2018年10月7日「黃金周」假期期間，江蘇淮安的房地產交易會吸引民眾參觀。路透社
歡迎收聽自由亞洲電台，這裡是《中國最錢線》，我是主持人子朝。這期節目，我們來聊聊中國各地最近大規模出現的「爛尾樓斷供潮」。
善意的「抵賴」
2022年7月初，一份來自江西景德鎮市恆大瓏庭業主的《強制停貸告知書》在網絡上廣為流傳。發布該通知書的恆大項目業主們聲稱，自己買的恆大開發的樓盤的房子在去年5月就已經停工，後來在地方政府的壓力下一度號稱復工，但今年6月開始又全面停工。
這份停貸告知書很快在網上洗版，並引起全國多地樓盤業主仿效。據網上的一份匯總顯示，截止到7月13日，全國已有21個省、超過110個爛尾樓盤業主，決定集體強制停交銀行貸款和利息，以河南為最多。這些項目大多集中在房產市場飽和、資金支持脆弱的二三線城市，開發商也以恆大、碧桂園等金融業風控榜上的「老熟人」為主。但目前也已開始在一線城市浮現，世茂、綠地等總體情況尚穩健的房企也有樓盤爆出。比如一向作為中國地產風向標的深圳，就爆出多個曾經價格高昂的「網紅日光碟」因為業主擔憂無法按期交付而以「停供」作為威脅。更有甚者，房地產商的上游供應商也威脅要停止償付銀行貸款，甚至還有萬科等明星房企的已入住業主以停止供樓為威脅要求實現自己的某些維權訴求。
房產斷供聽起來很可怕，但其實在房產投資中是一種常見的現象。當地產價格出現明顯下跌，以至於該房產的市場價值已經明顯低於業主名下的按揭貸款餘額，或是業主收入出現嚴重下降無力支付貸款的時候，就會有部分業主選擇停止繼續償還按揭貸款，把房子拋給銀行。這種情況在經濟下行、樓市暴跌的情況下多有出現，比如日本90年代初、香港90年代後期、美國2008年次貸危機時。中國在2008年前後也出現過一波斷供現象，最明顯的就是習近平時代房產熱潮的中心深圳——當年無奈斷供的許多業主後來都為自己所謂「短視」的決策後悔不迭。這一風波在當時地產泡沫尚未完全吹起來的中國影響不大，反而強化了很多人認為「房子尤其是一線城市的房子永遠漲」的信念。因而這一次蔓延大江南北的斷供潮就更加引人矚目了：中國人真的對房子失去信心了嗎？
其實看看這次發「斷供通知」的業主們的主要訴求就明白：這些人不僅沒有對房地產投資失去信心，反而是信心最堅定的一群人。他們做出這個動作的核心訴求，就是要開發商實現真正的開工，在約定期限之前順利交房。理論上如果買到爛尾樓，最「理性」的解決方式就是放棄房屋所有權，將房子退還給銀行解除自己的債務，起碼能實現無債一身輕。但實際上在中國20%以上的高額首付比例和房屋預售制的格局下，對於大多數購房者來講這樣操作要付出無法承受的代價。首付本來就已經是窮盡畢生積蓄掏空六個錢包換來的了，守著房子還有等人接盤項目、復工收房入住的希望，拋棄就真的一無所有了。而且房產交易的對手方通常都是開發商為運作項目成立的臨時性空殼公司，所有的錢都在銀行監管帳戶里。樓盤既然爛尾，顯然說明監管帳戶里的錢已經不知去向，跟一個空殼公司打討債官司要回自己的首付，沒有人會天真到做這種事情。這也就決定了中國的地產危機總是以「業主堅守爛尾樓」而非銀行拿回大批房產拍賣的形式出現。這次的業主「集體停供」也正是如此，這些買了「爛尾樓」的絕望業主們，無非是要把在這場遊戲裡處於「穩坐釣魚台」地位的銀行拉下水，試圖以製造金融風險的威脅推動各級政府施壓，把那些爛尾的樓盤找好接盤俠。從維護樓市乃至金融市場穩定的角度出發，這些冒著成為「老賴」風險的購房者的絕望呼籲，可以說依然是一次「善意抵賴」。
業主為何行動：集體行動的邏輯
