中國人想買房，只有錢是遠遠不夠的。
剛需想上車，先問問自己有房票嗎？社保交幾年了？
設籍上海五年想買房？對不起，你太嫩了。
就跟上海這座老齡化城市的氣質一樣，買房打新也是個老頭樂項目。一切新盤都是夕陽紅小區，你大爺永遠是你大爺。
不信？那就來看看最近洗版的這個「網紅打新盤」，復興瓏御。
想買這個樓盤的房子，需要先達到搖號入圍分112.8分的高分——
這是什麼概念？上海的積分規則是這樣的：
復興這個項目社保繳納係數為0.24分，入圍最低分112.8分相當於基礎分滿分，而且要從2003年起交社保，18年間都不能斷過，只是少交了一個月。
好傢夥，整的跟高考一樣，一分定終身。而且18年的社保，哪裡是上海打工人玩得起的遊戲？
而從網傳的上海新房樓盤的入圍分來看，好一點、熱門一點的樓盤，基本積分都在60分起跳。
也怪不得會有熱門盤的銷售放話：「75分以下的客戶可以直接不用看這個項目」了。
而這魔幻的一幕，在深圳也出現了。
今年年初，深圳某一樓盤開盤，購房入圍標準中赫然寫著，要交夠278個月，也就是23年的社保才入圍購房名冊。
在上海、深圳，租金漲得猛，房價更猛，租房租不起，連打新盤也是老頭樂項目。政府打擊炒房的時候也趕跑了剛需和年輕人。
更絕望的是，不斷升級優化搖號規則的趨勢，將會在越來越多的熱門城市出現。
購房門檻，就是這樣一步步提到沒有最高，只有更高的。
二
相對而言，全世界買房門檻最低，日本肯定是一個典型。
中國人在日本買房，有錢就夠了，而且入門費真得是很低。
是的你沒看錯，不是日本人自己買房，是我們想要擁有一套日本的永久產權住宅，只要準備錢就足夠了。
我們常常跟大家講，海外投資首選日本，就因為它的門檻真的很低——不到50萬人民幣，你就能在亞洲最先進的都市區，買到一套投資房產，而且還是永久產權。日本對外國人買房沒有準入門檻，也沒有專門針對海外買家的稅收，所有買房投資的稅費都跟日本人一樣。
唯一的細微區別，可能就是日本人和外國人在申請房貸上的不同。
日本人買一套自住房，可以貸款至少7成。在日本有一種針對剛需的優惠政策FLAT35貸款，這是由日本政府提供的，就是35年固定利率1.17%，沒有任何手續費。
基本來說，日本人買房，只用付大概11%的首付，有的銀行還可以允許0首付買房。
我們可以看到，日本人自住貸款的利率是很低的，而投資類貸款，利率稍高一些，大概是1.5-2.3%。
但是海外買家想要日本銀行給你貸款，就沒那麼容易了。
需要提供2年以上中國境外的稅單，房產價格也提高到了180萬人民幣以上。
除了港澳台地區的朋友，中國大陸投資人擁有海外稅單的太少啦，想要用個人名義貸款是真不容易！
好消息是，現在也有日本銀行推出了外國人無稅單抵押貸款，利率2.8%左右！
但總體來看，在日本買房門檻真的很低。
甚至有時候，日本人買房連錢都不是問題。
感興趣的朋友可以點開下面這個網站，清一色的都是0元送的房子。
你沒看錯。在日本，像這種0元送房送地的比比皆是。
比如上面這個位於新瀉縣的一戶建，500平方米的土地加上200多平方米的房子直接白送。買下之後就需要負責房屋整修的費用以及每年的房屋稅，但也能說明在日本買房真的不難。
三
如果給購房門檻打分，1到10分，分數越高門檻越高。那麼日本絕對是在低分段的，中國大概在8到9分的區間。誰能獲得10分呢？
朝鮮肯定算一個。開玩笑地說，不成為朝鮮人民的老朋友，別想著買到朝鮮的房子。
縱觀全球，雖然國情不同，但大多數熱門投資國家的購房門檻都比日本高。
比如，加拿大有海外買家印花稅，買房需要交15%-20%。從2022年開始還要開徵空置稅。
又比如，在澳洲買房，外國人只能購買新房。
還比如，馬來西亞要求海外買家只能購買100萬馬幣（約164萬人民幣）以上的房產。
但你懂的，這些門檻在中國面前都根本不算什麼，甚至很多國家設立海外買家購房門檻，就是因為大量中國買家蜂擁而至。
既然海外購房門檻不高，我們可以怎麼利用呢？
理財產品。
60萬，在上海給首付都不夠，在北京也只能買一個廁所。但在我們的客戶朋友裡面，不少人都會選擇把這筆錢拿去買日本東京或者菲律賓馬尼拉的一套市中心的小公寓。
因為門檻低的同時，租金報酬率還吊打中國城市。
我們來算一筆帳就知道了。
比如一套位於東京都豐島區的22平小公寓，房價大約是58萬人民幣。每年可以獲得69.6萬日元的租金收益，扣除掉房屋稅和修繕費用等支出後，剩餘的租金現金流還有53.3萬日元，大概是3.2萬人民幣，淨租金報酬率為5.4%。
四
本質上說，提高購房門檻正是因為樓市過熱，要打擊炒房客。
但上有對策，下有政策，炒房客有無數種辦法對付調控政策和搖號規則。調控措施往往既沒有抑制炒房，也沒有保護剛需。
海外國家其實更成熟的選擇是提高房地產持有和交易環節的摩擦成本，這也是中國慢慢會選擇的方向，建立房地產調控長效機制，讓真正的剛需買上房。
長遠來看，海外國家也在提高中國買家的購房門檻。
也就是說，海內外都在清晰傳達出同一個信息：好的資產不會等你，投資是有窗口期的。
在國內，我們要抓緊下注那些搖號還不盛行的城市，比如廣州。
在海外，我們要抓緊選擇那些購房門檻還沒有調整的國家和地區，提前布局，分享紅利.....
