這裡不限購、首套房首付只需兩成，幾十萬就能買到海景房，但即使不再建新房、光是賣完庫存房就需要12年零7個月。
根據克而瑞發布的百城庫存月報，截至5月20日，廣西防城港市的商品房去化周期高達152個月。同期全國三四線城市平均去化周期為28個月，防城港的數據已經超過平均額的5倍。
從地理位置看，防城港是21世紀「海上絲綢之路」的重要始發港、中國-東協自貿區的主門戶，乘著政策的東風，這座人口100多萬的小城曾在2018年迎來樓市的火爆，一度就連傳銷人員都在組織「看房團」。
經歷對傳銷的嚴厲打擊以及新冠疫情後，防城港的樓市一落千丈，不僅月成交量相比高位跌了88%，房價也回到了5年前的水平。
海南限購意外催熱防城港樓市
防城港市是中國大陸海岸線最西南端的起點，是中國僅有的兩個沿邊與沿海交匯的城市之一，南瀕北部灣，西南與越南隔北崙河相望。
近年來，中國與東協經濟往來密切，2020年起東協成為中國第一大貿易夥伴，今年一季度，中國和東協貿易額達到1.35萬億元，同比增長8.4%。
而防城港的地理位置占盡天時地利——其陸路、水路皆可連通東南亞，還坐擁西部地區最大的億噸海港，是中國大西南連接東協最便捷的通道，與世界100多個國家和地區、250多個港口通商通航，東興口岸已經是中國陸路邊境第一大口岸。
特殊的地理位置，讓防城港接連獲得政策利多。目前，防城港市擁有國際醫學開放試驗區、東興國家重點開發開放試驗區、防城港邊境旅遊試驗區等5個國家級開發開放平台，已經先行先試個人跨境貿易人民幣結算、邊境旅遊異地辦證、跨境勞務合作等多個項目。改革開放後短短几十年間，防城港許多小漁村已經換了面貌，變成了港口、工業區和新城區。
當地樓市的轉折點是2018年，當時海南宣布全域限購，意外地給防城港的房地產行業打了一針「雞血」。
海南的限購政策於2018年4月出台，大批置業顧問、炒房客、北方「候鳥」、仲介如潮水般散去，他們開始把目光轉向北海、防城港等沿海小城。當月，國務院批准成立廣西防城港邊境旅遊試驗區。
僅不到一個月後，一場火爆的土拍在防城港拉開帷幕，碧桂園以608萬元/畝的價格拍下「地王」，起拍價140萬元/畝，成交溢價率高達334%。
接著，防城港下轄的東興也立刻舉辦土地推介會，當地媒體報導稱「城區的土地大戰已經白熱化」。
根據國信房地產信息網數據，2017年時防城港土地出讓面積為353萬平方米，到2018年時近乎翻倍，達到689萬平方米。
接下來的兩年，防城港繼續高位出讓土地，2019年、2020年土地出讓面積分別為737萬平方米、604萬平方米，直到2021年才降回370萬平方米。這期間，宅地價格也水漲船高。
隨著海南轉移來的外地投資客大量進入、土地市場逐漸火爆，防城港的樓市在2018年到了「量價齊升」階段。
新冠疫情後樓市銷售大滑坡
近5年來，防城港樓市經歷了大起大落。
根據當地房協數據，2018年防城港的新房銷量突然同比暴漲了85%，全年銷售4.85萬套，銷售總額達到了232億元。
2019年的情況也不錯，全年商品房銷售套數3.95萬套，雖然數量同比降了一點，但是商品房均價從5501元/平方米漲到了5931元/平方米，市區均價達到了6241元/平方米，同比漲幅達到11%。而優質地段較為火爆的樓盤，均價已經漲到7000-10000元/平方米。
