這個五月，杭州的各大地產開發商萬萬沒想到，在「五一」黃金周的房企營銷大戰中，自己居然被一家不知名的開發商搶了風頭。
5月3日，功夫巨星成龍乘坐私人飛機「空降」杭州買江景豪宅的消息傳遍地產圈。從媒體曝光的現場照片看，當直升飛機停在君豪中心（one53）大樓樓頂時，成龍穿著一套白色運動服從機上下來，熟練地站在鏡頭前，擺好姿勢拍照並與圍觀群眾熱情互動。
《財經天下》周刊了解到，成龍此次高調現身，是為了給「君豪one53」站台。但該樓盤背後的開發商浙江君豪企業管理有限公司，卻是地產圈的陌生名字，甚至連杭州本地房企人士對其集團公司——深圳君豪集團有限公司（簡稱 君豪集團）的了解，也僅限於在杭州做酒店起家，「他們不搞住宅，很多都是這種商辦物業，我們沒怎麼接觸過。」
外界也頗感意外，這家名不見經傳的企業，竟然不惜花重金請明星代言，君豪集團董事長石金禹更是親自接待，在安保人員的一路簇擁中，陪同成龍參觀。據坊間消息，成龍當場簽下一套價值2000萬元的江景房，傳聞屋內連電視背景牆上都鑲著24k的黃金。
「君豪one53」自從入市就打著「全球頂尖豪宅」「宇宙中心CBD」的旗號，18層至44層的高區部分為精裝大平層公館，面積有220平方米至480平方米可供選擇，每平方米售價在8萬至9萬元，裝修價格也是不菲，每平方米1.56萬至2.1萬元。
據熟悉杭州豪宅市場的人士介紹，該項目位於杭州錢江新城，是杭州豪宅最為集中的區域，可以俯瞰整個錢塘江風景。因樓盤是商業性質，成龍在此買房不受當地限購政的策影響。
▲成龍「空降」君豪集團樓盤 圖源：視覺中國
其實在「君豪one53」面世前，該集團已在杭州及桐廬開發了君豪杭州中心、君豪杭州世紀中心、杭州來福士君豪中心、下沙綠城·財通中心、桐廬君豪中心及萬象城·悅璽等項目，均為商業地產，包含辦公大樓、酒店及公寓等。
然而就在石金禹和成龍站在直升機前的合影傳遍整個網絡時，距離杭州3800多公里外的新疆烏魯木齊市，「老江」看到這個消息快要氣炸了，直呼「石金禹就是個騙子！」
老江告訴《財經天下》周刊，2021年他投資了君豪集團在新疆維吾爾自治區五家渠市開發的君豪皮革城的兩間商鋪，至今不但沒收到一分錢的租金回報，反而還要向開發商繳納高昂的物業費。「人都說一鋪養三代，沒想到現在是我在養鋪子。」老江抱怨說。
隨著調查的逐步深入，這家地產圈的「低調」企業積攢多年的爭議和糾紛開始浮出水面。在不少君豪集團的業主看來，石金禹滾雪球一般的財富增長，裡面全部滲著他們的血淚。
▲右一是君豪集團董事長石金禹，陪同成龍參觀豪宅 。 圖源：視覺中國
1./ 4000畝的「空城」/
老江一點不意外石金禹能拉來成龍助陣，這是他再熟悉不過的套路。
想當年，在烏魯木齊和哈爾濱的君豪項目上，許多業主都親眼目睹過范冰冰、汪峰、林志玲、鳳凰傳奇、楊坤等明星的風采，老江也不例外。但當時的氣氛有多火熱，後來的境況就有多淒冷。
2014年前後，君豪集團在距離烏魯木齊40公里的五家渠市先後打造了君豪義烏小商品城、君豪海寧皮革城、君豪輕紡城等商業項目。據新疆當地人士介紹，這幾處商城相距不遠，算上為周邊配套打造的住宅小區，總占地面積大約有三四千畝。
老江清楚地記得，當年項目開業時不僅有當紅明星站台，大街小巷都喊出「50萬平西北五省唯一服裝/小商品專業市場」以及「干滅烏市老舊市場一定行」的口號。
憑藉著「最多八年回本」「一鋪養三代」的宣傳術語，君豪集團吸引了不少當地人購買商鋪，更有投資者從烏魯木齊、昌吉以及其他地州慕名而來。
直到2021年，還有不少投資者被「忽悠」購買商鋪。老江就是在那會兒花了50萬元買了兩間君豪海寧皮革城的鋪子。謹慎的他還特意讓銷售帶著去實地探訪，「當時看到裡面有不少商戶，銷售說這都是多年的老租戶了。」看到穩定的出租率，老江沒多猶豫便簽了合同。
付完款後，今年4月，老江又去了一趟皮革城，竟發現那些商戶大部分都消失了，他的心也徹底涼了。
儘管他估計目前有40%的商戶入駐，但由於生意冷清，加之疫情，不少商戶都關門了。「幾層樓商戶加上逛商城的，不超過10個人。」在他給《財經天下》周刊傳來的一段商城視頻里，一樓只有四五家店鋪還開著，而其他樓層，視線所及空無一人。
