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這才哪到哪啊:房地產商房子賣不動了 整天一副要死要活的樣子…

—去年賣了1700萬套房 但只出生了1062萬人

很多房地產商說行情很差,房子賣不動了,整天一副要死要活的樣子。但我想說的是,這才哪到哪啊。2021年,中國出生人口為1062萬人,同一年中國賣掉了1700萬套房。現在獨生子女多,流行無論男女都一人一套房,婚後合住一套,另一套租出去,所以1700萬人買走了1700萬套房。一個一年出生1000萬人口的國家,不可能需要每年1700萬套房,這帳無論如何都算不過來,地產進入大拐點無非就是個時間問題。

2022年1~4月,中國商品房銷售面積3.97億平方米,同比下降20.9%。

然後,很多房地產商說行情很差,房子賣不動了,整天一副要死要活的樣子。

但我想說的是,這才哪到哪啊。

2021年,也就是去年,我們賣出了17.9億平方米的商品房。

這是個什麼概念呢?

假定按每套房100平方米算,那就是1790萬套房。

我知道大城市裡絕大多數房子都是90平方米以下的小戶型,但我們這先按照100平方米算,每套房子大體平均值應該就在這附近。

這個數字高嗎?

對比前幾年,還真不算高,中國住宅銷售量的峰值出現在2018年,隨後連續3年都很平緩。

但是,也不低,從這個圖你可以看出來,這幾年銷售量都高高在上,是一個無論從任何角度看都很高的數值。

更重要的是,中國不可能長期維持這個高的銷售量。

別說銷售量下降20.9%,下降50%都是早晚的事。

一套100平的房能住幾個人?

3個人總能住吧,再不行2個人總是可以住的。

去年賣了1700萬套房,按每套房2個人算,那就是3400萬人。

但是人口撐不住了。

2021年,中國出生人口為1062萬人,同一年中國賣掉了1700萬套房。

把出生人口的數量製成圖表,你會發現和人口圖明顯對不上去。

當然,1062萬人出生的那都是孩子,真正需要買房的是20歲以上的適婚群體。

2001年,中國出生1702萬人,隨後十幾年出生人口一直在1500~1700萬之間震盪。

看起來好像1700萬人對應了1700萬套房,數據對上去了。

但大家想一想,真的需要一個青年一套房嗎?

現在獨生子女多,流行無論男女都一人一套房,婚後合住一套,另一套租出去,所以1700萬人買走了1700萬套房。

但我想問的是,如果都是一人一套房,人人都想著拿出一套收租,那租給誰呢?

1700萬人結婚,最多需要850萬套房,這已經達到人人有房住的地步了,那還多出來850萬套賣給誰了?

有人可能會說,賣給那些進城的農民工了,中國在不斷的城鎮化。

看起來好像很對,但如果把數據一列,就能看出問題。

1998~2021年,中國共銷售正規商品房225.58億平方米,毛估2.25億套房。

其中,2009~2021年這12年間,中國銷售正規商品房184.38億平方米,毛估1.84億套房。

以上我統計的,僅為統計局公開的商品房銷售面積,那些無房屋所有權狀的私房其實也是可以住人的,數量其實相當龐大。

僅按商品房算,2億套房至少可以住4~6億人,如果考慮私房數量,數據則更為驚人。

中國的城市裡有那麼多人嗎?

大部分流動人口最後都是回到老家宅基地養老的,他們買不起城裡的房子,也沒興趣買,攢夠錢給孩子在縣城買一套娶媳婦就可以了,沒有絲毫興趣給自己也買一套。

無論從哪個角度來看,2億套商品房都能滿足中國人的居住需求了。

如果銷售面積不能下降,少個20%房地產商就開始要死要活,那可真不行。

很明顯我們不可能長期保持每年17億平方米的銷售量,就算強行保持也撐不了幾年。

中國的年度出生人口已經下降到了1000萬人,20年後就是這批人結婚。

從公開數據來看,中國的結婚人口數量高峰出現在2013年,那一年有1347萬對新人結婚,隨後一路走低,2021年僅有763萬對新人結婚。

這裡面包含了二婚三婚的數據,但應該也可以大體看出頭婚的減少規律。

2021年結婚的人對應的是2000年之前出生的人。

從這個數據來反算,目前的結婚數量雖然是近些年來的歷史最低,但會是未來的歷史最高,以後不可能會超越這個數值,而且會節節下降。

以後的房子賣給誰呢?每年1700萬套到底怎麼賣呢?

