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九邊:人口下降後,蓋了那麼多房子賣給誰?

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看見了一個問題,將來等人口下降之後,我們蓋了這麼多的房子,這些房子怎麼辦?會不會沒人買而出現大規糢空置的情況?今天就說說這個話題。

其實人口下降導致房子空出來的事情已經出現了,只是可能跟大家想的不一樣。

比如我小時候我們那邊的鄉鎮裡一個班還有二三十個人,但是我們那代人是中國最後一個嬰兒潮,之後出生人口越來越少。現在我們那邊鄉鎮學校已經撤銷了,剩下的個位數學生全部歸到了縣裡,鄉鎮的房子也一樣,年輕人都走了,只剩下老頭老太,70%的房子都在空著,也賣不掉。

如今經過幾十年的演變,現在老家那邊的趨勢是,如果考上大學,一般都去大城市,運氣好而且能力強的那些人就在一線城市紮根了;縣城的有錢人,會到省城或者省城周圍的稍微大一些城市買房定居;邨里的年輕人去縣城買房,如果適齡男性青年家裡沒錢讓他去城裡買房,他大概率娶不到媳婦。

這樣,人口實現了一波涌動,一線城市吸收了全國的人才,大城市吸收了小地方的有錢人,小地方吸收了邨里的年輕人。

所以這些年年輕人在減少,但是一線大城市人口還在增多,各省的省會可能也在增多,但是到了縣城一級,有的縣城變人口變多了了,有的縣城人口減少了,但是邨里基本不可避免人口減少了,甚至不少邨里徹底沒人了。

大家看出來了吧,人口資源整體是從下往上流動的。

同理,還有很多枯竭的資源城市,比如鶴崗,我查了下,國家認證過的資源枯竭城市就有69個,這些城市曾經熱火朝天,如今都已無比淒涼。還有更過分的,有些城市人口都搬離了,跟鬼城似的,一個人都沒,抖音上有這種地方,大家可以去搜一下。

這些城市的老百姓如果眼光毒辣,很早就意識到了這種城市將會枯竭,就早早把房子賣掉搬走了,如果眼光不行,可能面臨的一個問題是,大家都在拋盤,沒人接,房價越來越跌,最後成鶴崗了。

這個現象並不只發生在我國,其他已開發國家的情況都差不多。

比如日本就是這樣,鄉邨徹底衰敗了,只剩下少量的溫泉邨還有度假邨還在,其他的邨里空的跟鬧鬼似的。與此同時,人口大量向東京大阪等城市聚集,日本的那幾個巨型城市現在已經大得離譜了。

日本的頭部城市也不是均勻地增加人口,這些年的數據顯示,越大的城市,人口流入越明顯。比如最大的東京圈,半徑50公里範圍內,聚集這4300萬人,經濟規糢跟比俄羅斯都大,占到日本自己的38%,並且東京圈還在吸收別的大城市,以前總說「東京大阪」,現在東京是大阪的五六倍。

這可能跟不少小夥伴的理解不一樣,為啥都那麼擠了,大家還再往裡邊擠呢?主要是因為人口聚集的地方,交易就會變得很活躍,產生各種稀奇古怪的產業,讓大家賺到在小地方賺不到的錢。

咱們不提那些本來就喜歡抱團的科技公司和金融公司,聊點普通人玩的,比如在中國一線城市,就有一個叫「專業找貓」的業務,你想想啊,大半夜你家貓跑了,你焦頭爛額不知道去哪找,慌不慌?這種情況下,就有人開始專業找貓,帶著各種設備過來幫你找。這項業務非常貴,可能需要八千到一萬,不少小夥伴說,我的貓都不值那個數,可是大城市的人不這麼想啊,很多人收入高而且把貓當家人,自然不在乎花幾千塊把貓找回來,專業找貓人士可能沒啥學歷,照樣能月入過萬,這在小地方根本是難以想像的。

還有前段時間搬家,搬家公司師傅勁超大,而且非常能幹,搬完家我給了他兩百塊紅包,他跟我說他以前在工地搬水泥,一天要搬30噸,一個月三四千,到了北京搬家公司這點活白領們看著辛苦,對於他來說就跟扮家家酒似的,收入翻了三四倍。

