至22日展開，覆蓋3322名受訪者。需要注意的是，本次調查時間較往年晚了1-2個月，可能對結果產生一定影響。
以下為報告原文：
房地產市場情緒和購房意願大幅走弱
未來兩年有購房意願的受訪者占比顯著下滑，從2019年3月調查時的35%大幅降至本次調查的21%，該比例也是2015年本系列調查開始以來的倒數第二低、僅好於2018年初的水平，當時貿易摩擦大幅衝擊了國內市場信心。
其中，在2020年有購房意願的受訪者占比從2019年3月調查時的12%降至10%。此外，「無購買意願」受訪者占比躍升至46%，創歷史新高（2019年調查時為15-17%，而此前調查結果在8-26%之間），該比例在各線城市中均有所上升、尤其是二三線城市。
與一年前相比，在表示未來兩年有購房計劃的受訪者中，有意在一線城市購房的受訪者占比提升，有意在二線城市購房的受訪者占比大致企穩，而有意在三線城市購房的受訪者占比則跌至歷史新低。
房價預期和購房信心大幅惡化。所有受訪者中，僅22%預計未來12個月房價會上漲、該比例創調查以來歷史新低（2019年為75-77%；2015年低點為27-28%）。38%的受訪者預計房價會下跌，創調查以來的歷史新高（2019年為10-12%；2015年為30-37%）。
三線城市的房價預期明顯弱於一二線城市。與之類似，所有受訪者中僅21%對購房更有信心、接近2015年低點，遠低於2019年調查的38-40%。不過，僅有11%表示購房信心有所下降（與2019年調查相似），而更多受訪者表示信心與以往大致相同（68%；2019年調查為49%）。
中共病毒疫情拖累房屋交易、居民收入和信心
中共病毒疫情大幅拖累了房地產銷售。在有房產的受訪者中，過去兩個季度購房的受訪者僅占9%，占比遠低於2019年3月調查的15%。新冠肺炎疫情可能是最主要的影響因素，拖累今年一季度全國房地產銷售面積從去年四季度的同比零增長轉為同比下跌26%。此外，有49%的受訪者預計疫情將使房價下跌，而有17%認為房價將因疫情而有所上漲。
同時許多人推遲或取消了購房計劃。本次調查顯示，所有受訪者中有13%推遲了購房計劃，但仍想在未來兩年購房。9%將購房計劃推遲到了兩年後，另有7%取消了購房計劃。另一方面，7%的受訪者表示未來兩年購房計劃不變，51%表示原本就沒有購房計劃、疫情對其沒有影響。這表明，在疫情爆發前原本計劃未來兩年購房的受訪者中（占所有受訪者的36%），超過60%決定稍微推遲購房，19%取消了購房計劃。與「把脈消費」問卷調查相比（該調查顯示原計劃購房的受訪者中約40%決定推遲購房，9%取消了購房計劃），本次調查結果更為悲觀。這或許與樣本差異或問題表述方式不同有關。
疫情嚴重影響一季度居民收入，但51%的受訪者預計二季度收入會有所增加。本次調查顯示，疫情導致70%的受訪者一季度收入遭受損失（與正常水平相比），加權平均降幅為19%。其中，8%表示失去了全部月收入，可能是面臨裁員或僱主暫時停止發薪（詳見我們的勞動力市場報告）。朝前看，51%的受訪者預計二季度收入會好於一季度，但其中21%預計收入水平仍會低於去年同期（2019年二季度）。另一方面，所有受訪者中仍有26%預計二季度收入會低於一季度。本次調查收入預期偏保守，這也與「把脈消費」問卷調查的結果基本一致（該調查中有42%的受訪者預計今年下半年收入會有所增加，15%預計收入會有所下降）。
未來收入、首付比例和房貸利率變化是關鍵
房貸、收入和房價是影響房地產市場情緒的首要因素。受訪者表示首付比例下降、房貸利率下調，以及房貸可得性提高等是提振其購房信心的首要因素，其他因素還包括升職或者加薪；反之則會削弱購房信心。同時，房價上漲過快是削弱購房信心首要因素之一，而房價下跌則能提振購房意願。這些結果表明，若政府選擇刺激房地產行業，大幅降低首付比例要求和/或房貸利率可以顯著提振房地產銷售，不過這並非我們的基準預測情景。