防城港房協年底時總結稱：「2019年全市完成房地產投資100億元，同比去年上漲36%，這是我市房地產投資額首次突破百億元大關，是我市良好發展勢頭的重要信號。在其他各項指標平穩波動的同時，投資額與銷售均價的上漲，證明我市房地產市場發展正在實現質的飛越。」
但到了2020年，防城港的商品房銷量近乎腰斬，全年只賣了2.14萬套，同比下降46%；銷售均價5449元/平方米，同比下降8%。
2021年全年商品房銷售量繼續下滑，一共賣了1.86萬套，同比下降18%，全年銷售金額僅剩下88億元。
直到2022年，當地房地產業才真正領略到市場的寒意。從一月份開始，月均成交量就開始大縮水——去年月均還有1550套的量，今年1月只賣了516套，2月745套。
緊接著，「金三銀四」落空，3月僅賣了377套，4月505套，5月356套，1-5月月均成交套數不足500套。
相比2018年的月均成交4041套，如今的月成交量已經跌了88%。
正是因為市場消費力的大幅下滑，才讓防城港的去化周期排到了全國第一位。上海中原地產首席分析師盧文曦表示：「庫存就是供應量減去銷售量，如果供應越來越大而銷售量越來越小，庫存就上去了。」
截至5月底，當地商品房成交均價降到了4899元/平方米，也回到了5年前的水平。
傳銷炒房團擾亂樓市秩序
根據七普數據，防城港市常住人口近十年來增長了21%，達到104.6萬人。人口增長加上政策紅利不斷，防城港樓市為啥迅速跌落，還成了去庫存最難的代表？
首先是樓市突然過熱帶來的弊病——當地樓市最火熱的時候，賣房與傳銷甚至結合在了一起，許多傳銷組織打著「看房一日游」的旗號誘使外地觀光客加入傳銷，帶來房地產行業不健康發展。
根據當地警方發布的消息，2019年4月，廣西防城港警方曾對一售樓部進行突查，現場抓獲涉傳人員350人、核心人員50人，查扣大巴車3台。
防城港警方稱，傳銷組織大搞「一日游」「看房團」「考察團」，用涉傳大巴車接人看房，利用北部灣經濟開發進行胡編亂造，大肆灌輸「資本運作」和「機遇財富」等傳銷理念，對遊客進行洗腦。
此後，防城港曾多次嚴厲打擊整治傳銷，開展「狂風」專項行動以及傳銷清零攻堅戰。
除了整治傳銷帶來的銷量下滑，疫情也給當地樓市帶來沉重打擊。
「我的客戶大部分都是北方客人，東北人最多，也有山西、山東的。」當地港口區某樓盤銷售告訴第一財經，在2020年新冠疫情爆發以後，外地客戶大幅減少。
當記者以北方投資客的身份向他諮詢時，他依然通過對標海南來展示防城港購房的性價比：「在三亞買一套房子就要好幾百萬了，輕易買不起，現在我們這邊一套海景房也就幾十萬元，首付還非常低。海南物價現在多貴呀，我們這邊氣候差不多，菜價便宜，海鮮超多。」
但他也承認，如今房子的行情很差，「以前來旅遊的看到這裡發展得好、風景秀麗，可能就會願意買房子，現在疫情反覆，遊客大量減少」。
少了北方投資客，防城港只是一個人口100多萬的小城，本地人基本都有自己的住房，新房需求量並不高。
今年3月，防城港將首次購買普通商品住房的商貸最低首付款比例由25%調整為20%，希望藉此刺激新房市場，但從成交數據來看，政策並未達到效果。
盧文曦對第一財經表示，像防城港這類三四線城市若想「去庫存」，無法再簡單地重複使用過去的手段。
「5年前，還有開發商在創造『地王神話』，生育率也還可以，所以大家對住房消費還有信心，而現在因信心不足致使銷售額出現了斷崖式下跌，需要『出奇招』去治療頑疾。」盧文曦認為，從根本上來說還是需要減少樓市炒作、合理發展產業、創造就業以及吸引人口。