對於沒學歷的小夥伴,一線和小地方差距都這麼大,對於有專業知識的那些人來說,去大城市和小城市的更是天壤之別,比如航天和氣象等專業,全國只有幾個地方有工作,我自己乾的碼農行業,大城市和小地方收入差好幾倍,想也不想會去大城市。

同理的還有韓國,韓國也是老齡化嚴重大家不給生孩子,對應的效果就是基層鄉邨和鄉鎮大規糢荒掉,反倒是首爾房價一再走高,甚至房屋稅加稅之後,首爾房價繼續逆勢上漲,就這麼逆天。網上找了張圖,大家感受下:

大家看懂這個趨勢了吧,人口變少之後,各個城市的人口並不是均勻變少。比如人口減少10%,並不是每個城市人口均勻地少了10%,而是自下而上地把房子空出來,大量的農邨人口消失,房子徹底荒掉,很多城市人口銳減,但是核心一線城市人口更加多,人口更加聚集。

再以韓國為例,韓國這些年人口一直低迷,但是卻一直向首爾集中,基本上所有能拿的出手的企業全部聚集到了首爾,首爾的房價高的跟香港似的,尤其是他們的「江南區」,也就是前幾年特別火的鳥叔那首歌《江南 style》裡的「江南」,房子貴的令人髮指,因為跨國公司總部,韓國尖端企業總部都在那裡。那地方的房價從1997年開始就一路飆升,經濟發展好的時候小漲,經濟不好的時候大漲,疫情爆發後超級漲。

說到這裡大家可能很納悶,為啥經濟不好的時候房價卻會暴漲呢?

也不複雜,每次大危機都會出現政府放水,但是經濟不好的時候富人們拿到錢卻沒地方投資,優先搶稀缺資產,而整個韓國最稀缺的就是江南房產,可不是瘋搶?所以房價一直漲,經濟危機時期漲的更離譜,有「江南不敗」的傳說。

其實想想也正常,大家記得吧,去年疫情開始後,政府為了救濟小企業也開始放款,深圳房價應聲上漲,不過政府一頓打壓後,基本壓住了。文在寅作為韓國左翼領袖,上台的重要口號就是「公平」,還要治理房價,不過從現在的情況來看,文在寅同志搞得一塌糊塗,畢竟左翼背後是韓國基層老百姓,右翼背後是日本和美國,老百姓嗓門大,美日財團財力足,也不是善茬,到處使絆。

從經濟規糢角度講,現在大首爾區的經濟體量占到了整個韓國的40%(跟東京圈在日本的地位差不多),排名第二的釜山經濟圈只能達到首爾的1/10,大家想想有多麼恐怖。

不僅如此,更誇張的是,好的一線大城市頂著房屋稅房價繼續往上漲,已開發國家這個趨勢特別明顯,比如美國,越是好房子,不僅貴,而是房屋稅還高,這些年一直漲,日韓也差不多。德國也差不多,找了張圖:

說到這裡,大家可能納悶了,一線房子都那麼貴了,為啥還能漲?

這個原因很多,直觀原因就是經濟只要繼續發展,就會出現大家收入增加,有錢了自然會買房,沒啥懸念會推高房價。

而且一線房子存量大,每年交易的非常少,價格是邊際交易量決定的,比如你們小區有一百套房子,房價就是最近成交的那套房子定的,所以並不需要大家收入都漲房子才能漲,少數高薪階層就能推上去,而且如果大家知道房子將來會升值,就更不拋了。

一個東西想一直升值,一個重要的原則是大家都握在手裡不能拋,美股就是這樣,換手率極低,我們一線的房子也一樣,平均持有五六年以上,啥時候我們的股票大家買了像持有房子一樣拿著,那股市就會越來越好。

另一方面還存在「換倉」問題。這又是啥事呢?比如你在東北有五套房,但是這些年基本沒漲或者漲幅不大,你會一直持有嗎?可能會持有,但是理智的做法是把這些房子賣掉,換成升值前景比較好的房子。