未來12個月的收入預期顯著走弱。所有受訪者中，預計收入會有所增加的受訪者占比為42%，創調查以來歷史新低（2019年調查為67%）。預計未來一年收入會有所下降的受訪者占比為19%，高於以往調查的3-5%。收入預期的走弱可能部分體現了新冠肺炎疫情影響。具體來看，三線城市的收入預期（39%預計增長，20%預計下降）遠低於一線城市（53%預計增長，12%預計下降）和二線城市（46%預計增長，16%預計下降）。
迄今為止的房地產政策僅邊際放鬆，但貨幣和信貸寬鬆間接支撐房地產活動。正如我們預期，迄今為止中央層面全局性的房地產政策未明顯鬆動，政府重申「房住不炒」。不過，部分地方政府小幅放鬆了限購等限制措施。此外，儘管收入增長放緩拖累房地產活動，但整體而言流動性保持寬鬆、房貸利率小幅下調（5年期LPR是房貸利率基準，其年初至今調降15個基點）、以及房貸可得性提高或有助於為市場情緒和開發商融資提供一定支撐。
房地產市場展望
房地產銷售正在回暖，但市場情緒和購房意願下降。受新冠肺炎疫情影響，今年一季度全國整體房地產銷售面積同比下跌26%，新開工同比下跌27%，房地產投資同比下跌8%（不過3月較1-2月大幅改善）。高頻數據顯示，4月30個大中城市房地產銷售同比平均下跌了19%，但5月初其已回升至接近2019年水平。不過，與此前調查相比，本次調查中受訪者未來兩年（2020-21年）的購房意願明顯減弱，且今年的購房意願也有所降溫。疫情導致受訪者的房價預期、購房信心和未來收入預期都大幅走弱，尤其是三線城市。同時，受訪者對加槓桿貸款買房也更為保守。
近期戶籍和土地改革有望進一步推動城鎮化進程，小幅拉動相關房地產需求。
雖然今年大部分戶籍改革的措施在此前已有所提及，但今年大城市（城區常住人口100-500萬）和一些特大城市（城區常住人口500-1000萬）的設籍政策有望進一步放鬆。我們預計2021-25年全國城鎮戶籍人口將再增加1.2億，其中2021-2023年大城市和特大城市城區戶籍人口增加2800萬（每年新增設籍規模比過去幾年平均水平高70%），這將帶來每年年額外30-50萬套的住房需求。這部分額外新增需求對部分城市的影響較為明顯，但僅相當於全國住宅房地產銷售整體規模的2-3%，而小城市的住房銷售則可能因此有所走弱。此外，近期土地改革（如農村集體經營性建設用地可直接入市）理論上可以使城鎮土地供給增加至多30%，不過實際增幅可能會小得多（詳見全面解析國內政策支持）。
城鎮老舊小區改造也有望小幅拉動房地產投資。2019年棚改規模較2018年下降50%，在這個背景下，「城鎮老舊小區改造」引發市場諸多關注。政府近期宣布今年各地將計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年規模增加一倍。假設每戶舊改相關投資10萬元，那麼今年城鎮老舊小區改造的投資規模將達到7000億元，相當於整體房地產投資的5%（住宅投資的7%）。雖然這明顯小於棚戶區改造的投資規模（後者在2017/18/19年分別達1.8/1.7/1.2萬億），但應有助於在棚改收官後繼續支撐房地產投資。
我們預計2020年整體房地產銷售下跌5-7%，投資增速放緩至2-4%。考慮到新冠肺炎疫情影響、房地產市場情緒走弱，今年房地產銷售跌幅可能會超出我們此前預期（此前預測為下跌2-4%）。我們依然預計中央層面全局性的房地產政策不會明顯鬆動（如大幅降低首付比例要求或大幅下調房貸利率）。不過，我們預計地方層面房地產政策邊際放鬆，房貸可得性提高、利率小幅下調，這應能避免房地產活動大幅收縮。2021年，受益於低基數、經濟和收入增速有望強勁反彈，整體房地產銷售有望小幅增長2-4%。新開工方面，開發商融資條件可能放鬆，應有助於部分抵消銷售走弱的拖累。我們將2020年全年新開工預測小幅下調至下跌4-6%（此前預測為下跌3-5%）。鑑於2019年新開工較為強勁、開發商融資可能有所改善、今年都更目標翻倍，我們認為今年房地產投資有望保持相對穩健，預計2020年增速小幅放緩至2-4%。
