尋找樓市接盤俠。
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樓市這兩年，真是峰迴路轉。
去年三個季度之前，輪番的密集調控政策，有點用力過猛，導致GDP直接降到5%以下。
三季度之後，樓市政策開始回暖，政策一步步鬆綁，從四五線開始一直到強二線城市，從購房補貼到利率下調再到現在的大面積鬆綁限售限購。
但是樓市並沒有如期的好轉：
今年以來，樓市從銷售到開發紛紛轉負，這其中疫情是很大的影響因素，但問題不在於疫情讓人們無法出門買房，而是一連串的因素導致大家買房的預期和意願都變了。
樓市不振，除了房企的債務風險，上下游產業的就業，其實更影響了地方的土地財政，現在的土拍偏遠城市基本就是流拍，熱點城市基本都是國資托底，左手倒右手。
所以，現在各地都出現很多樓市騷操作，希望在房住不炒的前提下刺激樓市，總結一句話就是：
尋找樓市接盤俠。
可是時至今日，還有誰能為樓市接盤呢？
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下面簡單來捋一下。
1、剛需
這是高層最願意看到的結果，郭樹清曾經特別指出過一個群體：
城市新市民。
新市民主要是指在城鎮居住但沒有戶口，或剛拿到戶口不足兩三年的群體，目前這類群體有近三億人，包括個體戶、打工人等群體。
新市民群體看似很大，有三億這麼多，但是其中的剛需可能並沒有那麼多。
戶口其實和購買力沒太大關係，沒有戶口只能說有購房的需求，但是購買力從哪裡來？
個體戶沒買房的很少吧，如果把送外賣的自雇也算個體戶的話，靠送外賣來接盤高房價，還是有點壓力的。
現在外賣也就一二線和三線省會發達，但是動輒8000以上的月供，就算外賣一個月1萬，能維持多少年，真要接盤還不如回老家。
農民工類似，早年人力工資不高房價也不高，那時候能接盤也都接了，如今雖然人力工資上去了，但房子想要接盤怕是也接不起。
剩下的白領打工人，前幾年沒上車的，估計還在攢首付，人數就更少了，而且年輕白領還想買房嗎？
而且，城市新市民只能在人口淨流入的城市去接盤，這些城市的樓市問題反而不是最嚴重的。
總之一句話：
數字很豐滿，現實很骨感。
2、改善
改善的目標人群很固定，孩子入學，生二胎、三胎。
但問題是，學區房並不是增量，而是流動，用完幾年，孩子畢業就賣掉了。
而其他改善大都也是置換，特別是在當下樓市預期不明朗的情況下，置換就要先把二手房賣掉，但是看看現在二手房的鬼樣子，指望改善來接盤樓市，也很難。
3、投資
其實要我說，樓市最大的接盤俠應該就是投資者，注意不是炒房者，炒房這個問題我們下面會講。
但是投資者現在還願意接盤嗎？
之前說過今年年初出現兩個罕見數據：
居民中長期貸款一般來講主要就是兩項，一個是車貸，另外一個是房貸。
居民中長期貸款負成長，15年來首次，負成長說明新增貸款少了，大家對樓市預期不好，另一個很多人選擇提前還貸。
我們之前專門計算過：
單純看收益，理財收益都跑不贏房貸利息。
現金留在手裡做理財的收益都不能覆蓋銀行利息，乾脆提前還貸算了。
另一個數據就是居民的儲蓄意願創20年新高：
不願意貸款，願意儲蓄，甚至提前還貸，只能說明一個問題：
有錢居民不願加槓桿，選擇修復負債表準備過冬了。
4、炒房客
炒房客這幾年過得不是很好，前段時間有消息曝出，炒房祖師爺歐神又在群里借錢還房貸了。
我記得這已經不是第一次了，從他的聯絡計劃集資到群里公開借錢，這種情況有一兩年了吧。
另外一個炒房的深房理，現在很多人也在蹲他的後續吧。
他們現在都自身難保，靠他們接盤，想都不要想了。
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上面這些群體基本都是所謂的樓市存量群體，現在都不太能指望得上。
真的要找接盤俠，還是要挖增量。
增量在哪裡？
一是增量資金，二是增量購房者。
目前已經看到有城市行動了：
先來說增量資金，上面說了，有錢人不願意買房，或者說現在海外房地產這麼火，幹嘛要在國內買呢？
這麼想怎麼能挖到增量？
有錢的定義不一定就這麼窄，有穩定的現金流（未來的錢）也行啊，有很多公積金（存量變增量）也行啊，自己沒錢直系親屬有也可以湊一起啊，增量資金不就有了。
這麼說估計你就知道我在說誰了：
珠海目前的政策：一人買房全家幫，用什麼幫，用公積金幫付首付幫還月供。
看到公積金就知道了，在中國體制內群體的現金流最穩定，他們的公積金相對也最多。
讓體制內群體去接盤樓市，起碼看上去是可行的，而且邏輯是一致的：
國資都能接盤土拍，為何體制內群體不能接盤房子呢？
這比接力貸的好處在於這不是次貸，體制內群體的現金流還是很穩定的，同時可以盤活公積金作為增量資金支撐樓市。
未來大家可以看看，有沒有別的城市也出台類似的政策，這種政策特別是適合處在二三線之間的城市，經濟也不算差，但是人口流入沒二線那麼多。
再來說增量人口。
在中國哪個群體最多？農民，早些年有9億人，隨著城鎮化推進，現在只剩六億了。
但是六億也不少啊，把他們當中的一些人變成市民，不就可以買房了嗎？
我們看到廣西玉林已經這麼做了。
這個城市從去年就開始了拉人進城的計劃，上至每個區縣，下到每個鄉鎮，都被分配了拉人進城的任務，4年準備拉50萬人到新城區。
為了吸引農民進城，不但送現金補貼，還送工作，解決教育和養老，簡直就是變相的房子下鄉。
其實和這個類似的政策還有一個就是振興縣城。
在明眼人看來，振興縣城其實就是一種拉基建和托底樓市的政策，是刺激經濟的手段。
總結一下：
總的來說，短期之內想要刺激樓市，我對用行政化手段鼓勵農民進城買房的做法還是持懷疑態度的。。
