二月樓市小陽春，三月到底如何，眾說紛紜。
但前兩天上海竟也罕見發出：著力穩地價、穩房價、穩預期，由此可見一斑。
這可是號稱金融中心、經濟中心的上海啊，連它都發出要穩地價、穩房價的信號，那全國其他城市可想而知。
前段時間所有數據都在顯示二月份的房產交易火爆，價格開始微漲，這才過了多久，十多天時間，風向就在悄然變化。
這個信號已經說明，核心城市的地價、房價也不再是像以前那樣閉著眼上漲的了，相反，都有下跌可能。
同時，看看最近恆大、融創等房企的資金難題，保交樓仍然面臨巨大壓力。
今天隨筆聊聊樓市，希望能給有需求的讀者一些啟發。
（一）
二月份為什麼會出現小陽春？
除了疫情積壓了幾年的需求壓力之外，我想這裡也有很大一部分是利率因素。
兩三年前在5.88、6.12這種高位做的房貸，後面利率一直降，降到3.8、4.0左右。
利率降這麼狠，任誰都想提前還款。
但大部分人是沒有提前還款能力的，這一點簡單把房價與收入對比，就能判斷一二，很多所謂剛需也只是剛好湊夠首付罷了。
能提前還款的都應該算是有錢人，畢竟首付往往只有30%多，即使已還數年，剩下的那百分之六七十也不是小數字。
二月份的樓市小陽春，除了看利率低抓緊上車的之外，應該就存在很大一部分人是之前高利率房貸的站崗業主，想提前還但沒錢，那就只能選擇賣了再買，或者本身有住房，把多餘的逢高賣掉。
說到這個，有人說可以找仲介想辦法用經營貸搞錢提前還貸啊。
話是這麼說，但是此一時彼一時，沒打擊之前很多非法助貸仲介在「搶錢」
（有多搶錢？說好的3.6%利率結果到手實際可能是10%以上，利差全被他們吃了）
，而現在可以說是在嚴打。
從3月開始，網傳上海相關部門開始「掃樓」，可能有銀保監、金融辦、警方，可能按詐騙罪定這些「搶錢」的非法助貸仲介。
用經營貸來還房貸不但違規還是涉嫌違法，輕則收回貸款，重則負法律責任。
經營貸轉房貸，現在不好使了，唯一的辦法就是正常的房產買賣。
從另一方面說，二手房交易在資金運用上越來越嚴、空間越來越少，這一步也存在「倒逼」剛需去買新房的可能！
因為新房和二手房是兩個概念，新房才關係到最重要的地價。
（二）
建行董事長說，靠買房賺錢很難了！
昨天在一論壇上，四大行的建行董事長田國立表示，靠買房賺錢很難了，又住著有賺錢的時代過去了。
別人說這話估計沒分量，但本身就有巨額存量房貸的四大行之一的董事長說這話，絕對可信。
換句話說，還指望房價升高賺差價的人，極有可能會踩空。
再說透一點，二手房貌似並沒有漲跌限制，之前漲一百萬，行，現在貨之後跌一百萬也行。
抱著買房漲價的，可能會有一大批人，以前怎麼靠房子賺的錢，未來幾年就有可能因為房子一把賠出去。
就像炒股，站在一個價格高位，上頭三令五申表示有風險，但仍然有人抱著撐死膽大的餓死膽小的進去炒，一旦下行就是巨虧。
現在內需、外需都相對較弱，或者說前面幾十年積累才達到現在的資產價值高度，相應的生產力也與之匹配，但需求減少，一切生產力都可能過剩。
生產力遠大於需求就會導致失業、就業難，絕大部分行業都受到影響，明顯感覺就是賺錢越來越難。
再加上歐美銀行的不斷爆雷，風險傳導到生產、消費端，就是資產縮水、個人的收入縮水、需求減少等等。
關鍵歐美對中國來講還都是高質量出口區域，賺的都是真金白銀，遠不是韓國日本包括東協等國家可比。
但外需目前看大概率會持續減弱，川普還沒上台現在就已經放話
「將逐步淘汰所有中國進口的必需品，並完全獨立於中國」。
（三）
說句扎心的話，別指望跑贏通脹。
天天宣傳怎麼跑贏通脹、怎麼翻倍之類的，絕大部分是忽悠和騙子。
趕上時代紅利期，恰巧又買對了資產，閉著眼都能升值，典型的就是前些年的房子和08年之前幾年的股市。
但那絕不是個人能力的體現，更談不上什麼「只能賺到認知以內的錢」，國家在那個時間進入紅利高峰期，稍微膽大點加點運氣就能迅速積累財富。
現在不同，土地財政紅利期已經過去了，具備持續升值優勢的資產越來越少。
連很多真正的財經大佬都開始轉型去搞心靈按摩和情感、讀書之類了，都在蟄伏，哪還有什麼跑贏通脹一說。
至於「貨幣一直在放水，資產肯定水漲船高」，這是有前提的！
在經濟繁榮期，放水有利於資產升值，兩者是強關聯且互相加持；
但在經濟並不景氣時段，哪怕水漫金山，資產不流動也帶動不了資金的流動，反之亦然。
那麼，放的水流到哪裡去了？
這裡首先要明白一個概念，部署失敗的天量資金會給市場帶來扭曲和極度通脹的風險，企業用錯了資金，這些資金甚至會衝垮整個市場板塊。
因此很多房企雖然仍然岌岌可危，但是三條紅線仍然沒有破，這些紅線已經是最低的負債率底線，只要踩到這個紅線的房企就沒法拿到貸款。
這三條紅線也是房住不炒的底線之一。
少部分資金流到中小民營企業，而且賺錢效應越小，這些民營企業越是難借到錢。
很大一分資金還是流到國央企、城投手裡，化解前些年積累的高息負債，就像利息降低以後，個人借新還舊提前還房貸一樣。
循環一遍，錢還是回到銀行和其他金融機構，再貸出去仍然大部分流向央國企、地方城投、大民企，形成主要循環。
資金並沒有像以前那樣再全力流入樓市，即使現在想讓資金流入樓市，明知不賺錢的情況下，也沒多少企業再願意像五六年前那樣瘋狂拿地蓋樓賣房。
之前站在房地產第一線的企業，不論央國企，都真正開啟風險意識。
相對個人而言，風向變化太快，許多人風險意識沒跟上，還存在買房就一定保值升值的慣性思維。
這是要不得的。
國內外形勢在變，經濟政策在變，投資房子等固定資產的思路也一定要跟著變。
以前閉著眼買，現在則一定要考慮好自身能否承受減值風險，如果不能那最好別亂折騰，先苟著。