在公民集體行動幾乎絕跡的習近平第二任期，像這種需要協調大量人員一致行動的行為能夠出現就已經相當難得了。居然能夠在一段時間內沒有遭到嚴密的信息封鎖可以在網上傳播發酵，乃至引起全國多地效仿，這就難免讓人更覺得蹊蹺，確實不排除後面有人推波助瀾或故意放水的可能性。本欄目不是小道消息聽床欄目，也不認為這意味著「天降偉人」的又一次什麼重大危機。但確實不排除這是負責經濟工作的技術官僚們，尤其是金融口對他老各種騷操作的又一次「照章工作」式消極抗議。
這些暫時不表，我們回到這次風暴的中心，爛尾樓購房者群體，大概可以對他們做出一個畫像：年齡以90後為主，大多生活在二三線城市，往往受過高等教育，很多是自己居住城市的第一代居民。對家裡沒礦的大多數人來講，在2018年之後的中國買房，靠近老家的二三線城市是幾乎唯一可能的選擇，但也需要掏空六個錢包，才能勉強上車。而中國內陸地區大量這類城市也確實給他們提供了這種上車機會：這些城市普遍產業基礎薄弱，地方政府收入極度依靠土地出讓金，於是瘋狂賣地建高密度高容積率的「新城」。而面臨優質項目稀缺，只能靠大規模高周轉維持架子不倒的民營明星房企如恆大之類應邀入駐，成為「造城」主力，挖下了等待這些年輕人的大坑。最令人動容的故事來自於抖音上一對河南的小夫妻，他們歷經在鄭州工作、結婚生子、因疫情公司降薪等多個難關，依然保有的樂觀積極的笑容，終於在得知自己耗盡全家積蓄購買的房子爛尾的消息時，黯淡了下去。如果你家沒礦而你買了爛尾樓，我想哪怕是無可救藥的正能量患者或是堅信中必贏的深度粉紅，都要面對自己的銀行戶口思考一下是不是哪裡不對了？
城市商品房作為改開40年裡中國人被培養起來的最重要財富信仰——我甚至覺得這種信仰可以追溯到49年，畢竟城市房產可能是中共建政後的大規模財富掠奪中唯一有點希望可以撐到改開後的——中國人在這上面投入的資源之多，足以讓任何一個最順從的「小老百姓」走上抗爭之路。而中國政府當初無論是真心「與國際接軌」也好，還是為了減輕社會管理負擔也好，有意無意鼓勵的「社區業主自治」，也讓這些小市民們有了自己組織和發聲的合法平台，大部分時候甚至是唯一平台。在十多年前，熱衷於捕捉各種「轉型苗頭」好申請經費的各國NGO們把各類業主委員會當成是中國民主轉型的希望。而到了萬馬齊喑的習近平時代，也就這裡還能看到一點「公民社會」的微弱萌芽——跟當年的「資本主義萌芽」一樣永遠在萌芽的意思。相比於利益訴求千頭萬緒還可能互相衝突的小區日常管理，「買了樓花還沒收房」的業主更是目標單一，還兼具有「無產階級的戰鬥性」，畢竟大不了損失一套爛尾樓，組織統一行動便不難理解了。
再加上中國的地產運作模式可能是全球對於購房者最不友好的，比「賣樓花」的老師香港還要過分得多，幾乎是全世界唯一一個地方要人買了樓花就要付全額首付並開始還按揭的。這等於是把建房的開發商、批地的地方政府、放款的銀行的風險全都壓在了韭菜頭上。而這一過程中本來應該保證項目建設有款可用的監管帳戶，早就在銀行、房企和地方政府的互相勾結之下，不出意外地被掏空了。當然這些貓膩久已有之，只是到了天降偉人鐵腕調控加內外衝擊紛至沓來的近幾年，曾經在「永遠漲」迷夢下共上一條賊船的各方面才如夢初醒。既然房企選擇違約躺平，銀行已經成功轉嫁風險，那麼韭菜們唯一可選的也就只有根據60到80後中國人熟知，但被年輕人們多少有點遺忘的「中國實行按鬧分配」原則，儘可能製造維穩事件來搬動更高的資源來為幫自己接盤了。好巧不巧的是，習近平時代的中國從上到下都建立起一種偽中產社會，從健康碼到信用分之類的馭民之術，其實都是學習西方國家給重視「信用」的人民打造的。現在六個錢包三代積蓄都給你搞沒了，大家都決心要當「最後一代」了。