定居日本東京的徐奔，新的一年更忙了。
他最近一直在物色兩室一廳的房子，「從穩定性來看，兩居室更有優勢。」
在日本開民宿的王啟源假期里忙得像陀螺，連軸轉。白天要清潔房間，晚上要接來日本遊玩的外國旅客，凌晨見縫插針處理線上的諮詢訂單。平均每天只吃一、兩頓飯。
本想開源節流，不聘請員工。但他還是在社交平台上發布了招聘助理的信息，要求會日語、會開車，一周不固定雙休，年薪15萬元人民幣。王啟源告訴南方周末記者，「扛不住了。」
他們有一個共同身份：日本的「中國房東」。
2023年中，日元對人民幣匯率跌破0.477，中國投資者再度瞄準日本房產市場，伺機「以小博大」。在日媒報導中，中國房東抱著大摞現金湧入，「買房就像買菜」。
「緊俏的時候，客戶們『拿著現金排隊』。」徐奔告訴南方周末記者。他在東京的澀谷區開了一家不動產公司，做在日華人的房屋生意。
「90後」小伙王啟源累計在日本購入了二十多處房產，稱僅2023一年淨利潤就超過300萬元人民幣。他直言，「做旅館、做民宿、做學生寮，這三類報酬率比較高。」
而「大浪淘金」永遠是冒險家的遊戲，有沙金，也難免有暗礁。在異國闖蕩的中國生意人，不僅要涉過資本騙局的險灘，還要預判政策異動的風險。
搶房，「晚了就沒了」
幾年前的一個過年，徐奔在東京看中了一棟「一戶建」，覺得非常適合做民宿。
這種類似別墅的建築，屬於私人獨立住宅。室內總面積普遍在70-150平方米之間，一般自帶停車位，有的還會有院子。
徐奔說，房子賣價約300萬元人民幣，但如果要全部翻新裝修，預估還得再花百來萬元人民幣。
「這不是一個小數目」。就在徐奔躊躇之際，一個中國老闆掏出全款，現金埋單，「甚至想把隔壁未掛牌的房子也買下來」。
詫異之餘，徐奔明顯發覺，中國人到日本買房，又熱起來了。
徐奔老家在上海，2018年起，名下公司正式涉足日本不動產生意。
經營一年多，業務剛穩定下來，就碰到了新冠疫情。徐奔發現，早在疫情前，中國人來日投資的趨勢已明顯上升，疫情期間熱度有所下降。隨著疫情結束，「中國買家又趕了上來」。
徐奔遇到不少中國老闆，兜里揣著一兩億日元（相當於人民幣六七百萬元），全款現金付款買房。與疫情前相比，如今過來做投資的買家，會要求買日本最好的地段，瞄準東京都的港區、澀谷區、目黑區等富人區。
依照日本不動產法規，二手房需在面向仲介的某個網絡平台統一上架。這意味著，所有仲介都能看見待售房源，並聯繫客戶帶看。
當一些優質房源被釋放後，有意向出手的客戶就要比拼「手速」。「有時候客戶晚來兩個小時，房子可能就已經被賣掉了。」徐奔說。
一般地，通過其他國家向日本的銀行匯款，金額越大、手續費越高。當地電子貨幣公司之間會互相排斥，並非所有地方都可以行動支付。於是，現金就成了海外投資者的性價比之選。
「全都是拿著現金在排隊。」徐奔不禁感慨，太誇張了。
雖然都是到日本買房，但中國買家的需求並不完全相同。
徐奔說，如果客戶買房自住，需要精心挑選，周期比較漫長，有時要帶看半年左右。最長時間帶看的買家，徐奔跟了近兩年。如果用於投資出租，那就快多了。
「基本上先看平面圖，再去現場考察一圈，合適的話，大部分買家會立馬定下來，最慢也是一周以內，不然房源都沒有了。」他說。
王啟源就是一名「投資型」中國買家。他在日本當了六年房東，被身邊朋友們稱為90後「房王」。
王啟源向南方周末記者列出了一份「房產清單」。其中，新宿區、松戶市共15套公寓，台東區共4棟「一戶建」、1棟小樓、2處土地，累計22處不動產。
起先，王啟源買房「膽子」還沒那麼大，買房時貨比三家，或者是跟家裡人商量意見。後來，他發現日本像極了「賣方市場」，競爭對手不僅來自中國，還有日本當地人，以及其他外國人。漸漸地，從挑選到買，王啟源一般只用2-3天時間。基本上看房後，只要沒有大問題，就買了。
「晚點可能就沒了。」他說。
「報酬率高，且穩定」
很多投資型中國買家傾向於在日本買房出租，王啟源就是其中之一。
王啟源2017年來到日本，起初跟著朋友學管理房地產。一年後，他覺得在日本做民宿「有賺頭」。彼時，在中國住一晚民宿價格約100-300元，日本住民宿的價格已經超千元人民幣。
王啟源在日本購入的第一套房子是一棟很舊的「一戶建」，位於東京都荒川區，價格約40多萬元人民幣。掏出大部分存款，又借了些錢，王啟源買下房後，兜里只剩4萬元人民幣。
