新聞 > 中國經濟 > 正文

威力巨大的「房票」,重出江湖

威力巨大的「房票」,重出江湖

昨天, 第一財經等媒體報導了「房票」重出江湖的消息。

這對於當前樓市來說,是一個重磅新聞,預示著樓市將發生新變化。

這裡說的「房票」,跟我們通常說的「限購城市的住宅購買資格」不是一個意思。

它是貨幣拆遷、貨幣棚改中出現的,給拆遷戶發放的,帶有補償性質的購置房屋的結算憑證。

簡單來說是這樣的:

比如你家所在的舊小區被政府列入棚改,你的房子和下面的土地將被政府徵收。政府需要給你的補償,是100萬元。

但政府不給你現金,而是開具了一張購房資格的票證,上面寫上價值是100萬。

你拿著這張「房票」,可以在政府指定的N家開發商在售項目中選擇。比如你看中了一套150萬元的房子,房票只能抵100萬,另外50萬可以選擇貸款。

房票實行實名制,不得轉讓、贈與、抵押、質押、套現。使用房票購房,不計入限購套數。此外,還可以享受契稅減免和獎勵等。

既然是貨幣拆遷、貨幣棚改,政府為何不使用現金收購舊房子,而使用「代金券」性質的房票?

這有幾個好處:

第一,可以避免大量現金的多次轉移。其實地方政府也拿不出這麼多錢來周轉,貸款比較麻煩,而且會產生資金成本。

第二,「房票」可以保證拿到拆遷補償的住戶,必須買房子,而且只能在限定時間內買當地的房子。如果給現金,可能會有人臨時炒股或者放貸,最終虧損無法收回,也耽誤了買房子。

貨幣棚改或者貨幣拆遷,是一種強有力的樓市調控措施。第一,它可以減少一個城市的存量房屋;第二,它可以產生增量房屋的需求。最終目標是去庫存。至於公眾的收益,是老破的房子變成了新房。

在2015年啟動的那一波去庫存中,三四線城市之所以房價大漲,就是因為貨幣棚改、貨幣拆遷產生的巨大威力。

現在,它重出江湖了。

至於「房票」本身,也不是新鮮事情,之前也出現過。

據報導,目前推行房票安置政策的城市,鄭州、信陽、常熟、紹興、寧波奉化區等地。

下圖是鄭州市6月初發布的「房票安置辦法」的截圖:

威力巨大的「房票」,重出江湖

威力巨大的「房票」,重出江湖

為了讓大家樂於接受「房票安置」,地方政府會同時推出獎勵政策。

比如鄭州規定:如果被徵收人選擇房票安置,視同放棄房屋產權調換,徵收人將給予其安置補償權益金額8%的獎勵,同時以現金方式獎勵被徵收人3個月的過渡費。

河南信陽宣布:選用房票賠償制度,享受契稅減免,還可以公積金提取、以及組合貸;享受義務教育保障政策,即可保留原片區的入學資格,也可以享受新購買商品房片區的入學資格。

一般來說,房票的使用期限是12個月到18個月不等,使用範圍限制在當地。

出台「貨幣拆遷+房票安置」的城市,其住房庫存量都比較大。以鄭州為例,據貝殼研究院2022年2月的數據,鄭州主城,金水、中原、管城、高新、二七房地產庫存均超過了18個月;其中庫存量最大的是金水區,庫存23992套,去化周期達35.4個月。

「貨幣拆遷+房票安置」重出江湖,對樓市影響比較大。如果全面推廣,是足以帶動樓市回暖的。

這種讓房屋變少、購房需求陡增的調控大招,堪稱是中國的獨創,並在2015年到2017年發生過巨大作用。

未來2年,這個大招會在全國普遍採用嗎?

這要看樓市的下一步演變了。

我之前曾提出過一個概念,叫「板塊輪動、輪流吃飯」。可惜,這個設計沒有實現,因為去年年中的樓市調控出現了「銀行應激反應+各部門合成謬誤」,最終讓樓市出現了20多年未有之大變局。

自1998年全面房改至今的將近100個季度里,房地產單季的增加值,絕大多數時候對GDP都是正貢獻。到目前一共出現了6個季度是負貢獻,分別是2008年的三、四季度(金融風暴爆發)、2020年1季度(疫情爆發),以及2021年三、四季度和2022年一季度。

也就是說,一半的房地產季度負成長發生在最近,而且2022年二季度可能也是負數。

這樣,就將在過去24年裡將首次出現,房地產連續4個季度對GDP是負貢獻!

剛剛過去的5月,樓市數據依然不理想。銷售面積和銷售額同比繼續下滑(下圖):

威力巨大的「房票」,重出江湖

全國賣地收入也持續下滑:

威力巨大的「房票」,重出江湖

上圖是2016年以來每月全國土地使用權轉讓收入和同比增長狀況,最近幾個月均出現了同比超過20%的跌幅。

因此,6月份多個城市出現了「樓市鬆動加碼」的現象。

比如南京5月20日取消二手房限購被叫停之後,6月乾脆允許社保一次性繳清,外地人只需在南京交幾千塊錢(6個月社保)就可以獲得限購區域內新房、二手房購房資格。

以鄭州為代表,越來越多的城市重啟了「貨幣棚改+房票安置」。

在溫州,最近推出了「安居貸」,貸款期限在10年(含)以上的首套住房按揭人員,前3年僅需按月支付貸款利息,第4年再開始分期還本付息。

這是試圖解決潛在購房者的痛點:疫情尚未結束,不敢輕易加槓桿。如果從第四年才開始還本付息,會有更多的人買房。

威力巨大的「房票」,重出江湖

在珠海,推出了「一人購房全家幫」的新政,直系親屬可用公積金幫付首付和還貸。這其實是一種新的加槓桿方式,真正實現了「六個錢包供一套房」。

但如今的樓市,真的跟2015年到2017年有了很大的不同。大家越來越認識到,人口紅利終結、城鎮化人口增量減速,將是未來的一個趨勢。而國家開徵房地產稅,最終將不可避免。擁有多套房子,如果不能順利出租的話,將是未來的沉重負擔,而不再是收益。

未來能順利出租的房子,只存在於有顯著人口增量的、高級別城市裡。普通的三四五線城市,房屋已經過剩了。

威力巨大的「房票」,重出江湖

所以樓市全面回暖很難,各地救市政策還會不斷地出台。最終,強二線城市保留一個限購的象徵性門檻,普通二線城市全面取消限購限售,將是大趨勢。

貨幣棚改、房票安置,一定會在越來越多的城市推行。

責任編輯: 李華  來源:劉曉博說財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

本文網址:https://tw.aboluowang.com/2022/0619/1764472.html