所以,賣房數量總歸會有一年開始下降的。

你可以把1700萬套的數量再撐三年撐五年,但不可能永遠這麼撐下去。

因為每年沒有1700萬對新人出來買房,連700萬對都夠嗆。

那你說,應該在哪一年把房產銷售數量從1700萬套下降至700萬套,乃至於300萬套呢?

好像哪一年這麼降都不合適,肯定有人反對。

至於每年降一點,也有人反對,每一年都有人說今年經濟形勢不好,再等等,等到明年再說,然後明年復明年。

你說這可怎麼辦?好像也沒啥好辦法。

按每年1700萬套的速度繼續狂飆,再過5年,中國的存量商品房數量將突破3億套。

即便你把所有的私房和宅基地都拆成平地,這個3億套也夠中國人住了,要知道我這可是按平均每套100平的面積進行計算的,更別說你根本不可能把所有私房和宅基地拆成平地。

所以,目前這種情況肯定撐不了5年,現在這每年的賣房數量實在是高的有點離譜了。

如果賣房數量下降,但我們把房價拉上去,讓銷售總金額持平行不行。

比如說賣房數量減半,我們房價翻倍,這樣房地產商的銷售額就會不變,至少日子能好過點。

如果能做到那倒是沒問題,但這方面的空間也已經被透支完了。

過去10年,中國的房地產是量價齊升,成交量年年暴漲,房價也是年年暴漲,讓房地產商的財報數據高到不可思議。

如今不僅銷售量到頂了,房價也到頂了。

雖然說強調租售比1.5%已經是老調重彈了,但這是本質經濟規律,威力可以遲到,但不會缺席。

每年4%以上的房貸成本,讓持有房產的人每年都在失血,而且失血情況很嚴重。

不漲就會虧,沒量必然跌。

這種情況下還想著用房價翻倍來解決銷售金額的問題?

請問房價還能怎麼翻倍?房租能翻倍嗎?

這種房貸失血問題其實很嚴重,遠比大家想像的要嚴重。

不少人總是拿零幾年買房的人暴賺來舉例,說這批人已經賺翻了,房貸早還完了,根本不用考慮房貸利息問題。

我剛才已經把商品銷售面積的公開數據製成表格了,中國20年來總共銷售了2.25億套房,其中1.84億套都是09年之後賣出去的。

這批人還貸不過13年,沒還清的人是大多數。

還有更不怎麼好看的數據。

2015~2021年這6年,也就是房價最終暴漲這一輪,中國總共銷售了117.3億平方米的商品房,折合1.17億套房。

也就是說,中國銷售的所有商品房裡,買在2015年之後最高點,背負巨額房貸的人群,數量占比為總商品房數量的一半。

不要總拿2001年買房的神話來誘惑後來人,至少一半的買房人都是2015年之後買的房。

如果房價暴跌,跌到2015年之前,這批人怎麼辦?

那可是1億套房!

從2018年開始算到2021年,最近4年的買房人是慘中慘,頂點中的頂點接盤,從買房之日起就一直在虧。

這批人買房合計71.82億平方米,折合7100萬套房,為中國有史以來銷售商品房總量的1/3那麼多。

這可真的不是一個小數,屬於一個很大,大到不敢碰的雷。

這個雷不能動,也不敢動,沒人敢讓全國1/3的商品房業主虧損慘重。

但要維持現狀,就需要每年持續不斷的賣出1700萬套房,或者持續漲價。

人口規律已經決定了這個離譜的銷售量是不可持續的,而租售比這個經濟規律也已經決定房價持續上漲也是不可持續的。

目前這種情況已經撐不了幾年了,拼盡全力也就三五年,留給我們拆雷的時間真的不多了。

但還有很多既得利益者拼命抵制調控政策,拼命想把這個雷再給弄大點,總指望這個雷不會炸在自己手上。

也許他們能僥倖逃脫,但這個雷總歸會炸在某一個人手中。

一個一年出生1000萬人口的國家,不可能需要每年1700萬套房,這帳無論如何都算不過來,地產進入大拐點無非就是個時間問題。

一年過去很快的,刷的一下就沒了,而我們已經沒幾年了。

房地產這種不健康,不可持續的情況,應該儘快扭轉,否則後果真的會很嚴重。

希望那些房地產的既得利益者,別再為了一己之私在那裡搗亂了。

這個雷,完全有可能炸在你自己手上,不要總以為自己很幸運。

責任編輯: 方尋  來源:ZAKER 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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