不過，做民宿僅一年後，王啟源就淨賺24萬元人民幣利潤。嘗到甜頭後，王啟源又買了第二套、第三套……
為了吸引客源，王啟源買房堅持「圍繞景點」，「比如淺草寺是日本台東區最有名的景點，新宿的歌舞伎町遠近有名，遊客非常多」。
2018年6月，日本《民泊新法》出台，規定除了「國家戰略特區」，民宿每年的經營時間不得超過半年。在有些地方，甚至規定只有周末可以經營。
「民宿只能做180天，而旅館可以做360天」。為了不讓房子閒置，王啟源想了個辦法，民宿和旅館「無縫銜接」交叉經營。他只跟短租客簽約半年，半年後租客退房，又可以開始做遊客民宿生意。
日本實行土地私有制。房子的年數再老，土地依然保值，甚至還會繼續升值。因此，房價和租金水平也有一定穩定性。王啟源喜歡把低於市場價的房子收回來，無論租多少錢，「都是賺的」。
新冠疫情暴發後，日本政府為了刺激經濟，給在日的中小型企業提供了一系列的資金補助，以及免息、低息貸款。拿到這筆錢後，王啟源繼續投在房產上。
「別人在賣房子的時候，我在買房子。」那時，王啟源不知道疫情什麼時候結束，只是看到房價跌得厲害，就打算買一些一戶建和公寓，出租給留學生，做學生宿舍。
其間，他還抵押了台東區可以做民宿的「老破小」，用貸款在新宿區「零元購」買了一個25平方的公寓，總價80萬元左右人民幣。疫情後，日本房價上漲，就連這套「零元購」的公寓，也有人願意以218萬元人民幣高價購買。
「相當於沒出一分錢，淨賺百來萬。」王啟源說。
徐奔也認為，在日本買房出租是一條不錯的投資路子。「報酬率高，而且穩定。」
他打了個比方，假如用500萬元人民幣買房子，用於出租，那麼每年約有7%-10%的報酬率。相當於即使「躺平」，也有50萬元人民幣的收入。
「踩過坑，才是過來人」
對於投資型買家來說，高利潤與高風險總是相伴相隨，任何市場也難例外。
2022年，「五百餘名中國人在日本炒房『踩雷』」新聞登上熱搜。五百多名中國投資者，購買了日本豐臣公司的房產項目。沒想到，豐臣公司稱資金鍊斷了，當初承諾收益無法兌現，產權無法過戶，數億財富打水漂。
多位受訪房東告訴南方周末記者，外國人在日本買房，一定會踩過幾個坑，才能說有「過來人經驗」。
徐奔做不動產行業之前，在港區的某地鐵站周邊，曾買下一室戶的公寓。房子裝修得很漂亮，賣主是日本公司，租客也是個日本人，租金回報高，地段也不錯，這讓徐奔看來「買到就是賺到」。
過了兩個月左右，租客忽然說要退租，且裡面乾淨得像沒住過一樣。再招租時，一直無人問津。徐奔發現，同樓里其他房子的租金，明顯更便宜。
他這才意識到，很有可能是前賣家找人做了一份「假合約」。即虛報高租金，讓房子的回報提高，房子也就能夠提價賣，「當時被騙的感覺非常強烈。」
做日本不動產生意後，徐奔再次接觸到類似「套路」——以短時間免租為由等，迅速招來租客，簽下相對較高租金的合同，房東以此抬高房價賣房。
「這種情況發生在投資用的單間公寓、整棟樓房比較多見，自住為主的一戶建少。」徐奔說，與其說是坑，倒不如說是業界普遍存在的現象。貪圖高回報的買家，很容易因為這個原因買虧。
王啟源對此也頗有感觸。
他說，如果想要在日本做投資，一些裝修得很精緻的房子，已經被人加價得厲害，「千萬不能碰」。
反而要找一些破房子，即建築物是破的，土地是升值的。重新翻新、進行變現。
不過，老房維護的費用也不便宜。
「如果要自住，太破、太便宜的房子不能買。」在日本福岡做房產投資的高智勝覺得，一套房子的翻新費用、維護費用，可能要再花幾十萬元人民幣。
「尤其是一戶建，可能過5-10年以後，房子就開始漏水或者是房屋裂掉。」說到這兒，他的語氣突然提高了些，「這類房屋是木質結構，很容易有白蟻，每隔幾年就要清理白蟻，也要產生費用。」
即使手上有房，也不是所有人都能如願當上「房東」。
兩年前，在橫濱工作的美玲一家搬入新買的公寓。很多朋友建議她把此前購買的房子拿來出租，但在日本，如果沒有全部還清貸款，房子不能出租，只能掛房出售。
據了解，當地的不動產政策要求，只有全款、投資貸款的房子可用於出租。如果是用住房貸款的房子，只有還清住房貸款，才能進行租賃。
「我們買房只是用來自住，並不能帶來收益。」美玲說，她現在只希望有人看中她正在出售的房子。
多位受訪「房東」提醒，投資需謹慎，「如果對日本地產沒有足夠了解，大概率會被『割韭菜』」。
