文鼎苑所在位置
杭州「頂流」學區房走下神壇。
1月23日，杭州市西湖區文鼎苑13幢一處58.66平方米的房源以430萬元底價成交，折合單價約7.33萬元/平方米。
這場拍賣超萬人圍觀，很重要的一個原因在於，文鼎苑是杭州頂流學區房代表之一，一直被市場稱為「杭州第一孟母盤」。
雖說此次法拍的房子每平方米單價仍有7.3萬元，但相比巔峰期已經便宜了40%。去年上半年，文鼎苑87平方米的兩房，曾賣出過1063萬元的高價，折合單價12萬元/平方米。
頂流也不香了？
文鼎苑在杭州二手房市場熱度極高。
從區位看，文鼎苑位於杭州市西湖區，周邊配套完善、教育資源豐富，作為杭州的老城區，西湖積澱了深厚的教育家底，名校雲集，吸引了不少家長在此置業。
在文鼎苑小區西門有文鼎苑幼兒園，後者為聞裕順教育集團旗下杭州市特級幼兒園；當地頗具盛名的學軍小學（紫金港校區）處於文鼎苑北門；紫金港中學則在文鼎苑西面約200米處。
因雙學位傍身，文鼎苑的房價在過去兩年一直處於水漲船高狀態。
房天下數據顯示，文鼎苑二手房均價從2020年9月的6.8萬元/平方米，一直漲到2021年5月的10萬元/平方米，直到從去年9月才開始逐步降溫，在價格上也出現了顯著回落，目前文鼎苑的二手房均價已經跌回了去年2月的水平。
文鼎苑
在透明售房網上，目前文鼎苑在售的二手房源單價普遍在9萬-11萬元/平方米不等，不少業主的掛牌時間在130天以上，截至目前仍未成交。
如果光從價格變化看，此次底價成交的文鼎苑這套房源已比之前高峰期的12萬元/平方米便宜了約40%，但購房者仍以觀望為主，難道杭州的頂流學區房也不香了嗎？
西湖區某鏈家門店仲介陳平向《每日經濟新聞》記者表示，「近一年杭州學區房確實出現了明顯鬆動，最主要的原因是杭州關於學區改革、教育公平的政策新聞不斷，導致市場對學區房的未來前景出現觀望情緒，現在杭州的學區房差不多已經回歸到上一波上漲的原點。」
「等待類似北京的教育新政」
記者注意到，類似文鼎苑這種頂流學區房降溫並非個例。
在阿里拍賣上，有一套2月9日將開拍的杭州市西湖區馬塍路11號的房子，面積61.65平方米，起拍價388.5萬元，折合單價約6.3萬元/平方米。
馬塍路11號也是杭州學區房的「第一梯隊」，建成於上世紀90年代，對應學區為文三街小學和十三中，一貫以「破舊的房子，豪宅的價格」著稱。
馬塍路11號此次起拍單價相比之前也便宜不少。
公開數據顯示，去年文三街小學學區房曾經簽約單價達到10.3萬元/平方米；即使在降溫後的去年7月，文三街小學學區房一套二樓61.61平方米的房源，以總價567萬元成交，折合單價仍達到約9.2萬元/平方米。
另一名經紀人許磊則向《每日經濟新聞》記者透露，「杭州的學區房以前之所以價格那麼高，有市場哄搶和炒作的因素在裡面，杭州甚至出現過學區房炒房團，吃下房源，抬高房價。但去年出台一系列政策後，這種狂熱被控制住了，現在購房者的預期也發生了變化，學區房光環也逐漸淡化，不少購房者在等待類似北京的教育新政落地杭州。」
記者注意到，去年8月5日，杭州推出《關於進一步加強房地產市場調控的通知》，大幅提高限購門檻。此後，關於杭州學區政策將迎改變，以及「教師輪崗」「大學區搖號」等消息在市場流出，讓不少原本打算購買學區房的購房者陷入觀望。
去年8月底，有網友在浙江政務服務網上建議，杭州主城區可學習北京和深圳，實施多校劃片，教師在一定區域或教育集團內輪崗。對此杭州市教育局回應：杭州已經實施了名優校長、教師交流等制度，部分片區嘗試採用「多校劃片」「雙學區」政策。
58安居客房產研究院分院院長張波對《每日經濟新聞》記者分析稱，過往很多一二線城市部分片區房價上漲過快，基本都以學區房為代表。而學區房在快速上漲過程中，也不能排除仲介和炒房者的推波助瀾，這對房地產是明顯不利的。
在張波看來，各地明確禁止炒作學區房，以及出台各類型相關政策抑制學區房過快上漲是一個大的趨勢。整體而言，整頓學區房炒作有利於房價平穩，也能讓房屋恢復本身的居住屬性。對於未來各地學區房的走勢，張波分析稱，「對於一些學區房出現顯著上漲的城市，中短期極有可能被相關政策針對性打擊，直到實現價值回歸。」
