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嚇到了…南京,100萬人在賣房

最近,看了一些房地產的數據,了解越深入,看的越多,越是心驚。南京市第七次全國人口普查公報正式數據顯示,常住人口931萬,城鎮人口809萬,戶均2.5人。因為南京限購,那麼多數房子應該是一戶賣一套,那就是371400×2.5=928500人在賣房,接近100萬人,10%南京人都在賣房。

最近,看了一些房地產的數據,了解越深入,看的越多,越是心驚。

首先讓我感到震驚的是合肥的數據,但更讓我震驚的是南京的數據,下面一個個挨著說,最後看看全國的情況。

01.合肥50萬人在賣房

合肥二手房在售量,貝殼公開數據是8.9萬套,貝殼內網數據是10.7萬套,內網比外網高20%,而幸福里房產數據是19萬套!

簡單解釋一下數據差異,貝殼只是一家房產仲介,不可能所有賣房的都在貝殼賣,貝殼不可能壟斷所有在售房源,所以實際數據肯定是高於10.7萬套的。但無論是貝殼內網10.7萬套,還是幸福里房產的19萬套,沒有數量級的差別,基本上不影響分析。

19萬套是什麼概念呢?簡單算一下,就知道這個數據多誇張。

合肥戶籍人口第七次全國人口普查顯示,常住人口937萬,市區人口511萬,平均每個家庭戶的人口2.61人。

假如每套房子多數都是一戶在賣,那就是19萬×2.6=49.4萬,也就是合肥50萬人在賣房,而合肥市區人口才500萬人。

此外,合肥每年還有6萬多套新房銷售。

合肥500萬市區人口,還有其他400萬非市區人口,一起支撐房價。

但比合肥數據更誇張的是南京的數據。

02.南京100萬人在賣房,占常住人口的10%

南京二手房在售量:37萬套!

南京市第七次全國人口普查公報正式數據顯示,常住人口931萬,城鎮人口809萬,戶均2.5人。因為南京限購,那麼多數房子應該是一戶賣一套,那就是371400×2.5=

928500人在賣房,接近100萬人,10%南京人都在賣房。

也就是如果你在南京隨便一眼看過去,你看到的10個人里就有1個正在賣房。

另,據2019年南京‍市統計局公布數據,南京城鎮居民人均住房面積40.3㎡。南京市2019年城鎮人口707.2萬人。推算一下城鎮總住房面積為2億8500.16萬平方米。按每套房子80平,大約360萬套房子。最近2年即使增加,應該也在400萬套左右。37萬套掛牌,也接近10%的房子在出售了。

關鍵是誰來接盤?10個人里有1個正在買房的嗎?

03.二手房拋壓非常大

關於二手房掛牌量,目前並沒有唯一、全面的權威機構統計數據,目前可得主數據要有兩個來源,一個是貝殼官網(從合肥與南京兩地看,內網比外網數據高20%);一個是幸福里房產的數據。

每個城市人口差距太大,所以,更有參考意義的是各城市的「萬人掛牌量」:

「萬人掛牌量」雖然很有參考價值,但對於普通人來說,不容易理解實際到底是多大的量,於是在變換一下數據,算下「百戶掛牌量」,就是平均來算100戶賣多少套:

因為各城市限購都是以家庭戶為單位,所以與單人口相比,一套房更能精準的對應一戶家庭,而且因為限購,絕大多數家庭都在3套房以內,所以「百戶掛牌量」其實也是賣房家庭的比例。

以南京為例,百戶掛牌量10.5套,意思就是100戶人家裡賣10.5套房,近似於是10%的家庭都在賣房。

04.二手房有價無市,成交先砍20%

可查數據顯示,2022年3月1-24日,60城市新房銷售面積同比-50%(2月-28%),18城市二手房成交面積同比-39%(2月-38%)。

上述數據畢竟只是數據,下面說說親身經歷的二手房買賣情況,會有更直觀、感性的認識。

目前合肥二手房非常難賣,據親身經歷4個賣房情況,親身經歷的也只有這4個,成交價基本上都比掛價低20%,甚至房東主動降價30%。

第一個:目前所住的小區,同一戶型,最高時候掛到420萬,上個月掛價多在360-380萬,而仲介說實際成交價是310萬,也就是成交價比掛價低了20%。最近已經有掛價330萬的了。