「當租客是日本人」
在日本，不少中國房東做華人圈生意。和前者不同，投資人高智勝出租的房子裡，有80%是日本當地人。其中，30-40歲年齡段占了大部分。住最久的租客，已經租了20年。
日常經營中，高智勝很少跟租客接觸。他把所有的房子交給了日本的管理公司。從招租客，到日常的維修維護，再到每個月的收租金，管理公司「一條龍服務」。雖然每戶需要繳納租金的5%作為費用，但好在不用自己操心太多。
此外，高智勝還要求入住租客要加入「保證會社」，相當於租客的「擔保人」。如果租客拖欠或者忘記交房租了，保證會社就會優先代付房租，之後再和租客對接事宜。
即使如此，賺日本租客的錢，也並不容易。
高智勝曾經有個租客，40歲，每個月都是靠父親接濟生活。他基本上每天不會走出屋子，就一直在裡面住著。在日本，也被稱為「啃老族」。
有一陣子，這位租客突然有兩個月沒有交房租，通過保證會社打電話詢問情況才發現，租客父親去世了，沒有經濟來源。於是保證會社就先墊付租金給高智勝。直到一些日子後，這位租客可以按時交房租。
而且，日本租賃市場默認，租客相對於房東，是屬於弱勢的一方。即使租客長期不交房租，在未得到租客允許的情況下，房東也沒有權利隨意進入其房間，否則會觸犯日本刑法第130條，「侵入住宅罪」。
「如果他拖欠房租走掉了，我是沒有辦法跟他要錢的。」高智勝說，租客交不出租金，只是信用體系崩塌，也不可以趕對方走。
比起「啃老族」，高智勝更怕租客「孤獨死」。
在日本，時常可以看到高齡獨居者病死、餓死或自殺。據日本國立社會保障和人口問題研究所推算，到2040年，日本65歲以上的獨居者，將占日本老齡人口的四成以上。
高智勝曾經遇到過一個房子，很想買。不過有位比較年長的租客，在裡面租住了40年。
「老頭子」很孤僻，就連房子的空調，他也不需要房東進去安裝。高智勝最終不敢買下。「一旦有人在你的房子裡走掉的話，是非常麻煩的一件事情」。
在屋內發生過自殺、他殺、孤獨死等事件的房子，被稱為「心理瑕疵物件」。根據事件影響大小和時間久遠，出售的價格各有不同，不少甚至會半價出售。
「不僅房子會掉價，新來的租客也會忌諱這件事情。」高智勝說。
「沒辦法躺平」
雖然擁有二十多套房產，王啟源卻形容自己「很苦，天天掏馬桶洗廁所」。
「很多朋友都以為我在日本開豪車，每天喝香檳、開派對。」王啟源苦笑說，自己之所以能賺到些錢，「全靠自己動手」，因為日本的人工費用很貴，一個員工的月工資起碼要15000元人民幣以上，且只做白天，沒辦法接送半夜來自世界各地的旅客。
為了開源節流，王啟源把民宿的衛生打掃，外包給了清潔公司。
不過很多時候，清潔公司人手不夠，王啟源就自己去洗廁所、洗馬桶、拖地、疊被子。與此同時，他讓自己爸媽過來幫忙搞衛生。
有時遇上突發情況，比如租客把房卡搞丟、馬桶堵了，王啟源就得趕過去幫忙。甚至晚上租客喝酒唱歌，打擾到鄰居，他也得開車過去，給鄰居道歉。
有意思的是，王啟源目前還在租房住。
「三室一廳的房子，可能要五六百萬元人民幣。」王啟源說，無論是全款還是貸款，都會增加自身的負債。而買房子自住的回報，可能遠遠小於投資房產的回報，加上自己需要有現金流通，他覺得還不足以「背上房子」。
「退休之後可能會把在日本的房子全都賣掉，這樣才能真正有錢養老。」王啟源說。
已經招了二十多名員工的徐奔，也覺得「躺平不了」。
日本的人工成本、租金成本高，每一項運轉都需要成本。而外國人在日本開公司也有天然的劣勢。
一些來自香港或是新加坡的富商，對東京很了解，指定要購買東京的某頂級大樓頂層的房子。但這些資源本就稀缺，對於在日本開仲介公司的中國人來說，很難拿得到。只能一邊想方設法找房源渠道、一邊嘗試尋找讓客戶滿意的房源。
「實際上，很有錢的、頂尖的客戶，非常不容易跟」。徐奔直言，這些客戶的要求很難實現，他們也不願輕易妥協。
在日本福岡，高智勝花400萬元人民幣購入的4層獨棟大樓，占地面積390平方米，連帶11個停車位，一直處在滿租狀態，報酬率約7%。
但他想把另外一棟2層建築物推倒，重新建成7層樓高，適合做民宿的公寓樓。「這又是一筆不小的費用，壓力很大」。
徐奔說，在日本這麼多年，很多東西都是自己開公司慢慢掙出來的，到現在為止，已經是想躺平也很難躺平的一個狀態。
「除非哪天我把公司關閉了或者說轉讓了，這樣才可能躺得住。」