此時曾經在歲月靜好中長大的一代人突然爆發出了某種「無產階級自我意識」——實際上從村鎮銀行儲戶到爛尾樓業主，相當比例的人都在呼喚他們嘴裡的「教員」也就是「毛澤東」的歸來。雖然這些人可能意識不到在毛時代所有中國人都沒有私有財產，而根據我們的天降偉人的某些構想，這種「去私化」的局面也許會對他的統治有利。但改開以來建立在全民求富基礎上的中國社會，必然會進行一次慘烈的重構，即使能夠靠暴力機器維持政權穩定，整個國家恐怕也會陷入長期蕭條和停滯中。在天降偉人自認為準備好之前，以他的性格並不會容許這種事情發生。這也許是這次事件能發酵如此嚴重的關鍵。
短期的曙光和長遠的黯淡
韭菜躺平拒絕還貸對個人而言能否可行？當然這裡是要做很多技術操作的，比如儘快轉移名下資產，尋找可以現金支付或用他人帳戶收款的經濟來源等。不過這裡重點談的還是這一動作對房地產產業鏈條上的各方帶來的信心衝擊。中國的房地產行業作為「經濟夜壺」，本身就是各級政府和各實權部門轉嫁經濟成本，搞所謂「成本外部化，收益內部化」的產物。中央政府壟斷優質暴利行業和主要稅源搞利出一孔，逼迫各地方「廣開財路」。地方政府靠土地出讓金掙錢搞建設自然要背負債務，又用城投公司之類馬甲做低資產負債表，對房地產開發進行看似堅如磐石實際隨時可以「歷史文件」的擔保。銀行作為給地產開發出錢的大頭，自然又要開發商在資金安排上儘可能實施有利於自己降低風險的模式。當然，在房產泡沫膨脹的「盛世」，在這一圈賭局裡承擔最大風險的購房韭菜，依然可以用房價上漲的預期作為安慰。但現在市場對房地產的信心已經降到冰點，這時候被認為是最堅實的「托底因素」的韭菜也開始破罐破摔，這裡潛藏的風險是非常可怕的。
我們就從近期各大銀行紛紛發布此地無銀三百兩式的「安民告示」就能看出這一事件的心理衝擊。作為名下房貸按揭規模超六萬億的宇宙第一大行中國工商銀行，大言不慚地說自己現在只有6億房貸出現風險——這一壞帳水平就像上海新冠死亡率低於正常人群死亡率一樣遠遠低於正常壞帳水平，可能說明放恆大的按揭貸款有助於降低壞帳率。因為如果韭菜們選擇集體躺平了，對銀行不僅有巨大的資金面衝擊，僅僅是把這些客戶統統打進不良資產處置流程，就可以讓現在被天降偉人的監管折騰到疲於奔命的銀行系統陷入業務處理能力的「擠兌狀態」，干擾各項業務的正常進行。光這一點，就不得不使有關部門快速做出反應。
從這次「威脅斷供」事件的反應來看， 中共當局倒也沒有單純只是打壓消音，反應其實還算是積極。畢竟天降偉人其實最怕的還是「出亂子」，跟他對於防疫的病態關注可以類比。7月17日，中國銀保監局在周日發出安民告示，自己明確承認現在出現爛尾風險的房地產在建項目已達1/4之多，需要考慮銀行系統投放信貸，推動這些項目儘快復工，避免此事發酵。既然已經放出了這個「信貸支持」的風聲，那麼現在可能的解決方式大概有這幾種：首先是直接給資金鍊斷裂的房地產開發企業發放臨時信貸讓他們對項目復工，或者接盤別家的爛尾項目，但現在地產企業惡劣的資金狀況，加上之前監管帳戶形同虛設造成的信任危機，這些錢放出去就天知道跑到哪裡去了。或者像之前這些年處理爛尾樓這樣，讓業主自己攢一筆錢把房子修好，銀行可以用優惠利率增發一部分貸款予以支持。但這個玩法能被業主接受的前提是房子存在漲價預期，業主手頭也拿得出資金，這不太適合現在大部分購房者的實際情況。最後就只能指望地方政府用自己或者名下國企的信用做擔保向銀行借錢了，這件事不太符合天降偉人只想要好處不想擔責任的「中式小政府原則」，但也未必完全不可能出現。而且即使出現，如果你了解中國政府信用的特點：他可以是信用最高等級的，也可以是馬上翻臉不認人的最低等級的。那麼你也不應該對它有太高期待。