第二個:筆者關注的一套房子,掛了150天,只有5人看房,1個月才有1個人去看;掛價276萬,成交價235萬,降價41萬,降幅15%。

第三個:老市區同戶型房子,前兩年成交價105萬,現在成交價75萬,降價30%。

第四個:新年後,我和好友一起去看濱湖新區銀泰邊上一個小套,四五十個平方,賣家掛價210萬,我們看後直接回去,沒有報價。房東隔兩天就降價二三十萬,讓仲介問我們買不買,從掛價210萬,降到180萬,160萬,最後降到140萬,降價30%,也賣不掉。

05.投機暴漲時代已徹底結束

現在,所有數據都顯示,過去20年房價暴漲、投機的時代已經徹底結束了,「房住不炒」已經真正成為現實。

用大白話說就是:買房不可能賺錢了。

如果給個限定語,那就是「10年內絕大多數人」買房不可能賺錢了。

下面結合任澤平分析,並補充相關數據,簡單歸納如下6個原因:

第一大原因:供求已基本平衡。大部分中西部和東北地區已經出現過剩,2020年中國城鎮住房套戶比為1.09,一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12。未來主要需求來自城市更新、人口流入的20%的城市圈都市群、保障房租賃房等,未來70%的城市房子將出現不同程度過剩。

第二大原因:買房主力人群比例2013年已經見頂:

第三大原因:出生率持續大幅下降。1990年2926萬人、2016年1786萬人下降到2021年1062萬人。人口下降,買房的肯定少了。

第四大原因:中國房價收入比和一二線城市房價在國際上偏高。在考慮持有成本後,以使用面積算,北上廣深市中心房價收入比分別為41、32、28、32,高於紐約的7,倫敦的10,東京的10;中國外圍區房價收入比均在10以上。

第五大原因:城鎮化步入尾聲,人均住房面積已接近已開發國家水平。中國城鎮化率64.72%,接近中高收入經濟體的66.6%。。如果推動戶籍制度改革和基本公共服務均等化,中國城鎮化率已經達到75%左右。2020年中國城鎮人均住房建築使用面積26平方米,接近韓國、日本、法國的27.9、32.9、33平方米。

第六大原因:支付力透支。過去十年,居民槓桿率上漲了6.68倍,個人住房貸款餘額超過38萬億,部分城市槓桿率漲幅加大,甚至有些城市槓桿率超過200%。

2021年居民可支配總收入是49萬億,居民債務/個人可支配收入比率為144%,這個比率是非常高的。2020年美國居民債務/個人可支配收入為95%,2007年為135%。

截至2021年底,住戶貸款餘額為71.1萬億。如果按照5.33%利率來計算,每年付息3.8萬億。如果按照貸款20年、等額本息還款,每年支付本息5.8萬億,占可支配收入的11.8%。這個看起來也不算高對吧,但如果去掉部分農村、老人等沒有房貸的群體,這個數字對剩下的部分群體可能會提高到30-50%,也就是說有或許有幾千萬、上億人一半的收入要用來還房貸(這個具體數據沒查到,後面如果查到就補充到文末留言)。

06.總結:剛需自住可以買;想投機賺錢的,就別買了吧

最後,再簡單總結一下,住房供需已經平衡,城鎮化接近完成,房價收入比太高,最最最主要的是人口已經見頂,新生人口從1990年2926萬人、2016年1786萬人下降到2021年1062萬人,下降了1000-2000萬人,只有巔峰年份的3-5成。

上述幾個因素迭加,如果購房需求降低到只有巔峰的10%-20%,那麼房價別說暴漲了,能夠穩住價格都非常不容易。

很多人迷信政策的有形之手是萬能的,相信未來還能暴漲。且不說現在反覆強調「房住不炒」,那麼只要看一眼東北鶴崗的房價,為啥政策托不起鶴崗的房價?

任澤平隱晦地說:「未來70%的城市房子將出現不同程度過剩。」翻譯成大白話就是「未來70%的城市房子可能會不同程度的鶴崗化」。

絕大多數地市、縣都會不同程度的「鶴崗化」,能夠維持住房價的只有人口流入的省會、沿海城市,極個別城市或許還有上漲空間,但暴漲概率也是極低。通過炒房賺錢,對於絕大多數人來說,幾乎是完全不可能的了。

未來,

有些城市的房子是資產,

有些城市的房子是商品,

有些城市的房子是耗品。

自住,還是投機,買房之前可要睜大眼睛看清楚了。

責任編輯: 方尋  來源:春田啊春風 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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