這樣的結果就是,房價漲幅不大的地方有錢人拋掉當地房子向一線聚集,導致馬太效應更加明顯。

我國的當前的限購政策對這類人影向很大,一定程度上延緩了這種」換倉」進程,不少人想換也沒有資格,所以換不成。不過操作難不代表搞不定,我這些年碰到太多人,在老家非常有錢,畢業後到北京,專門找能解決工作居住證的地方上班,工資低也沒事,就是為了拿到房票後把老家的房子換到一線。

這兩年房地產行業一直不景氣,環京的房子腰斬,東北的房子也不咋地,天津也一塌糊塗,很重要的一個原因就是,不景氣的地方有錢人繼續拋盤去南方了,導致不景氣地方的房子慘上加慘。

所以吧,等著人口下跌去一線撿漏的可能性不大了。

而且大家都知道貨幣超發,可能不知道貨幣到底是怎麼往下發,貨幣是通過「信貸」,也就是從銀行借錢流入經濟體,這裡就有個問題:資產越值錢的人,越能借到這種超發出來的錢。

比如央行這兩天降准,對市場釋放了1.2萬億,這些錢你想去借能借出來嗎?當然不行了,最起碼的一點,銀行為了防止你不還錢,需要你把房子抵押了。誰的房子值錢誰就能貸到更多的錢。

這就意味著,超發出來的錢大部分都進入了一線,進入一線的錢多多少少會進入房市,這會進一步推高資產。

比如張三名下有套房子,他覺得將來錢會越印越多,把它抵押了再買一套,等下次再放水,他的房子升值了,就可以賣掉了。

你說這像擊鼓傳花啊,本來就是,美股也不是大家用實實在在的錢推上去的,也是美國放水出來,機構借錢買股票,股票上漲,全世界各地的人都借錢去買,這樣一路就上去了。如果持續幾年銀行不給貸款,房價就虛的一批,也是這個原因,股票也是這個邏輯,如果沒有增量資金進來,也是半死不活。

有錢人和窮人最大的差別也在這裡,富人用銀行的錢賺錢,普通人卻只能用自己的工資賺錢,賺錢速度天壤之別,當然了,破產速度也天壤之別,我們經常聽說富人破產,卻很少聽說窮人破產了,窮人向來窮的很穩定。

所以接下來的趨勢很明顯了,就算人口下降,也是自下而上地把房子空出來,大家都想去的那種地方,房屋稅也壓不住,因為這個世界錢是越來越多的,人的基本需求就是吃穿住行,除了「住」,其他的花不了多少錢,所以房子在哪個國家都是大家最先配置的,而且也是大家最願意花錢配置的,每年都有大量的新晉有錢人,好房子供應卻永遠跟不上。

當然了,這樣演化下去,也不是完全沒好處,將來一線的房子貴的離譜,可其他地方失去投資屬性後,會越來越溫和,如果買了也不漲,大家慢慢就不會屯了,房價開始走低,當地人的生活也就不那麼焦慮了,如果房子不漲,大家也就不著急買房了,租著也沒啥。天津就是這樣,認識幾個租房子住的,能買起房子也不買,口頭禪就是「反正也會跌下去,著急啥」,看出來了吧,房子不漲就沒剛需。

不過過程是很痛苦的,因為我國大部分人是有房的,房價下跌已經讓很多地方老百姓非常鬱悶,比如天津這幾年房價遭到一波重創,全市只有少數幾個地方還在漲,我認識的天津有房階層都非常痛苦,沒房的反倒是幸災樂禍,有錢也不買,住在出租房裡等著看笑話。

其實這就是成熟國家的狀態,一線都特別貴,一線的豪華盤貴到大家懷疑人生,不過其他地方都不咋地,年輕人也不著急買,只要房子不跳漲,大家也就不慌,慢慢耗著唄。

尾聲:

說了這麼多,基本上已經說得很清楚了,再總結幾句:

1、超級都市圈會越來越大,這些地方的房子沒有空閒下來的一說;

2、農邨會進一步空心化,農邨,鄉鎮,沒啥好產業地區人口大量流出,會空出大量住房;

3、除了少數城市,絕大部分城市房價慢慢會穩定下來,沒啥投資價值,自然也就沒啥泡沫,大家反而會過得輕鬆一些。

責任編輯: 李廣松  來源:九邊 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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