其實在2018年以前，皮革城裡還算熱鬧，僅有一些角落裡的商鋪未能租出去。另有業主表示，由於該項目最初是君豪集團與海寧中國皮革城股份有限公司合作打造的，開發商在宣傳時還承諾「代租代管」。據他估算，那時商戶的入駐率將近70%。
但2018年雙方合作終止後，海寧中國皮革城股份有限公司帶著營運團隊撤出。君豪集團在全面接管後，商城的墮胎量開始逐步下滑。「君豪根本無心營運，皮革城的營運部只雇了三四個20多歲的孩子來管事兒。」上述業主表示。
相比皮革城，君豪義烏小商品城和輕紡城的墮胎量更少。在烏魯木齊從事建築工程行業近三十年的魏軍告訴《財經天下》周刊，最近兩年，他每次來到五家渠，眼睜睜看著那幾座商城一點點變為「空城」。
「五家渠地區偏遠，交通不便，電商的發展大大衝擊了傳統商城，加之近年來新疆人口外流，營運不起來是可以想像到的。」魏軍說，君豪這幾座商城如今在當地早已「臭名遠揚」。
中國裁判文書網顯示，多位業主交了定金和部分購房款，後因實際使用面積或銷售人員當初承諾未達到等各類原因，未簽定正式的購房合同，起訴君豪索要定金和已支付的購房款。
魏軍也有好多朋友看過君豪的商鋪，有些人交了定金，後來發現風險太大不願簽約，之前的定金現在都沒能要回來。
新疆的商業項目搞得一團糟，君豪在哈爾濱打造的義烏小商品城同樣風波不斷。
2021年，哈爾濱君豪義烏小商品城有限公司（簡稱 哈爾濱君豪）在黑龍江省哈爾濱市開發君豪義烏小商品城項目時多次涉嫌虛假宣傳，被有關部門處罰後仍然不改。
據媒體報導，2014年，哈爾濱君豪以「全球第一大小商品批發市場」的標籤吸引投資者，並且承諾「代管代租」。甚至在2018年的商演大會上，哈爾濱君豪還喊出了「傾家蕩產也要做火」「商鋪、住宅不升值給予賠付」的口號。
彼時，售樓處的場面十分火爆。但實際上，浙江中國小商品城集團曾告訴過業主，「義烏中國小商品城」與他們毫無關係。
2020年，哈爾濱君豪通知業主收房遭拒，業主要求退房的訴求亦未能得到企業的同意，雙方僵持不下。
此外，今年以來，有多位業主反映君豪在該片區開發的君豪新城延期入住，擔憂項目爛尾。2021年底，有業主在人民網「領導留言板」反映稱，其2019年在哈爾濱君豪新城購買的一套公寓，約定2021年末交房，但目前工程只完成了主體，無法如期進戶。
當時相關部門回復稱，開發企業施工進度慢，是因為施工原材料價格波動、疫情防控等因素影響正常施工。主管部門已催促開發商加快施工進度。
針對上述情況，《財經天下》周刊近期致電君豪集團深圳總部，以及杭州、新疆分公司，均被告知「不知情」或直接掛斷電話。
企查查顯示，目前君豪集團旗下的新疆君豪置業房地產有限公司、新疆君豪皮革城有限公司、新疆君豪輕紡城有限公司、新疆君豪烏五同城房地產開發有限公司等多家公司被列為被執行人、限制高消費，或被註銷。
▲受訪者供圖
2./ 千名業主艱難維權 /
直到現在，仍有上千名君豪的業主走在維權路上。今年3月，他們還組建起業主委員會。
據老江不完全統計，單是君豪海寧皮革城就有2000多名業主，若再加上體量差不多的君豪義烏小商品城和君豪輕紡城，「保守估計新疆地區就有超過6000名業主被商鋪項目拖累」。
「房子租不出去，也賣不出去，這就是個無底洞。」老江認為，這裡的商鋪公攤面積占比太大，擠壓了很多實際使用空間，出租率被嚴重阻礙。
他給《財經天下》周刊提供的業主產權證照片顯示，一間建築面積21平方米左右的商鋪，分攤的建築面積竟達到13平方米。另有業主也表示，自己的商鋪建築面積43平方米，分攤面積高達26平方米。
據行業人士透露，商鋪公攤面積占比正常情況下應該在45%左右。而老江這些業主的商鋪，公攤比超過60%。這意味著，進駐的商戶每年繳納的租金、物業費等各類費用，加起來要多出好幾萬元。
跟老江聊得來的一些商戶，因為一直在做賠本生意，已經提前告訴他準備搬離。
▲受訪者供圖
而老江這裡，不僅投資打了水漂，還得繼續花錢「養鋪子」，被物業公司催繳物業費和燃氣費。「買商鋪被割了韭菜，現在還要收昂貴的物業費，榨乾我們最後一滴血。」老江氣憤地說。
據皮革城的銷售人員介紹，這裡的物業費每月每平方米收12元。但魏軍了解烏魯木齊市中心的商鋪行情，貴點的物業費也超不過9元。
