01
不管你信不信，新一輪的拆遷真的已經來了。
年初深圳發布的消息：
其一，城中村拆遷2/3的物業權利人同意就可以啟動實施，以前深圳的拆遷，要8成以上的同意率才能實行；
其二，這一次城中村拆遷的範圍，不僅城中村，還包括周邊低效用地。有媒體根據文件內容測算過，深圳差不多有40%的建築都會被納入拆遷範圍。
這一方面降低了拆遷門檻，另一方面也擴大了拆遷的範圍。
廣州也是一樣，之前要8成的村民同意才能啟動，現在要2/3以上村民同意就可以實行拆遷。
與此同時，到2月初，35個超大特大城市城中村的專項借款授信已經超過8000億。
這所有一切，都劍指拆遷。
目前的拆遷，大家比較關心兩個問題，一是拆遷的力度有多大，自家的老破房子會不會被納進拆遷範圍；二是如何看待老房子的價值，自己手裡的老房子是該賣還是該留。
你們家的房子會不會被拆遷我不知道，但從現有的情況來看，接下來的拆遷力度雖然有，但不會比2015年那波大。
2015年那一波是全國一二三四五線城市都有，而且幾乎全部都是以貨幣化安置為主，目前這一輪明面上的說法還是以超大特大城市為主，雖然也有其他城市出台了城市更新政策，但還是以小部分為主。
這也就意味著這一輪拆遷，絕大多數城市屋無緣的，很多人手裡的老房子是享受不到這一波紅利的。
02
可以對比2015年那一波來看一下。
庫存：2015年是那幾年的庫存高點，當時全國商品房庫存量有7.2億平方米，目前到2023年底是6.7億平方米；
土地出讓金：2015年全國土地出讓金是3.37萬億，2023年是4.7萬億。
很明顯，當時的情況和現在半斤八兩。
所以當時為了一改頹勢，全國範圍內放鬆限購限貸，同時啟動貨幣化棚改。
有數據統計，2015-2018年，全國棚改開工量分別是601萬套、606萬套、609萬套、626萬套，4年的時間，拆了2400多萬套房。
這背後，就是2400萬多戶家庭，也是貨幣化棚改憑空催生出的樓市需求。
效果大家也知道，很不錯，到2020年2月，全國商品房的庫存就降到了4.98億㎡，比2015年的高點少了2.2億。
但問題是庫存少了，房價也漲上去了，尤其是三四線城市，之前房價本來5、6千，去一波庫存，就漲到了1萬多。
這就相當於按人頭撒錢，直接給被拆遷城市注入買房專款，房價自然能不漲嗎？
房價漲了，自然也就拆不動改不動了，貨幣化棚改也就沒那麼大動靜了。
現在以城中村改造為主的拆改再次出台，一是穩地產、拉經濟的需要；
二是也需要拆改城中村來完成建保障房、建好房子的目標；
三才是幫助樓市去庫存。
也就是說現在拆改老房子，是趨勢使然，但不會像上一輪一樣轟轟烈烈。
只是因為樓市庫存又到了一個階段性的高點，又到了去庫存拉需求的時候了。
前面有說，2023年底中國新房庫存6.7億平方米，但大家要知道，如今的6.7億和2015年的7.2億不是一個概念。
2015年之前我們大部分人是沒房的，如今是大家有房的前提下，又多出了6.5億。
那怎麼幫忙去庫存呢？只能通過棚改，城中村改造等手段，去鼓勵那些住老舊小區的人換房子。
資料圖：深圳城中村
之前住建部透露的數據是2000底前建成的老舊小區有22萬套個，按每個1000戶來算，也有2200多萬戶。
這些就是樓市待拆改的量，這些年雖然也拆改了不少，20-23年的數據是19.6萬個，但在增加的也不少，住建部已經把拆改目標從2000前蓋的房放寬到2005年前蓋的房了。
當然，你得財力允許，你才能把2005年前蓋的房納入拆遷範圍。
所以，未來肯定是越來越多的老房子被納入改造名單的。
但是這也不是說你房子夠老，就能率先被拆掉，也沒有必要把老房子抱在手裡等拆遷，要看各地的拆建計劃，以及手裡有沒有足夠的錢去支撐當下的拆遷計劃。
深圳是優先拆四類房：
1、重點功能片區範圍內的房；
2、重大民生項目、基礎範圍內的房；
3、20大先進位造業園區、重大產業項目範圍的；
4、存在公共安全隱患、環境髒亂差的房。
總結來說就是，影響城市建設發展的房子先拆，影響市容、有居住隱患的房子先拆。
其他的城市可以類比到深圳，深圳包含的情況已經很全了。
只是目前很多城市是無緣這次拆遷的，想通過拆遷實現暴富也沒那麼容易了。
畢竟這一輪的拆遷本意是拉需求，是穩樓市，穩房價，而不是把之前的暴漲再來一輪，拆遷再一年翻倍的概率已經很低了。
