今天（12月22日），住建部和財政部都發布了年度工作會議的通稿，各有一個關鍵詞值得高度關注。
住建部的關鍵詞是：好。
財政部的關鍵詞是：緊日子。
住建部召開的會議是「全國住房城鄉建設工作會議」，在會後發布的通稿中，「好」字出現了35次；「好房子」出現了7次。
或許有人會說：這算什麼主題詞？或許是隨便說說吧。
其實不然，這裡面藏著玄機。
下面是住建部會議通稿里的幾處重點表述。
1、以好房子為基礎，推動好房子、好小區、好社區、好城區「四好」建設。
2、以建造方式變革促進好房子建設……打造好房子樣板。
3、完善工程建設標準，圍繞建造好房子，發布住宅項目規範，從建築層高、電梯、隔音、綠色、智能、無障礙等方面入手，提高住宅建設標準，結合「一帶一路」國外工程項目需求，推動工程建設標準「走出去」。
4、強化科技驅動，研究面向未來的好房子建造技術，組織籌建新一批重點實驗室和工程技術創新中心等科技創新平台，加快推動「數字住建」落地實施。
在去年的「全國住房城鄉建設工作會議」（由於疫情衝擊，實際召開時間是2023年1月），住建部已經在強調「好」了，其中「好房子」在通稿中出現了4次。
為什麼突然在2023年強調「好房子」？
其實就是為了適應房地產的重大轉型，給整個行業尋找長期飯票。
目前我們的住房存量已經足夠大了，庫存也還有不少，但由於「7090政策」、新房限價等政策的影響，很多住房品質不高，2000年之前落成的小區問題就更多。
房住不炒的原則不可能改變。
怎樣才能讓一個基本解決了「有沒有」的市場，繼續為中國經濟拉車？當然是產品的更新換代。
這就好比鼓勵你換手機，換汽車，換家電一樣，未來你可以換房子。
所以住建部會議提出，要強化「科技驅動」、「研究面向未來的好房子建造技術」；此外，建築層高、電梯、隔音、綠色、智能、無障礙等方面入手，提高住宅建設標準。
比如目前的住宅，層高大多是2.8米，只有部分豪宅做到了3米或以上。加大層高，可以改善居住體驗，也給精裝修、智能化提供了空間。
房子隔音差、電梯少（容易壞）等問題，也一直是剛需住宅的痛點，由此引發了不少鄰里衝突。至於綠色、智能，未來提升空間也非常大。
其實還有一點，住建部沒有提及。在這裡，我再次強烈建議，未來城市住宅的車位配置一定要達到1:1或者以上。而且1個車位對應1套住房，強制綁定，這樣可以避免炒作車位。
在當今城市生活中，車位的重要性跟廚房、衛生間達到了同樣程度，難道我們可以允許1套房子的廚房、衛生間拆開賣？允許小區之外的居民來炒廚房和衛生間嗎？車位比至少達到1:1.3以上，才算適合居住的小區。
注意，住建部說的是「四好」，除了好房子還有好小區、好社區、好城區。
什麼才是好小區？容積率太高的不算，配套不達標的不算，園林太差的不算。再加上好社區、好城區被重新定義，房地產未來商機幾乎是無窮的。
住建部對「好房子」的強調，意味著在房地產進入新時代之後，改善型住房將是發展的重點。用「好房子」誘導有能力的家庭換房，從而帶動房地產行業的發展，增加未來的商機。
其結果是什麼？當然是過去這些年建設的「剛需型住房」的過時、貶值。
其結果是，無論中國現在有多少套住房，改善型、提升型的房子都是商機無限的。
首先被淘汰的是2000年之前的房子。這種房子在全國至少有30億平方米。
今年以來，官方已經放鬆了容積率1.0以下小區的審批，這相當於「禁墅令」解禁了。再往後，或許某一天有倡導別墅型的居住形態了。
只要你有錢，永遠有地方花。
新的高品質住宅，首先針對是富裕家庭。對於普通家庭，老舊小區的提升計劃也在執行中，這相當於保守療法（不拆除重建）。
住建部最新會議對房地產的最新表述是：
要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，適應房地產市場供求關係發生重大變化新形勢。
穩定房地產市場，堅持因城施策、一城一策、精準施策，滿足剛性和改善性住房需求，優化房地產政策，持續抓好保交樓保民生保穩定工作，穩妥處置房企風險，重拳整治房地產市場秩序。
構建房地產發展新模式，建立「人、房、地、錢」要素聯動的新機制，完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期基礎性制度，實施好「三大工程」建設，加快解決新市民、青年人、農民工住房問題，下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道。
也就是說，住建部仍然強調了「房住不炒」，但跟上次年度會議通稿相比，刪除了「嚴控投機炒房」。因為現在真的是沒有人再投機炒房了，當務之急是鼓勵大家買房。
今年的會議通稿在提及「因城施策」的時候兩次強調了「一城一策」，這是上次年度會議沒有提及的。說明未來1年，房地產政策會更加個性化、差異化。
再看「全國財政工作會議」的高頻詞——「緊日子」。
在財政上過「緊日子」，已經連續提了好幾年。所以，這個詞出現在會議通稿里，不稀奇。稀奇的是，去年會議通稿只出現了1次，今年出現了6次！
具體如下：
1、堅持黨政機關過緊日子，大力優化財政支出結構，兜牢基層「三保」底線。
2、提質增效，主要是在落實過緊日子要求、優化財政支出結構、強化績效管理……
3、要厲行節約樹牢過緊日子理念，健全過緊日子制度，嚴格過緊日子執行，強化過緊日子監督。
所謂「過緊日子」，就是把有限的財政資金用在刀刃上，用在兜牢基層「三保」底線等方面，而不是用在可有可無的樓堂館所、會議差旅等方面。
房地產是當今中國的「徵稅神器」，來自房地產的各種收入占了地方收入的50%左右。當房地產出現拐點後，地方財政增收壓力劇增，過緊日子是必然的。
中央經濟工作會議上，提出2024年「積極的財政政策，適度加力、提質增效」，但沒有對「適度加力」和「提質增效」作解釋。
對此，財政部給出了詳細解讀：
適度加力，主要是保持適當支出強度，釋放積極信號；合理安排政府投資規模，發揮好帶動放大效應；加大均衡性轉移支付力度，兜牢基層「三保」底線；優化調整稅費政策，提高精準性和針對性。
提質增效，主要是在落實過緊日子要求、優化財政支出結構、強化績效管理、嚴肅財經紀律、增強財政可持續性、強化政策協同六個方面下功夫，推進財政管理法治化、科學化、標準化、規範化，把同樣的錢花出更大的成效。
目前來看，2024年財政政策空間略大於貨幣政策，估計赤字率會設定在3.8%左右，國債、地方債會繼續增發。
另外，不排除2024年宏觀政策「意外」突然加力，也就是超出目前的表述和預估。