《財經天下》周刊了解到，皮革城的物業公司是新疆喜來運物業服務有限公司。企查查顯示，該公司由深圳喜運來物業服務集團有限公司全資控股，背後的總經理和監事均持有「君豪系」多家公司股權。
或許是受到業主維權的困擾，君豪的銷售員也不敢繼續宣傳皮革城了。5月11日，《財經天下》周刊以投資者身份致電君豪新疆公司的銷售員，對方表示，皮革城有3000多間商鋪，目前在售不到700間。因區域發展不成熟，他建議不要買，「開業六七年了，疫情導致生意不是很好。很多租不出去的業主，還需要繼續掏物業費，短期見不到錢。」
在業主委員會裡，老江認識了吳嵐，說起她的經歷更慘。2019年，吳嵐通過宣傳了解到君豪海寧皮革城，當時銷售員告訴她，這是一間營運6年的成熟旺鋪，商鋪租金每日每平方米2至3元不等，且逐年遞增，保證十年回本，並承諾由君豪「代管代租」，還贈送一間位於負一層、面積不小於25平方米的農貿商鋪。
當年10月，吳嵐以8500元/平方米的價格，貸款買下一間43平方米的商鋪，花了大約37萬元。君豪還特意把合同上的單價抬高，方便吳嵐從銀行貸款。
當得知老江以4000元/平方米的價格買的鋪子，她也沒太多抱怨。只是她難以接受的是，最初承諾贈送的地下商鋪沒有了，銷售員還多次催促她更換君豪輕紡城5層同等面積的商鋪或地下車位。
吳嵐當然拒絕。雖然聽銷售說商鋪已在2021年10月1日被租出，但她不僅沒收到一分錢的租金，每月還需按時給銀行還貸2000多元。
據老江介紹，2018年那會兒，該項目單價在每平方米1萬元左右，之後價格越來越低。「到後來，4000元買一平送一平。」他給《財經天下》周刊粗略算了筆帳，僅靠出售皮革城的商鋪，君豪就有約五六億元的收入。再加上物業費，君豪每年也能有上百萬元「旱澇保收」的收入。
不過目前，皮革城大部分業主開始拒交物業費。皮革城營運部多次打電話催促吳嵐辦理接房手續，但由於合同價比實際成交價高，還需繳納多出的契稅，吳嵐至今未去辦理。
「從把各類費用降下來開始。我們不能虧損數十上百萬後再繼續填補這個無底洞，也不能讓他們繼續壓榨商戶，更留不住人。」老江說。
▲受訪者供圖
3./「隱形」的百億富豪 /
老江將一切矛頭指向了君豪集團創始人石金禹。但對於這個老闆的背景，他知之甚少。如同杭州房企人士一樣，大家都覺得這家企業頗為神秘。
官方信息顯示，君豪集團總部在深圳，是一家以房地產開發、酒店商用置業、倉儲物流、醫藥生物科技製造銷售為一體的大型多元化公司，註冊資本7.8億元，總資產400億元，年銷售額超百億元。
如果說地產圈很少有人清楚石金禹的底細，那麼杭州醫藥行業人士對他或許並不陌生。
1965年，石金禹出生於遼寧。1982年，17歲的他進入遼寧新賓建州人參藥材站工作，之後來到浙江，先後在多家醫藥保健公司任職。
2005年，石金禹和妻子馬萬榮創立了香港財通國際有限公司。兩年後，杭州財通控股集團有限公司成立。石金禹夫婦通過這兩家公司，在原浙江大學藥業有限公司完成改制後，一步步拿下公司控制權，並將企業更名為「浙江全金藥業股份有限公司」（簡稱 全金藥業），隨即謀劃上市。
轉折發生在2010年。籌備上市期間，全金藥業旗下產品因使用「問題蜂膠」被央視曝光，石金禹上市夢折戟，遂將目光轉向房地產。
2010年，君豪集團成立，先後拿下新疆君豪商業廣場、新疆溫德姆五星級酒店、新疆海寧皮革城、新疆義烏中國小商品城、柯橋中國輕紡城、哈爾濱君豪義烏小商品城、杭州萬銀國際雙子樓等大型城市商業項目。全金藥業也在2014年被石金禹轉讓。
或許是嘗到了早些年房地產行業的甜頭，石金禹數次豪擲資金投資買地、蓋樓。2020年11月，君豪集團與瀋陽瀋北新區政府簽署協議，計劃斥資百億打造一個占地4000畝的大型文旅商業集群。
2021年7月，君豪集團還買下位於英國倫敦金融城北側Bavaria House的永久產權物業，估價約6.5億元。據悉，該樓重建後會成為倫敦第二高樓。
石金禹個人對買房也是「情有獨鍾」。2017年至2019年，他以個人和信託形式在香港先後購入三套豪宅洋房，總價值超17.8億港元。
如今，邀請成龍為君豪「one53」代言，可以看出石老闆對於排場和名聲十分在意。然而，新疆和哈爾濱的商業項目遭遇業主維權，直接扯下了君豪集團的「遮羞布」。但君豪被刺激到了嗎？好像並不。
