中國銀保監會主席郭樹清3月初曾表示，中國房地產現在的金融化、泡沫化傾向很危險，是金融體系最大的「灰犀牛」。這是郭樹清三個月來第二次鄭重警告，足見中國房地產金融泡沫化已經相當嚴重。
郭樹清在中國國務院「推動銀行業保險業高質量發展」新聞發布會指出，「『灰犀牛』問題，是很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機，這是很危險的。」「持有那麼多房產，將來這個市場要是下來的話，個人財產就會有很大的損失，貸款還不上，銀行也收不回貸款、本金和利息，經濟生活就發生很大的混亂。」
所謂「灰犀牛」危機，為影響巨大、很可能發生，卻被忽視的嚴重威脅，猶如巨大的灰犀牛正狂奔而來，當發現時已經難逃被衝撞之悲劇。
三個月來二度鄭重警告
2020年中國經濟因武漢肺炎疫情深受打擊，加上中共當局為嚴控房地產泡沫出手打房，持續收緊融資條件，房企普遍遭遇重壓。
根據中國《每日經濟新聞》指出，去年中國50家上市房企總市值比2019年縮水8000億人民幣。根據中國人民法院公告，去年破產房企超過470家，縱使一、二級城市房價炒作上漲的消息仍然喧騰不斷，業界實則哀嚎遍野，尤其是中小型房企。
在現實壓力下，中國房企推案大減，但是既有房量去化壓力仍高，為求活路持續在海內外「發新債、還舊債」。去年前3季，中國房企於海內外發債規模破歷史紀錄，總計發行債券307次，融資高達人民幣3247億，年增14%，似已顯示許多房企想搶在政策變化前加速融資。
根據債券研究公司CreditSights統計，今年中國房企離岸債務飆升，高達535億美元，比起去年的254億美元要多出超過一倍，值得注意的是其中大多數為美元債券，高達476億美元。
此外重要的是，為避免房企連環「爆雷」，中國央行和住房城鄉建設部畫出紅線，在去年8月訂出房企融資「三道紅線」新規，違者禁止貸款，以試圖收緊房企融資能力。於是國企銀行對房企支持度驟降，房企備受資金斷鏈威脅。
所謂「三道紅線」是指，房企剔除預收款後的資產負債率需大於70%、淨負債率大於100%、短期借款不得超過現金儲備。在「三道紅線」要求下，長期以來「高槓桿高負債」，甚至「借債還債」的中國房企營運模式已經難以維持。
去年12月，身兼中國央行黨委書記的郭樹清曾經發表「完善現代金融監管體系」一文，強調房地產已經成為中國金融風險最大的「灰犀牛」，中國房地產出現泡沫跡象，中國銀行業貸款中有39%為房地產相關貸款，另有大量債券、股本、信託等資金不斷流入房地產行業。
郭樹清指出，上世紀以來世界所發生130多次金融危機中，高達100多次和房地產相關，以2008年美國次貸危機前為例，美國房地產抵押貸款超過當年美國GDP的32%。對照目前中國銀行業貸款中有39%屬於房地產相關貸款，且還有大量其他資金流入房地產業，可說如今中國金融風險最大的灰犀牛，就是房地產。
灰犀牛越養越壯碩
中國金融研究機構指出，早在2018年中國房地產市值占GDP比重已達到356%，遠高於美國的126%和日本的208%。而從2010年至2020年底，中國房地產抵押貸款與GDP之比（房地產槓桿率）從15.9%激增到40.1%，已經遠超過美國次貸危機前的水平（32%）。
此外，在2019年博鰲房地產論壇，中國東方證券首席經濟學家邵宇指出，中國房地產總市值達65兆美元，約當GDP的5倍，相較之下，日本房市泡沫高峰時僅占其GDP的215%，中國房地產總市值可說是史上最大泡沫。
美國《華爾街日報》日前也報導，今年中國房企面臨大量國際債務需要再融資，卻面臨嚴格的貸款條件，使得債務違約風險激升。《華爾街日報》指出，中國監管機構對銀行的房地產放貸強硬劃下「三道紅線」，使得房企難以依循往例得到國企銀行挹注支持。
被喻為「大到不能倒」的中國恆大集團（名列中國最大房地產開發商、亞洲最大垃圾債券發行人），今年到期的債務總額接近30億美元，未償還的美元債券殖利率在13%至17%之間，其危局不僅恐將引發中國系統性金融風暴，並將波及國際金融，備受全球業界關注。根據澳盛銀行（ANZ）信貸策略主管加利摩爾（Owen Gallimore）指出，當殖利率超過15％，便很難獲得銀行融資。
中國房地產如果倒，中國共產黨就難保。中共當局眼見中國房地產灰犀牛越養越壯碩，卻恐因動搖中共龐大利益集團，無力徹底解決問題，卻也更使得中共進退維谷，深陷惡性循環。
縱使郭樹清3月2日再度嚴正警告金融市場走勢與中國實體經濟嚴重背道而馳，資產泡沫可能破裂，恐怕頂多也只能依循往例說說而已，實則難以回天。
作者為鉅石智庫創辦人，關注時局之平衡資訊與風險擴散效應。曾任網路行銷投資高管。台大政治系畢業、波士頓大學大傳碩士，於哈佛大學研修電商課程，新加坡國立大學高階管理課程結業。[email protected]
