世界政局巨變、政府抗疫無方、本土社會動盪，皆令經濟陷困，港人對前景驟失信心，早有民調估算，約5個港人就有1個想移民！事實上，首季中古屋市已錄得至少逾50宗移民賣樓個案，當中不少業主為求儘快套現，不惜低市價，甚至蝕讓沽貨。業界直指，由於經濟去向未明，資金外流尋找出路，中產移民劈價賣樓，樓市註定「無運行」。
地產代理認為，不少港人的主要資產來自自住物業，若要移居外地，首要沽樓套現，今年初淡市期間，二手放盤量反而增多，原因之一是新增不少移民賣樓盤源。為求加快沽樓配合移民申請，部分藍籌屋苑或新樓業主，更會自付樓價10%辣招稅出貨。
近期馬鞍山大型屋苑新港城R座一個中層兩房單位，實用面積約503方呎，原業主2019年才以735萬元買入，因趕移民，放盤僅一個月，即劈價近百萬元，以785萬元售出，呎價約15,606元，低市價4至5%，連同樓價10%額外印花稅及其他使費，實際需蝕逾70萬元。
即使購入新盤的業主，為求套現都蝕住走。今年初才收樓的將軍澳LP6第1座低層兩房單位，原業主計劃移民，相信單位在「未住過」下，即劈價至776萬元賣出，連辣招稅及使費料蝕讓數十萬元。
港島藍籌屋苑鰂魚涌太古城華山閣一個低層三房戶，原業主有意移民，早於去年中開價1,450萬元放盤，直至上月累劈190萬元，以1,260萬元沽出。由於單位於2019年時曾轉名，賣樓即要付逾百萬元額外印花稅。中原趙鴻運指出，該項目去年中約有490個放盤，估計當時占約5%為移民放盤。該屋苑近3個月雖錄逾120宗買賣成交，但放盤量仍增至近510個，料移民盤占比增至7至8%，其中一個金星閣兩房則王同類放盤，現時連租約叫價1,200萬元。
同屬港島藍籌盤的鴨脷洲海怡半島，現時有約10個移民放盤。香港置業鄧惠豪表示，其中21座一個海景四房大單位，實用面積約871方呎，現時開價1,550萬元，由於業主擬移民，料再有議價空間。據悉，有大型銀行對單位的網上估價比開價更高。
事實上，不少移民盤都以平價吸客，做價往往低於市價。屯門中古屋向來是上車指標，置安居蘇永耀指出，該行近期促成的買賣中，占約20%為賣樓移民，現時放盤亦占近兩成。該類單位議幅有時可達5至10%，早前就有一個慧豐園移民盤，原先開價670萬至680萬元，最終減至628萬元沽出，但同類型單位做價近日已逾700萬元。
其他地區都因移民潮而出現跌價個案。荃灣荃德花園A座低層單位，實用面積約306方呎，早前減價20萬元，以425萬元轉手，呎價約13,889元，低市價7%左右。即使千萬元居屋旺角富榮花園都有平賣，該盤17座低層三房單位，在已補價自由市場只售850萬元，近來同類型單位樓價罕見低於900萬元，低市價至少5%。
回顧香港民意調查在本月15至18日期間，成功在網上訪問5,697名年滿12歲的香港居民，發現多達21%受訪者表示有計劃永久離港。以此推算，即高達150萬人將會移民。
【中價物業唔上唔落難出貨】
市場人士相信，中價物業會因移民個案增加而受到較大壓力，目前樓市並非想像般健康，價格無可能再次大升。
前補習天王、資深投資者吳賢德認為，有能力移民的人多屬35至50歲的中產階級，持有價值約2,000萬至3,500萬元的中價物業，這類單位既非頂級豪宅質素，新買家又難承做按揭，故出貨有難度，個別要大幅劈價才有承接。他指出，移民潮是樓市其中一項負面因素，現時移民人口雖不足以令樓市崩圍，但會對市場產生心理影響。香港物業市場已開始由商人主導，逐漸轉為政府話事，其政策要穩定市場，自然不容許樓價被炒高。
他認為，目前經濟欠佳、失業率高企，以及疫情反覆，皆不利樓市發展，而3、4年前售出的新盤，在辣招鬆綁後沽貨，大多數無錢賺甚至蝕讓，反映樓價已無機會出現大升浪。
資深投資者伍冠流則稱，社會上甚麼取態的人都有，亦有聽說朋友正辦理移民，但與1997年前的移民潮不同，當時大多數人「連根拔起」盡沽物業，今次「人移樓不移」的情況較多，留下物業作為回流後路，相信不會引發大規模移民賣樓個案。伍氏表示，自己沒有移民打算，若假設需要移居，也不會將物業全數出售，至少保留一半收租或回來自住。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，有部分業主對香港失去信心，選擇移民急賣樓，甚至啃辣稅蝕讓離場。若回顧1997年前的移民潮，當時市民離心雖很大，但又難以斷言決定是否正確，以投資角度來看，樓價之後確實累積了很大升幅。
他續稱，香港人口出現淨流出，移民僅是原因之一，非事實之全部。有不少原先在本地居住的外來勞工或專才，在疫情期間未能回港， 大陸人士入境亦需隔離，部分會決定返回 大陸居住。雖然市場有移民減價盤，但始終有承接力，反映有人去，也有人留。
【租值挫一成奈米單位最危】
除了醞釀移民潮外，香港樓市還受到租值下挫、撻訂、蝕讓及銀主盤頻現等夾擊，長遠走勢實不容樂觀，特別是承接力欠奉的奈米單位。
物業應課差餉租值可謂樓市好壞的指標，目前形勢是新財政年度大部分豪宅洋房，以至奈米單位租值齊齊轉跌。例如山頂Mount Nicholson1號屋，過去數年租值都企穩不變，但最新數據按年大幅下挫約14.9%至約673.44萬元。至於早已步入跌浪的奈米單位，租值更連年下挫，其中港島西營盤AVA128一個實用面積約177方呎中層戶，新財年租值約10.66萬元，按年跌約14%。大埔嵐山8座實用面積181方呎單位，下年度租值亦挫約10%至約8萬元。
事實上，奈米單位早年興起是因高樓價下，遷就市場購買力而衍生的產品，由於居住環境極為狹窄，無論市況如何都沒有投資價值，單位抗跌力疲弱，不時出現蝕讓買賣。例如本月成交的黃大仙鑽嶺中高層F室，實用面積約198方呎，開放式間隔，作價365萬元，較2015年9月購入價貶值逾23.2萬元。
即使近期大賣的一手新盤，也有不少買家最終決定放棄入市。據本報統計，年初至今全港新盤的交易告吹數量超過100宗，較去年第一季「爆疫」初期錄得的數量，更多出超過一成，單計3月就有30宗同類個案，其中以將軍澳日出康城LP6占10宗最多。
同時，市場屢現銀主盤成交或新增個案，反映不少業主財務出現問題，令單位淪為銀主物業，個別開價較原業主購入價還要低。近期新增的何文田加多利軒單位，實用面積約267方呎，銀主以約630萬元放售，原業主2018年以近710萬元入市，相比之下叫價低近80萬元。
